圆桌对话:园区进化论--后疫时代的企业选址

来源:房讯网 时间:2020-09-17 点击次数:159次 作者:成都写字楼网

  成都写字楼网讯 2020年9月11日,第十二届中国产业园商务区发展论坛暨第十六届中国商业地产投资专业展览会在北京富力万丽酒店举办,主题为:新商办、新园区、新文旅,聚焦疫情后商办地产的敏捷办公、城市更新、新基建、产城运营,探索"双循环"新发展格局下楼宇经济与园区经济的创新发展路径。

  来自300家开发商和运营商、渠道商,以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过1500位嘉宾出席,齐聚北京共襄盛举。

  圆桌对话环节特邀高力国际华北区董事总经理严区海担任主持嘉宾,创新性采用"3×3"的模式,邀请3家商办项目代表和3家选址企业代表分别上台,就"园区进化论:后疫时代的企业选址"等话题进行了热烈讨论和观点交锋。

  参加对话的嘉宾包括坚朗五金副总裁白宝萍、优易数据执行总裁彭作文、北京创业投资协会副会长曲敬鲁、电子城高科技集团副总裁张南、北京国际财富中心负责人杨木、中耀盛世房地产顾问有限公司总经理马耀扬。

  以下为圆桌对话环节实录:

  主持人:感谢郭总的精彩演讲。下面进行论坛最精彩的部分,圆桌对话环节,对话主题:园区进化论--后疫时代的企业选址。这次圆桌对话我们第一次采取"3×3"的模式,邀请了三位开发商项目方的代表和三位使用者企业方代表,零距离思想碰撞,相信一定非常精彩。

  有请以下对话嘉宾上台。

  特邀主持:严区海先生  高力国际华北区 董事总经理

  对话嘉宾:白宝萍女士  坚朗五金 副总裁

  彭作文先生  优易数据 执行总裁

  曲敬鲁先生  北京创业投资协会 副会长

  张南先生  电子城高科 副总裁

  杨木先生 北京国际财富中心 负责人

  马耀扬先生  中耀盛世房地产顾问有限公司 总经理

  严区海:感谢各位嘉宾,我们前面刚才讲过疫情对全国写字楼市场和产业园的影响。下面我有个问题想请教电子城的张南先生,从园区空间、配套、运营服务等方面,您可不可以帮我们解读新冠疫情对产业园区产生了多大的影响和冲击?如何正确认识当前产业园痛点和难点?

  张南:严总这个问题其实挺沉重的,疫情确实影响非常大,对我们所有的从业者,包括我们的行业、我们的企业、我们的产业,冲击都很大,从营收、空置率就体现出来了。但是我想谈点积极的东西。

  我觉得后疫情时代,疫情给我们带来了更多的几个方面的认知的变化,我用几个加速来表达。

  第一个认知就是我们个人,包括企业对于空间的认知变了,比如说我们这次疫情有很多规矩,像测温,包括每个人的空间的距离,包括我们在通风各方面的要求,对于我们从业者来讲,对于空间的认知改变了。这是促进了我们对空间认知更优化的态度,就是我们是不是要在整个空间的灵动性、布局、设备、设施,包括很多层面有更多的想法和研究、改进在里面。

  刚才大庆说敏捷空间,其实意思都一样,我不知道大家是不是有共同的感受,其实创业空间或者联合办公的冲击在疫情之间影响是最大的,但是转过来,它的复苏又是最快的。刚才大庆说的对,我们对空间的认知其实应该有更深的研究,针对目前疫情的可能的常态化,这是第一点,我们对空间认知要求的加速。

  第二,信息化。现在视频会议、灵活办公、在家办公非常多了,包括企业自身的信息化的能力,这个是加速了。这是第二个方面,是好事。

  第三,在智慧化方面,这次疫情采用了非常非常多的新的智慧化的手段,来用于我们整个的防疫,包括我们的秩序,其实我们楼宇的相应的服务管理更多是在秩序上,秩序的管理其实更多的是要运用人脸识别、人工智能、大数据等非常多的内容,对于整个园区的智慧化的发展,这次也是一次加速。

