8月项目扎堆入市 北京豪宅市场乘风破浪

来源:房讯网 时间:2020-08-19 点击次数:52次 作者:成都写字楼网

  积压已久的情绪,需要找机会释放。

  数据显示,2020年前7月,北京市住宅新增供应25455套,同比上涨16%;成交22470套,上涨7%;成交面积265.26万平方米,下降4%;成交均价50612元/平方米,下降7%;成交金额1342.53亿元,下降11%。有数据可见,疫情对房地产市场的负面影响正逐渐消失。

  同时,疫情对于高端改善市场又产生了反向刺激作用。8月14日,北京两个10万+项目集中开盘,中海甲叁号院和北京金茂府二期分别创造了首日成交20亿+的成绩,又将北京豪宅市场送上热搜。此外,不限价地块在北京土拍市场的占比逐步提升,也为北京高端改善市场加了一把火。

  似乎,北京豪宅市场的风向已经开始转变。

  豪宅市场触底反弹 市场火热程度远大于数据

  如今,市场给“豪宅”的定义正在拓宽。

  贝壳研究院以总价1000万及以上、面积150平及以上、3居室及以上作为北京豪宅的定义标准。数据显示,受年初疫情影响,北京一季度豪宅市场进入冰冻期,成交量同比跌幅达到63.4%。进入二季度,疫情影响减弱叠加货币政策宽松,前期积压的改善型需求集中释放,北京豪宅市场强势反弹。

  贝壳研究院数据显示,5月二手豪宅成交量攀升至2019年以来的高点,环比增加58%,同比增加91.7%。整体来看,2020年前7个月北京豪宅成交量基本恢复至去年同期水平,同比微幅下降1.3%。

  而北京新房豪宅市场,中原地产则将单价8万元以上住宅定义为豪宅。数据显示,今年上半年北京豪宅市场成交乏力,总成交额107.95亿元,同比去年上半年下挫52%;成交491套,同比去年上半年减少218套,总成交面积11.54万平方米;平均成交价93524元/平方米,同比价格下跌8685元/平方米;套均价2199万元/套,同比减少973万元/套。

  此外,上半年别墅市场环比整体表现为量价齐跌。今年上半年北京别墅市场总成交额170.73亿元,同比去年上半年下跌53%;共成交1168套,同比减少832套,总成交面积34.49万平方米;平均成交价49497元/平方米,同比去年上半年价格减少8583元/平方米;套均价1462万元/套,同比减少345万元/套。

制图:中国网地产

  而据中国网地产不完全统计,2020年上半年北京别墅、豪宅市场单价10W以上的成交套数达到98套,成交面积2.07万平方米,成交金额达到24.58亿元。

  然而,种种数据似乎并不像市场渲染的那样“火热”。据此,一位熟悉北京楼市的业内人士分析,从豪宅市场来看,其实今年上半年的去化速度较好,特别是一些城市核心区,整体的认购情况非常好。

  至于出现上半年成交数据的同比下降,该业内人士分析称,高端项目由认购到签约的周期比较长,所以大家只看签约数据感觉成交并不是特别理想,但实际从一线的反馈来看,整个今年上半年高端改善市场还是相对火热的。

  而上述观点似乎也能从7月份的数据中证明。中原数据显示,7月,北京有30个豪宅项目集中签约,北京壹号院、状元村北京书院、懋源璟岳等10个项目成交均价超过10万元/平方米,豪宅成交额占新房成交额的9%。此外,北京别墅成交额76亿元,创下1年来别墅成交市场月度新高,环比6月成交额上涨5成,同比去年7月成交额增长38%。

制图:中国网地产

  而具体到均价10万以上的项目,据中国网地产不完全统计,7月北京别墅、豪宅市场成交38套,成交面积1.42万平方米,成交金额达到8.4亿。而这三项交易数据分别占据上半年总交易数的38.78%、68.6%、34.17%。

  下半年开始,北京豪宅市场的“火热”正逐步体现在数字上。

  疫情刺激高端改善需求 豪宅项目成资产配置渠道

  什么刺激了消费者的高端改善需求?

  一季度受疫情影响,房地产销售基本陷入停滞。进入二季度,疫情影响减弱叠加前期积压的改善型需求集中释放,北京豪宅市场强势反弹,这是一个显而易见的原因。

  此外,据《财经》杂志,受疫情影响,为了提振经济,促消费,全球主要经济体都在超发货币,实施较为宽松的信贷政策。很多高净值人群担心手中的货币贬值,为了规避风险,他们在资产配置时,就会更加倾向房地产。另外,大部分投资人出海投资的意愿变低,转而把目光放在了国内。

  业内人士分析,相比普通住宅,作为稀缺资源的豪宅不仅可以带来居住品质的改善,也更容易在收益率上跑赢刚需盘。

  贝壳研究院监测数据显示,货币宽松导致银行贷款额度充足,银行放贷周期大大缩短。主流银行房贷放款周期从68天下降到39天。房贷利率由固定的基准利率上浮机制转为LPR浮动机制之后,1-5月,5年期LPR两次下调,由4.8%至4.65%,1年期LPR由4.15%降至3.85%,上述利率维持至今。

  房贷利率降低也给市场注入了活力。

  此外,今年高端客户群对区域要求有所降低,不受工作、生活区域困扰,但对于品质、舒适度、物业、圈层及健康等元素关注更高。具备这些特质的豪宅才有保值潜力,甚至有更大的上升空间,尤其是一线城市。目前来看,这类豪宅仍属于稀缺资源。

  北京不限价地块渐成土拍主力,似乎也宣告着豪宅的“春天”。

  据中原地产统计, 2020年前7月北京一共成交了商品房住宅地块34宗,其中有28宗不限价,而未来挂牌的7宗地块,均为不限价地块。根据开发周期,这些取得商品房用地的项目,将在2021年陆续上市。

  8月14日,北京两大10万+项目入市,皆为不限价地块,合计成交金额达41.5亿元。据悉,已经取得销售许可证的中海甲叁号院当日成交认购112套,总销售金额达20亿元,去化率近70%。同日开盘的,还有金茂府二期,当日劲销21.5亿。此次共推出210套房源,当日成交168套,去化率80%。

  此外,颐和金茂府和融创香山一号院两个项目在今年1月20日拿地,在高端产品开发速度周期不断加快的趋势下,7月中旬,两个项目就开始相继举行线上发布会、开放售楼处。消息称,两个项目大概率都会在8月底入市。

  2020年北京住宅土地的不限价已经全面开启,中原地产首席分析师张大伟表示,从趋势上看,2020年10月份开始,北京入市的项目中80%将变成不限价,其中10万+项目有望超过10个。

  如此,下半年北京豪宅项目集中入市,大有井喷之势。

  虽然疫情刺激了消费者的高端改善需求增加,不限价地集中入市也宣告了限竞房时代正在成为过去,但豪宅项目集中入市,不仅对房企的产品力是考验,对其项目去化也是挑战。

  来源:中国网地产

编辑:wangdc

 

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