冯巍:城市更新背景下的生物医药产业园投资

来源:房讯网 时间:2020-09-17 点击次数:248次 作者:成都写字楼网

  成都写字楼网讯 2020年9月11日,第十二届中国产业园商务区发展论坛暨第十六届中国商业地产投资专业展览会在北京富力万丽酒店举办,主题为:新商办、新园区、新文旅,聚焦疫情后商办地产的敏捷办公、城市更新、新基建、产城运营,探索"双循环"新发展格局下楼宇经济与园区经济的创新发展路径。

  来自300家开发商和运营商、渠道商,以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过1500位嘉宾出席,齐聚北京共襄盛举。

  高和资本投资管理部执行董事冯巍带来主题为"城市更新背景下的生物医药产业园投资"的精彩演讲,他表示,北京非首都功能疏解带来城市更新的投资机遇,高和资本秉持着并购、流动性和内容创新的理念三轮驱动城市更新发展,通过搭建产业与物业之间、资本与资产之间、金融资本与产业资本之间的桥梁,将为北京的生物医药产业园植入实实在在的医疗行业、医疗器械、生物医药类别新的高精尖的行业。

  以下是冯巍演讲实录:

  冯巍:大家下午好!首先感谢全联房地产商会对我的邀请。我演讲的内容是城市更新背景下,北京生物医药产业园的投资与运营。

  提起高和资本,业内对其印象是针对核心城市的核心物业,写字楼、购物中心、社区商业等做重资产投资。虽然高和资本此前没有涉足商务产业园领域,但在两三年前就开始关注这个细分行业,本质仍会围绕高和资本一直以来的投资并购、资产证券化和产业创新投资三轮驱动的业务逻辑。

  城市更新背景

  冯巍表示,办公楼地产正在进行着演化和细分,背后动力是要素的聚集和产业链的重构。最早的时候,北京第一批写字楼是国贸、京广中心等个别写字楼区域,外企从酒店移到了标准写字楼,并没有细分出影视产业、文化产业、IT产业等产业园,因为那个阶段产业自身并没有细化到这个程度。但近十年左右,因为产业细分,所以针对产业的办公空间也在细分,而高和关注的就是医药产业园。

  为什么一个传统做购物中心和标准写字楼的的要关注医药产业园呢?冯巍解释,除了高和背后有药企股东外,还有一个机遇是北京正在进行城市大规模疏解,这个疏解有两个梯度。

  第一个梯度是现在核心区的企业,因为产业发展和租金太高,向外围疏解。趋势是研发类从中关村核心区向望京、上地扩散,向远郊疏解。

  第二个梯度,首都核心功能区的规划,好多在北京外围产业园里的一些低端或者有一些污染的生产制造型企业向周围城市,甚至长三角、珠三角转移。

  这些疏解出来的空间需要新内容来植入,最明显的在大兴、亦庄、顺义,厂房空出来了,租金再低也租不出去,因为短期有大量的这类空间腾退出来。

  高和资本的城市更新理念是三轮驱动,资产并购、流动性、内容创新。流动性指的就是资产证券化,REITs。内容创新就是指在特定空间内,植入匹配的业态以及相应的运营,具体到高和所关注的医药产业园细分市场,就是要导入医疗器械、生物医药这类新的高精尖行业。

  为此,高和想构筑三个桥梁。

  首先是产业与物业之间的桥梁,在有形的物业空间里装入什么内容。高和想装入的是生物医药产业,实实在在的产业,把内容装入物业,这是其架设产业与物业之间的桥梁;第二是资本与资产之间的桥梁,北京外围区域有很多商办用地楼宇,大量的空置。不仅需要运营解决,而且需要资本解决,要找到匹配的资本和合理的资金结构,孵化物业资产。一个好的物业资产不仅是高品质的硬件,而更需要有与之匹配的业态,,高品质的业态孵化至少需要三年的时间,这就要求资金的期限至少3年以上,一般的资金和结构是难以满足的,这就需要高和这样的私募基金来介入,假设资本与资产之间的桥梁;第三,要做金融资本与产业资本间的桥梁。高和也在做医药产业链的投资,本质就是把金融资本导入到医药产业,变为产业资本,做园区、做孵化,为实业服务,做政治正确的事。