  第四,服务。我们现在改名叫电子城高科了,我们最近在做科技服务的转型,我们要跟更多的科技服务来助推产业、助推科技的发展,这也是我们的使命。从这次疫情角度来讲,我们从第一线了解到,企业对于相应的不同层面的需求越来越多了,不仅仅是原来的了。所以我们现在从整个服务的内容的提供来讲,也越来越丰富了。我们从原来的基础的物业服务,加载到企业行政外围相关的服务,现在目前又更多的在企业的科技服务,包括科技金融,包括相应的比如说我们做了很多的平台,比如针对集成电路平台、针对电竞平台、针对5G的平台,这些都是专项的从创业、从技术、从成果转化、从金融各方面的综合的科技的平台的搭建,都是为了助推企业、产业更好的发展。服务应该是以后作为我们从业者更多要提供的相应的内容。

  刚才大庆有一个数据,服务的收入要超过房租的收入,当然这个不好说,但是我觉得一定是趋势。我就分享这么多。

  严区海:谢谢张南总的分享。北京一季度、二季度都是疫情比较严重的时期,三季度表现怎么样呢?我们在两个星期之后,高力国际会发布整个北京的全业务线的数据,甲级写字楼、乙级写字楼,包括已成园区,我们会看到真实的数据是怎么样的。

  有专家表示,这次突如其来的疫情对于商办地产的整个行业,都是一次前所未有的严峻考验,进一步加速商办产业的行业洗牌,这次疫情全面加强了楼宇安全管理意识,也是安全的一票否决制的最直观案例,在安全隐患和经济利益的两难选择中,楼宇从业者要真正从长远利益考虑楼宇经济的管理工作,实际上也给智慧办公服务商提供了快速发展弯道超车的机会。其次,远程办公、居家办公、视频会议在一定程度上改变了工作定律和企业定律,同时提醒我们对商业办公的楼宇规划布局和工作场所空间利用有了重新思考。

  因为我是在企业选址的前沿工作,确实是跨国企业他们有一套全球的更新过的办公场所战略,有一些跨国公司已经提出来,允许员工每周在家办公一天,或者是两天,或者是有一部分直接就可以在全国的任何办公室里选择你将来去哪办公,这个可能是一个比较大的变革。因为比如说如果减少一天在办公室里办公,理论上讲,它的办公需求是可以降低的。理论上讲是这样的,因为我确实接到了很多客户这样的要求。

  另外在疫情之后,客户也会更加注重楼宇健康,促进产品升级,楼宇更加智慧化,科技类和环保服务商将更多的参与商业地产的开发建设。

  那么接下来有请北京国际财富中心负责人杨木先生,您从开发商的角度给我们解读,疫情之后,写字楼和产业园从业者如何反思,未来将会发生哪些变化?

  杨木:这个问题是非常大的,我可能把握不好,我就谈一点一家之言。刚才您开了一个头,说现在有些跨国公司减少了员工对传统办公空间的使用的频次或者强度。我刚才在我的分享里就讲了,人们更注重环境、更注重服务,实际上对办公的选址,独栋机会会比较多,因为独栋这块,它的灵活性强,再就是其实独栋反映出一个趋势,就是去中心化的趋势。过去这个大厦里面,完全是中心的概念、中心的逻辑和中心的建造,核心配套、核心区位。但实际上独栋因为选址比较灵活,在新的片区可能有足够的特色,足够好的服务,足够生态的环境,就会吸引到人。所以我觉得在大的去中心化的概念下,所以我认为商务办公这一类的物业是迎来了一个多样化的发展阶段。特别是像北京这样的城市,因为本身去中心化其实提得比较多的是什么行业呢?是互联网,叫扁平化、去中心化,没有核心领导人,大家自由创新。强调这个。

