天津新房半年交易额下降两成 二手房价连跌13个月

来源:房讯网 时间:2020-08-21 点击次数:65次 作者:成都写字楼网

  壹  ||  天津区域负责人强调,近两年的市场和2016、2017年不可同日而语,细微处也有些变化,购房者越来越理智,一看位置,二看开发商,三看土地属性价值,“市场难做,但不至于不能做”。

  贰  || 从综合单价上看,2013-2015年间,天津市成交单价稳定在13000元左右,2016-2017年两年房价拉升2-6成。2017年5月房价开始出现回落。2018年9月至今,房价持续低位徘徊。

  叁  ||  “人力资源是第一资源”,海河英才计划是天津经济社会发展的现实需要。从统计部门公布数据看,近年人口规模及增长速度与经济社会发展水平不相适应。

  肆  || 天津土地成交平均楼面价,是卖地收入榜前30强城市中溢价最低的城市。一方面,天津土地出让过程中严格限制溢价率,甚至有部分地块起拍价就是最高限价;另一方面也和天津楼市表现不佳有关,房企拿地意愿较低,因此地价有所回落。

  “如果孩子不着急在天津上学,我建议今年先不要买房。”8月13日,天津某项目的销售张樵以自己多年从业经验如此建议购房者,“原本以为2019年就到底了,没想到今年还在跌,有价无市是常态。”

  张樵说的下跌指天津二手房价格。国家统计局数据显示,2020年7月,天津二手房价环比下跌0.1%,同比下跌4.2%。这已经是天津二手房价格连续下跌13个月,累计跌幅达4.7%。

  天津新建商品房市场也呈现疲态,7月新房价格环比上涨0.5%,同比涨幅只有0.7%。截至6月底,天津商品房累计销售金额818亿元,同比去年减少2成,去化周期已经达到22个月。

  房地产市场下行也传导至土地市场。截至8月15日,天津累计土地成交金额541亿元,为2019年同期的一半左右。克而瑞发布的《2020年500城土地供应动向研究》显示,全国27个主要城市中,天津是少数几个土地价格出现回调的城市之一。

  因人才、户籍、入学等政策及北京需求外溢等因素影响,天津房地产市场一直备受关注。今年受新冠肺炎疫情影响,全国各地楼市均受到不同程度影响。4月以来,在全国楼市复苏的过程中,天津遭遇倒春寒。

  宽松的落户政策和相对优质的教育资源,在过去几年里,吸引大量京津冀区域的购房者前往落户、居住。但经过一轮疫情洗礼后,天津楼市缘何被购房者和开发商冷落?

  结构去化难

  一个月前的凌晨4点,天津一公寓项目销售人员肖敏在公安局现场领回了拖欠了5个月的工资。工资是按照天津市最低工资标准2050元/月计算,到手一共万元出头。回想起当初经历,至今肖敏仍觉得像一场梦。

  肖敏所在的项目为40年产权公寓,位于城中心河西区核心地段,从2019年四季度开始蓄客、销售,均价3.5万元/平。由于去化艰难,项目公司包括销售人员在内员工工资被长期拖欠。

  8月13日,在该公寓项目售楼处,销售经理胡叙告诉经济观察报,客户随时可以购买,付完全部款项后可以拿房本,“价格都可以谈,但交房日期待定”。从蓄客到开盘10个月以来,该项目未成交1套。

  目前整栋大厦和营销中心处于停水停电状态,购房者想看样板间需爬7层楼梯。“虽然地段好,但实在不好卖。”肖敏表示。

  据肖敏介绍,开发商对项目出台包销政策,即交70万包销7套,卖出去给返点,没卖出去像理财可以获得年化收益,并以此鼓励员工包销。包销政策吸引了大量中层管理参与,包销总额达两千多万元。“没想到这个项目太难卖了,后来两家股东都不想管,销售的工资也发不出来。”肖敏说,本来项目想着年初线下开盘,赶上疫情了,疫情期间公司全员玩抖音,做线上营销,但仍然没有成交一套。

  肖敏回忆,销售和员工曾多次向项目公司讨薪。7月11日,40多名销售们聚集到一起,拉横幅,最终闹到警察局。直到7月12日凌晨4点,其中一个股东的董事长派了秘书带钱过来,在大会议室里给所有员工现场付钱。“有新房为什么要选二手房?这个项目是40年产权公寓,天津人更不愿意买账。”肖敏说出了项目滞销的原因之一。

