打破低估值魔咒 房企分拆上市热火朝天

来源:房讯网 时间:2020-08-19 点击次数:170次 作者:成都写字楼网

  对母公司来说,分拆上市可有效盘活公司资产,通过出让一部分股权获得大量IPO资金,改善企业资产流动性;同时母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育,为公司长期发展创造有利条件。抢滩资本市场的益处显而易见,但促使房企加快上市步伐的,是难以放松的地产融资环境。

  房企融资抢地的热情持续数月,如今这场“盛宴”开始出现终结信号。市场消息显示,房企负债已进入监管视野,根据剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等红线指标,控制房企有息负债增长。

  不仅如此,近一年拿地凶猛的房企将被重点监管,房企募集资金用途也受到严格限制。目前,具体细则还有待官方确认,但已有房企开始自查,针对上述指标衡量自身债务指标,并提前铺排融资事项。

  多位受访专家表示,近几年每到三四季度,房地产信贷额度都会紧张,目前国家政策倾向于支持小微企业融资,信贷也侧重实体产业。在“房住不炒”定位下,金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。

  融资收紧,房企正马不停蹄分拆旗下业务上市,以再造融资平台、减轻资金压力。今年以来,物业板块上市成为房企标配,代建、园林、文旅也被推向资本市场,借分拆上市实现二次融资。

  “今明两年房企债务将集中到期,疫情影响销售回款,融资压力更大,多渠道融资是房企当前首要任务之一。”同策研究院研究总监宋红卫告诉记者。

  被迫的融资诉求

  分拆物业公司独立上市,已成为房企今年最热衷的资本游戏。

  最新动态来自龙头房企中国恒大。7月31日,恒大宣布正考虑分拆物业管理业务于港交所上市。过去的2019年,恒大物管服务收入43.8亿元,已跻身上市物企前十。

  上市前夕,恒大重组相关业务公司,并引入战略投资者。8月13日,恒大表示其全资附属公司CEG Holdings (BVI) Limited拟出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股权,总交易金额约235亿港元。

  是恒大物业未来分拆上市的主体,股权交割后,恒大仍将拥有其71.9%的股权。但在股权交割后两周年内,若恒大物业未能上市,战投方有权要求恒大按交易对价加10%年利息的价格进行回购。

  “房企分拆上市主要为拓宽融资渠道,同时达到‘一种资产、两次使用’的效果。”中指研究院研报曾指出,分拆上市后,该业务便可在资本市场通过增发等再融资手段筹集资金,更好地满足项目投资需求。

  对母公司来说,分拆上市还可有效盘活公司资产,通过出让一部分股权获得大量IPO资金,改善企业资产流动性;同时母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育,为公司长期发展创造有利条件。

  抢滩资本市场的益处显而易见,但促使房企加快上市步伐的,是难以放松的地产融资环境。

  市场消息显示,近期监管部门设置“三道红线”控制房企有息债务增长,包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,根据房企触线程度,分档设定有息负债规模增速阈值。

  如果房企“三线”均超出阈值,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值,有息负债规模年增速不得超过10%;若“三线”均未超出阈值,有息负债规模年增速不得超过15%。

  近期半年业绩会上,中国奥园在被问及该问题时称,公司已按上述档次进行测试,奥园指标表现不在监管限制范围内,下半年预计有200多亿元债务到期,公司现金储备694.4亿元,压力并不大。

  鉴于很多房企存在“明股实债”现象,鼎诺投资根据Wind数据按(有息负债-货币资金+少数股东权益)/归母权益这一指标统计了房企负债。数据显示,触碰到三条红线、两条红线的房企均达50多家,未来融资或将不同程度受限。

  与此同时,一位不愿透露姓名的信托界人士告诉记者,房地产信托融资一直比较紧,实行额度控制,具体为本季度房地产信托存量不能高于上一季度末存量,全年额度上,不能超过去年年底的量。

  “房住不炒定位下,要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,下半年金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。”贝壳研究院高级分析师潘浩在公开报告中指出,境内金融监管升级符合前期银保监会的政策导向。

  寻找新的利润增长空间

  身处资金密集行业,房企规模扩张、战略转型均需大量资金投入,为直接利用融资平台,开发商选择分拆旗下业务与资本市场深度融合。值得注意的是,除了大热的物业股,文旅、代建、园林等均已被房企提到上市日程。

  4月17日,奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书,其招股书显示,2017年至2019年期间,中国文旅集团分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元,净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元。

  6月24日,雅居乐发布公告,建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市。目前,雅居乐集团拥有两家上市企业,包括雅居乐控股与雅生活,如果雅城成功上市,将是该集团第三家上市公司。

  “对在资本市场估值较低的房地产行业来说,分拆旗下成熟业务上市,可以较高估值获得可观的融资额;同时将子业务进行独立运营,有利于该业务的潜在价值显性化,为企业带来更多发展机会。”中指研究院认为。

  《2020中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2019年在港上市房企平均市盈率和市净率分别为8.19倍、0.85倍,沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍,同比均有所降低。

  如是金融研究院院长管清友在2020博鳌房地产论坛上表示:“房地产估值逻辑正在发生变化,以前是按照金融逻辑估值,现在要按照制造业和消费行业估值。杠杆加不上去、拿地自有资金提高,赚不到金融和杠杆的钱,所以估值上不去。”

  股价低迷,不但直接减少股东财富,还会影响房企市场形象,增加再融资难度,提高融资成本。目前港股物业板块市盈率普遍高达30倍左右,一旦房企将其分拆上市,该板块估值将较地产母公司翻倍增长。

  不仅如此,随着房地产行业回归理性发展,完全依靠传统业务已不能保证房企未来的盈利水平。以恒大为例,8月16日,该集团发布盈利预警,上半年公司核心净利润预期约193亿元,同比下降约37%。

  对于利润下降的原因,恒大称,受新冠肺炎疫情影响,公司进行全国促销活动,实施销售价格优惠及营销费用上升,而其间外汇汇率波动引起外汇亏损,附属公司对新能源汽车的投入引起合并报表亏损,都进一步缩减了利润空间。

  此时分拆物业上市并出让一部分股权,恒大可获得大量IPO资金。作为控股股东,恒大还可借旗下物业板块获得投资收益,按照持股比例享有分拆子公司上市的净利润分成,对传统业务盈利形成补充。

  对物业公司来说,分拆上市后可拥有独立融资平台支持自身发展,有助于提升房企在细分领域的竞争力;母公司的经营发展战略也将更为清晰,管理者会有更多时间和精力做好主营业务。

  建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在2020博鳌房地产论坛上提出:“如果说传统的物业开发上市是1.0时代,传统物管企业上市是2.0时代,现在已进入把轻资产运营管理分拆出来单独上市的3.0时代。”曾粤晖认为,房企可尝试推进轻资产业务板块上市,进行创新融资,获得更高估值。

  来源:第一财经日报

编辑:wangdc

 

上一篇: 房讯九点 | 中国铁建集团董事长陈奋健坠楼身亡

下一篇: 热点城市陆续升级调控 土地市场高溢价地块明显减少