  但北京政府在推动的是什么?就是去中心,这样北京就会形成多中心的格局,在这样的背景下,其实不管是哪一类型的地产开发,都面临着多中心的机会。我指的是城市中心的机会。

  聚焦到我们商务楼宇来说,过去大家一提到独栋,就是偏僻、远、破、旧、地段不好、盖得也不好、农民房、不规范,将来这样的机会就少了,还是像其他物业一样,还是要把内功练好,是一个好的产品,是一个让人一看赏心悦目的产品,里面配套也很好,服务也不错,最后我们政府在推动的职住平衡,就会给我们这样的产品带来机会。

  所以我想基于这个大的背景,这是我们现在大家在疫情期间可以多一点时间去思考的。

  同时,北京的经济发展也会带来新的机会,因为远程办公的发展,会让人们不再依赖或者减少对交通的强度上的需求,所以你只要有一个好的位置,它的效率会提高,员工的满意度会提高。因为我们大部分员工在中心区是买不起房子的,所以边缘区或者新兴区域,你的机会就来了,你有天然的职住平衡,你不用每天挤两个小时地铁,或者你在这些边缘区中心化的新兴区域就有机会。所以我感觉危机危机,这个时候大家就是沉淀现在,找到其中的机会。而且我觉得疫情可能会是一个长久的话题,因为人类社会发展,谁也无法预判说将来会不会有类似的新的传染病会发生,但是我们能做的是什么呢?就是选择好的环境、养成自我的防护意识,在生态、经济都能兼顾的地方去生活、办公,这可能是未来更长久的一个战略。

  严区海:谢谢杨总。下面有请中耀盛世的马总,从城市更新的角度位我们解读疫情之后,写字楼和产业园从业者如何应对和反思?未来行业将会发生哪些变化?

  马耀扬:这次疫情对整个行业来讲,我相信这个冲击是非常大的,无论是处在这个行业的上游、中游还是下游。而且对整个行业未来的经营模式或者说未来对于我们整个行业从业者,也带来了很多确实是新的一些课题和思考。

  今年我们有几个大事,我们看到上半年疫情的爆发,导致我们"两会"的时间延后,在5月份的"两会"当中,国家又提出来新的概念,就是要发展新基建,来带动新的经济的驱动力。在新基建里面,多次提到了关于我们要未来发展的数字经济,再到我们最近一次的9月4号的服贸会,服贸会里边特别重要的是我们看到未来整个北京市对于我们服务行业的发展未来的趋势。2019年的数据,整个服务的产品占比达到了北京GDP的83.5%,已经高于全国平均数据20%多。里面很重要的是数字经济的占比已经超过了50%,而且预计2022年要达到55%。

  在这样的前提下,我们去看整个商办行业写字楼和产业园的发展,我们去分析它整个写字楼的发展过程,之前我去理解的话,我觉得我们写字楼的发展可以大概分为三个阶段。

  第一个阶段更多的是我们在于空间上的营造,包括我们的办公楼的商务配套,这都是非常重要的,包括我们的地段,包括交通位置,可能是在第一个阶段写字楼和产业园的发展当中,大家最关注的是这三个点,从这三个点上如何去为这些企业用户提供一些好的物理空间。

  到了第二个阶段,上一阶段当中我们看到行业的发展,更多提出来的是绿色环保,或者说是空间的优化,这个过程当中其实包括我们从原来最早的写字楼里边的私属空间、公共空间,很单纯的两个部分,衍生出来的我们现在的共享空间,乃至于更多的共创空间,等等的一些新的空间领域,来提供给企业包括我们这些办公人群新的空间的环境。