  不仅是肖敏所在的项目,和平区另一个住宅项目也面临去化难题。8月12日,经济观察报在售楼处现场发现,1小时内没有一组客户到访。据置业顾问徐连介绍,该项目临近CBD,楼下便是地铁1号线,是天津第二强的天津中心二小学区房,目标客群是天津及北京有学区需求的客户。

  徐连透露,该项目由两家全国性房企于2017年从天津本地开发商收购来的“烂尾楼”,彼时开盘报价70000元/平,目前现房销售,价格降至53000元/平,跌幅近25%,但成交量仍不理想。“2017年6月卖7万元,当时天津市场的价格比较高,周边都卖到10万元了,但此后市场开始一路下行。”徐连说,项目由其中的一家房企操盘,另一家房企是投资方,但现在另一家房企已经停止投资,操盘方希望尽快回笼资金,所以价格一降再降。“现在已经是赔钱卖,即使房源全部清完,这项目算起来还要亏4个亿。”徐连透露,收购项目时,每平米成本价格到54000元左右,加上后期建安、装修、运营成本,单价7万元还有一定利润,但只要降到6万元以内,帐就算不平了。

  该项目在疫情期间推出特价房,按照特价预计亏损6个亿。不过随着疫情后市场开始恢复,一平米上涨1000-2000元,尽量减少亏损。

  在天津做房地产销售11年的徐连,经历了天津市场的起起伏伏。

  徐连在河西区做二手房销售长达8年。他回忆,2009年天津河西核心区域房价不到1万元,中心城区和平区1.2万左右。2013年-2015年涨到2-3万元左右,房价大量翻涨从2016年开始,2万多元单价的房子涨到4万,3万元的房子涨到6万,“正常的话一两年涨一点,但2016年翻了一倍。”

  徐连表示,2015年他在滨海新区买了一套60多平米的房子,总价40多万元,在2016年涨到高点时买家开价100万元时没有卖,现在跌到70多万元,依然没有人接盘。“房子太多了,周边新房1万块钱,你要卖1万多一点,谁愿意接手?”徐连说,现在滨海新区的二手房均价约1万元,但有价无市,包括他在内的业主都选择“挂”在中介平台,卖不出或不着急用钱就一直“挂”着。“您记住了,市中心、地段好、学区房是这一轮天津楼市的抗跌三要素。”张樵反复强调。

  一位top3房企天津区域负责人表示:“市区的房价其实是很坚挺的,改善型住宅基本面也很好”,均价下跌是由于中心城区、高价楼盘的成交和备案数据下滑,而这两年外环以外、郊县降幅较大,成交量上涨,导致价格“结构性下跌”。

  我爱我家研究院数据表明,当前天津二手房市场呈现两方面特点:一是面积80平米以下、总价200万元以内的中小户型房源,占据整体成交的75%以上,而高总价的大户型房源成交周期明显延长,交易量也有所下滑,因此价格上也有一定的降幅。

  二是中心区域交通便利、生活教育配套齐全的片区抗跌性较强。

  上述天津区域负责人强调,近两年的市场和2016、2017年不可同日而语,细微处也有些变化,购房者越来越理智,一看位置,二看开发商,三看土地属性价值,“市场难做,但不至于不能做”。其透露,他所在区域公司月销售额超过2亿元。

  楼市反复波动

  2016年,天津西青区杨伍庄北侧地块推出,17家房企经过80轮厮杀,最终被平安以76亿元价格、98.54%溢价率竞得,楼面价达到20417元/平方米,创下天津环城四区土地出让楼面价新高。

  第二天,同在西青区的杨伍庄南侧地块招拍挂,吸引16家房企参与,最终被万科以74.5亿元、107%的溢价率收入囊中,楼面价约22860元/平米,再一次创下纪录。两块地热度反映了房企对西青区域乃至天津市场的信心。

  2016年3月,全国启动房地产去库存后,彼时天津商品住宅存量去化周期仅为6.8个月。当年11月,天津发布了楼市调控“新政”,提高城六区首付比例以及“认房又认贷”,成交量和成交均价有所下降。

  调控对天津价格较高的城六区新房市场过热起到了明显遏制作用,但是带动了环城四区、远郊五区和滨海新区的楼市。

  2017年3月,天津加码限购,外地户籍需提供2年以上社保纳税证明,外地投资客开始被截流,二手房成交量逐年下降。2017年天津新建商品房成交量同比下降47%,二手房交易量同比下降57%。