  北京上海差异

  冯巍介绍,北京的生物医药强调基础性科研,因为有着科研所必备的资源--人,科研院所和科研机构聚集了最多的医疗人才。还有一些相关要素,比如说临床资源,一个新药出来需要做临床试验的一二三期试验,没有足够多病人做不了。北京具备这么多三甲医院和基础设施,所以这方面资源最强,科研能力最强。

  但北京的缺环是科研与产业脱节、投资与税收脱节。

  从行业内看,很多科研院所有新技术,申请了专利没法实现产业化,只能到上海、深圳、江苏泰州等实现产业化。还有投资与税收的脱节,这是政府关心的,因为北京医疗PE类机构特别多,但是不是投资就能有税收呢?没有,因为投资并实现产业化之后可能会被转到其他地方,北京的医疗产业孵化基础很薄弱。所以这点得到了政府重视,怎么能够把产业留在北京,不让它去长三角、珠三角。

  再看上海,上海的优势是跨国企业特别多,作为龙头,它的下游汇集了很多小型科研单位,CMO(合同生产组织,提供生产研发服务)、CRO(合同研究组织,提供药品临床试验及注册申报技术服务)这些企业就围绕大型跨国公司来转。上海的产业链最完整,最先进。但上海的缺环是不像北京,具备原始的原发性科研优势。

  在北京做生物医药产业,高和资本归纳的大概区域是昌平生命科学园、亦庄生物医药园、大兴生物医药基地。因为有政策空间,比如排放、环评指标,只有这三个地方可以。而高和更多关注的是亦庄和大兴,因为昌平生命科学院空间有限,没有地,而且环评指标卡得最死。

  这三个区域对比来看,高和资本认为亦庄规模适中,但是医药产业比较分散,尤其是在亦庄的西区。另外,亦庄的特点是产业基础比较好,跨国企业比较多,而且研发能力、产业链相对较完整,能研发能做小规模生产,个别的也可以做大规模生产,但是也面临着被政府疏解的趋势。

  大兴生物医药基地的特点是规模特别大,而且还在扩区。规模大虽然在短期内对租赁市场带来一定的冲击,但是中长期看,产业纵深特别深,也就能在未来五到十年形成大规模的产业聚集。这对于资产的升值和租金的增长非常有用,但这是长期趋势。另外,也有一些利好,比如中国食品药品检定研究院--国家药物审批最核心的部门到大兴,好多药企会围着中检院,就好像金融企业喜欢围着一行三会选址办公一样。

  根据高和的调研,生物医药企业的选址特点跟标准办公完全相反。比如对建筑空间的需求,甲级写字楼追求的小进深、好采光,做研发的生物医药企业逻辑完全相反,需要大平层,甚至有些不需要采光,因为一些特殊的工艺和环节要把窗户堵住、密封住,需要有"三大",大平层、大层高、大荷载。

  高和的产业园实践

  冯巍介绍,高和在上海的一个产业园做得非常好,创始人是哈佛大学医学院的朱鹏程博士,产业园位于上海张江高科技园区--全国最好的生物医药基地内。

  这个产业园现状2.6万平方米,2017年收购后现在的出租率70%。冯巍认为,在经历了疫情、上海市租赁市场大幅下滑后逆势招商,能够实现70%出租率非常难得。这个产业园内有标准写字楼、联合办公和实验室,在张江的平均租金5、6块钱的时候,这里标准写字楼租金已经达到平均9块钱每平方米,因为它里面有个核心实验室,叫飞镖加速器(ATLATL),从波士顿做生物医药企业孵化,现在落地上海叫ATLATL。ATLATL是在垂直和专业化的生物医药行业的敏捷办公,因为在每一个层面,包括硬件层面、业务推广、报审每个环节都能提供专业化服务,是所谓"敏捷办公"在生物医药这个行业的应用。

  ATLATL平台的价值在平台的聚合。冯巍举了两个例子,首先,投资机构找医药器械类投资标的,可以直接在这个园区里找。"因为这有大量的小微、初创企业型技术企业。另外,我们会给这些被孵化企业一个对接外部资本的机会。"其次,研发企业要求的实验用动物也可以直接由ATLATL帮助对接专门的外部资源。在这个平台上可以找到生物医药研发所需要的一切。

  "所以我们园区的写字楼,可以比旁边的写字楼高出50%,租到9块每平方米,旁边只能租到6块每平方米", 冯巍认为这是ATLATL平台价值外溢效应带来的租金溢价。

  来源:成都写字楼网

 

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