  这次的疫情我觉得起到了一个很重要的作用,就是在这次疫情的作用下,把大家原来纯粹的线下办公推到了线上,其实线上办公之前一直也存在,但是受众群体相对比较小,这是由于大家之前的工作习惯、工作时间所导致的。因为疫情的影响,加速了这样的推动。包括楼宇的数字化、科技化,包括在这次疫情的影响下,我们很多新手段、新科技的东西运用进来,包括抗疫的需要,包括热成像、精准测温、人脸识别,包括国贸前段时间用的新的纳米技术,对于门把手、电梯轿厢可以通过日照光,就可以做到达到医院级的杀菌作用,等等一些新的技术运用到我们写字楼空间里面来。

  接下来对于整个写字楼和产业园的发展态势来讲,未来的数字化、智能化和科技化,是必然走的一个趋势。就是已经不简简单单只是为企业提供一个物理空间,未来我想留给大家去思考的,就是可能我们未来要更多的去思考的是企业和员工之间的关系,员工跟空间之间的关系,企业跟空间之间的关系,在这次疫情之后,我相信这些都留给我们一些新的课题。包括今天大庆总讲到的敏捷办公等等,都是我们去考虑的。

  所以未来的趋势的发展,可能会是往更加科技化、智慧楼宇的方向去发展。

  严区海:在我们的实践中,小微企业贡献了全国80%的就业,70%左右的专利发明,60%以上的GDP和50%以上的税收,自从新冠疫情发生以来,受到最大冲击和影响的,就是中小微企业。写字楼是一个地区和城市经济发展的晴雨表,而中小微企业则是写字楼市场的晴雨表,因此中小微企业兴则写字楼市场兴。市场状态如何呢?一方面目前商办市场上租户和投资者,包括中小企业出现一些现象值得我们关注,包括降低租赁成本、减少租赁面积、逃离核心商圈、空置率快速抬高,另外一方面有观点预计,写字楼市场下行的趋势短期无法改变,复苏进程也将极其缓慢且充满不确定性,甚至一直到2022年才有望恢复正常。那么我们现在请北京创业投资协会副会长曲敬鲁先生,从企业选址或者办公用户的角度为我们分享疫情期间您的企业或者您接触的企业,在办公面积、费用、搬迁等方面,做了哪些调整和变化?

  曲敬鲁:我是北京创业投资协会副会长,我们这个协会也是为北京的创投机构服务,我们创投机构背后是大量创业的企业,我们小微企业接触得比较多。

  疫情期间我也到CBD等地去转了一下,确实看到我们的写字楼下降幅度很大,像4A级的写字楼,下降幅度非常大。我们也看到一些机构和小微企业也在缩小面积。

  我感觉疫情的影响是一个趋势,不是短期的一个情况,所以也不可能说疫情之后做一个快速的反弹。所以城市的写字楼从政府规划的角度,我认为还是过剩的情况,总体是这样。所以写字楼的趋势、走向我认为不会快速恢复到疫情以前的阶段。

  另外,在产品规划方面,有的写字楼可以规划出一些适合小微企业,包括很多企业希望在核心区域办公,所以产品结构会去调整,从价格、产品结构等等。

  另外,医药园区非常好,专业化、产城融合也是一个核心的方向。产业园区就是要去解决产业链和服务模式,解决员工的交通、生活问题。产城融合就是要把住和办公融合在一起。像回龙观等等以住为主的区域,我看到像腾讯的这些办公空间都非常好,特别火爆。

  在未来城市的这些整个规划的办公过剩的情况,我认为还是应该长期的办公过程。疫情改变了这样的一些趋势,像远程办公、居家办公,包括联合办公,还有敏捷、共享的这些大趋势不会改变,而且未来会成为一个主流。我们现在现有的产品,这种独立的办公空间、大的办公空间,是不是适合?我们需要去思考。我认为未来这种服务型的公寓,结合这样的一些共享办公或者联合办公的情况,一体化的结构,可能会成为我们未来的方向。我们现在要去思考我们的城市规划,这样的结构适不适合。一个城里的园区怎么做,相对的产业园区怎么做,作为我们的协会组织,我们可以去思考这些问题。我不是专业的地产思维,而是可以去了解企业的需求方面。谢谢。