  2016年8月-2017年5月间,天津的广义库存(可售现期房库存)逐渐减少,2017年5月减少至1500万平方米,相当于2015年年初的水平。此后3年间,广义库存增长了一倍,并趋于稳定。

  从综合单价上看,2013-2015年间,天津市成交单价稳定在13000元左右,2016-2017年两年房价拉升2-6成。2017年5月房价开始出现回落。2018年9月至今,房价持续低位徘徊。

  2016年平安和万科在天津西青获得的两幅楼面单价地王,最后都由万科操盘。从2018年3月开盘至今,目前项目仍在售,普通住宅均价约为21000元/平方米,洋房24000/平方米,均带装修。

  贝壳研究院数据显示,2018年至今,天津市场处于恢复阶段,河南、河北、南开等核心区域市场成交恢复较快,价格向下调整时,核心区域优质房源也相对抗跌。武清、滨海新区等外围新型区域市场波动较大。

  房地产投拓专家、禾略中国创始人郑永祥认为,2018年至今,天津市场需求周期经历了两次起伏。第一次起伏在2018年5月,市场需求高位回落,半年后开始下探筑底,2019年5月探至三年来最低位。

  从2019年5月开始,市场需求迎来第二次起伏,需求开始底部回升。今年6月需求再次回落,预计2022下半年恢复缓慢上涨,涨幅在5%-10%之间。

  今年1-7月,受疫情影响,天津二手房成交量较去年同期下降23%,去化周期达到22个月,高于自然资源部划定的“12-18个月”去化周期。

  人才户籍效应递减

  2018年5月,天津宣布实施海河英才人才引进计划:本科生40岁以下,硕士45岁以下,博士不受年龄限制,都可以直接落户,以此吸引大量京津冀人才落户天津。

  官方数据披露,截至2020年4月底,“海河英才”实施两年,累计引进“海河英才”26.9万人。

  徐连亲历了海河英才计划对市场的拉动过程,“当时我在南开区卖30多平的小户型公寓,总价120万元-150万元,真当白菜卖,三个月清了500多套。”徐连描述,现场20多个销售人员,一人接待量在5-10组客户,一天下来到访客户100多组,每个销售一天能卖1-2套,多的话3-4套。”

  徐连透露,2年来,通过“海河英才”落户的购房客户,大部分是为了孩子上学。对于无法在京落户的北漂一族,又不想把孩子送回老家上学,天津是一个不得已的选择。但这类购房者大多奔着户口来,买一套房就为了落户,对产品、户型、社区没有太多需求,也不会在天津就业、创业,最大的“贡献”是购房消费。

  8月12日,天津市人社局在回应网友提出的“落户门槛过低、落户人是来分教育蛋糕”质疑时指出,海河英才政策运行两年以来成效明显,“是推动发展的一剂良方”。

  天津市人社局表示,“人力资源是第一资源”,海河英才计划是天津经济社会发展的现实需要。从统计部门公布数据看,近年人口规模及增长速度与经济社会发展水平不相适应。

  2011年,紧追北上广深,天津和重庆、苏州前后迈入GDP“万亿俱乐部”。此后数年,天津逐步被其他城市赶超。从数据上看,以2017年为界,天津经济增速从2016年的9%降到2017年的3.6%。2018年天津GDP为1.88万亿元,同比增长3.6%,低于全国6.4%的平均水平,2019年这一数字滑至14104亿元。

  2020年上半年,天津GDP总量6309.28亿元,是重庆的一半,与苏州相差2741亿元,首次跌出全国十强。

  2017年也是天津人口变化的“分水岭”。2011年-2014年天津常住人口平均每年增加50-60万人,2015年后增幅逐渐变小,到了2017年首次出现常住人口流出5.25万人;同期天津户籍人口每年增加约10万人,2016年增加17.5万人,达到10年来最大增幅,2017年户籍人口增加数量减少至5.59万人。

  天津市人社局认为,“海河英才”的户籍政策符合天津市发展定位,除北、上、广、深等一线城市以外,天津市现行户籍政策与杭州、武汉、成都、西安等地基本相当,门槛并没有降低。

  天津市人社局进一步解释,“海河英才”计划设定的学历型、资格型、技能型、创业型和急需型人才的引才结构符合“一基地三区”的发展定位,有利于战略性新兴产业的快速发展。

  供应端遇冷

  截至8月15日,天津共拍出151宗地,成交总价541亿元,约为去年同期的一半。2019年同期,天津是继杭州、武汉、北京后,第4个卖地超千亿的城市。

  截至8月15日,天津土地成交平均楼面价3870元/平方米,同比下降275元/平方米;平均溢价率3.59%,是卖地收入榜前30强城市中溢价最低的城市,去年同期这一数字为8.1%。

  克而瑞报告分析称:一方面,天津土地出让过程中严格限制溢价率,甚至有部分地块起拍价就是最高限价;另一方面也和天津楼市表现不佳有关,房企拿地意愿较低,因此地价有所回落。

  其中,54宗住宅用地贡献了490亿元的收入,溢价3.1%。而同期周边北京土地成交溢价率是19.5%,石家庄为14.5%,青岛是11.32%;2019年同期,天津宅地溢价率亦达到了9.02%。

  已成交的54宗住宅用地中,仅16幅地块产生溢价。溢价最高的是武清区新城光明道地块,溢价40%,由新城控股竟得。

  剩余38幅地块均底价成交,主要由市属国企天津生态城投资开发有限公司、区属国企天津滨海新塘建设发展有限公司、大华、金茂、保利、红星美凯龙、雅居乐、金隅等企业竟得。

  截至8月15日,保利在天津拿宅地投入67.6亿元,排名第一;中海投入47亿元位列第二,第三名新城控股是41.78亿元。

  今年7月,天津仅成交1幅位于蓟州区宅地,由国企天津中交新城建设发展有限公司以5.3亿元底价竟得。8月12日成交的3宗滨海新区、河西区宅地溢价率有所回升,分别为7.11%、12.53%、24.83%。

  天津市土地利用相关人士对经济观察报表示,前8月土地出让收入同比去年减少一半,主要有三方面原因。

  首先,疫情期间,企业、投资方往来天津受京津冀防疫节奏影响,尤其是北京的企业、投资人出京不方便,来天津决策调研的次数变少了。

  其次,第一季度收储、整理出让手续等无法进行,“现在卖地需要严格落实环保督查要求的土壤调查,请第三方队伍分析土壤有没有被污染,不只是行政部门招拍挂就可以完成的”。

  第三,工业用地需要提前和意向企业进行交涉,“好多地没有谈得很深,不敢挂出来。等到四五月份市场开始活跃了,市局和各区才举办招投标会,逐步解决疫情造成的信息不对称问题,大部分工业用地都是在二季度才能发力。”

  上述天津土地利用相关负责人表示,在贯彻国家房住不炒的理念下,天津坚持房地产投资以稳健为主,“不会让地拍得太高,涨了,市场就很火热。”

  他举例,8月12日成交的河西区地块,吸引了鲁能、万科、中海、仁恒、保利等大型房企来竞拍,最终溢价24.83%,“属于较平稳的区间”。

  据天津土地利用相关负责人介绍,今年以来,中心城区一共出让13宗地,逾60公顷,占全市出让面积的1/5,均是较优质地块。区域上是北面武清、宝坻、北辰三个区比较火爆,以东看,滨海新区生态城大板块也是供应主力。“市规划和自然资源局的主要任务是保证市场供应量,不是突然大幅少供地或多供地,而是结合市场需求,以稳健为主,不至于让部分较激进企业将地块炒到溢价40%-50%。”他认为,天津规划局希望保持微溢价,控制在25%以内较为合理。

  天津土地利用相关负责人也坦言,大部分地块以底价成交,说明市场有人来买,能成交,但还没到土地特别稀缺的情况,“我们必须尊重市场”。他解释称,企业对这个区域有犹豫心理,不想去冲高价格,“一旦价格拼上来以后,企业本来就利薄,同时还要考虑市场去化率和自己去库存的节奏。”

  值得注意的是,今年以来,天津的住宅、商服用地成交楼面价均呈上涨趋势,住宅用地同比涨近0.18%至8214元/平方米,商服用地涨0.27%至3683元/平方米。工业用地则小幅下跌。

  根据2月22日发布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》,2019年,天津土地出让收入1361亿元,增长38.1%,今年这一数字将提升到1783亿元,同比增长31%,报告中对这一增幅作了说明:“主要是区级土地出让交易量预计增加较多”。

  那么,按照预算计划表,今年剩下的4个半月,天津需完成土地出让收入1242亿元才能达标。

  参照2020年国有建设用地供应计划,今年天津将供应1050公顷住宅用地,商服用地150公顷,工业用地1100公顷,分别较去年增加16%、-25%、-8%。基础设施及公益事业等划拨用地2800公顷,较去年增加一倍。

  来源:经济观察报

编辑:wangdc

 

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