  严区海:谢谢曲总的分享。刚才这个这个问题问了曲总,其实我也有一些想法,因为这基本上是我最重要的业务。我跟大家讲一下我们第三季度发现了一个非常震惊的事,我们看到数据之后,北京所有的商圈租金要不然是平,要不然是下降,但是有一个商圈是逆势上扬。这个商圈在上地。这是第一个发现,我们后面会公布这个数据。

  第二,我看到的是所有行业需求反弹最快的是高新技术企业,非常明显,而且速度非常快。疫情我们北京降级之后,大概是7月20号,在一个月之内上地出租面积大概是三万到五万平方,反弹速度非常快,租金也是上涨很快。因为北京整个城市不是所有行业都在向下走,有一部分行业确实是在上升的过程。

  接下来我们想知道的是,新冠疫情之后,企业在智慧办公、绿色办公、楼宇安全、楼宇健康方面有哪些要求和期待?下面我们有请坚朗五金副总裁白总,白宝萍女士,从企业选址或者办公用户的角度,为我们分享在智慧办公、绿色办公及楼宇安全方面有哪些要求和期待?

  白宝萍:其实这场疫情带给不仅仅是商业办公,包括我们的生活、工作等方方面面,现在已经发生了非常大的变化。其实今天的话题都在围绕着新的商业办公如何去适应新的疫情之后的需求。其实最直接的大家现在排在第一位去思考的,都是健康、安全、舒适的空间,无论你是在本部的办公,还是去共享的办公,还是在写字楼里办公,其实已经成为我们所有人在考虑办公环境放在首要的就是我今天进了写字楼,我能不能尽量不接触,就能到达我的办公室。

  那么首先其实发生变化的大家都是尽可能是在电梯里面贴了很多保护膜,放了一些小的牙签,怎么样去开电梯,大家其实每天都在经历这样的变化。

  给写字楼的建设和运营方也提出了一个非常大的挑战,其实无论是新建写字楼宇还是我们今天既有的这些办公空间,都面临着一个如何让我们员工、让这些我们的租客能在这样的楼宇里边感觉到更加舒适和安全。我想从建造角度、从智能办公空间的角度谈几个方面的变化。

  其实今天毛总在开篇都谈到了智慧化和敏捷的办公空间的打造,但是我想是从几个场景来描述一下,我们来看这个智慧化体现在哪里。

  首先,我们出入和通行,我们怎么样能从进了停车场、进到电梯空间的时候,能无感通行。所以现在人脸识别和整个识别系统的管理已经可以讲在各个楼宇里面争相的改造,从人脸的刷脸的电梯,包括大堂的出入口的解决方案,一直到你各个楼宇之间这些特殊空间的出行,人脸识别系统的管理,现在已经成了一个刚需和硬件的需求。

  还有一个就是智慧会议系统。如果在一个共享的办公空间,或者一个多部门组成的办公空间里,这种会议室的管理其实是很多单位里面面临的一个非常常态的一个场景。如果用了智慧会议管理系统,整个智慧管理软件在对于会议室的使用的时间的安排,包括你今天要沟通的内容的提前的录入,还有一个场景就是进去以后,比如说窗帘自动的放下,灯光按下,会议整个新风缓缓的吹来,整个人就感觉到在一个非常舒适的会议室里开会,心情是非常不一样的。

  还有一个是智能写字楼里的快递和邮件的派送系统,我们去设想,每一个人都会有各种各样的快递寄送到我们的办公空间里,往常最后的一百米是最难管理的。这个人如果进了大堂,你是让他上到楼上给你送,还是你自己下到一楼的大堂去拿快递。这个工作是每个人每天都会面临的问题,如果我们有智能机器人,它根据扫码就能通过智能通行,它自己上电梯,自己通过自动门禁,送到你的办公室。我们去想最后这一百米,你不用去管理快递小哥是不是安全的、值得信赖的人,他是不是在写字楼里保证不会发生其他的事情。最后我们的快递能不能在安全、准时、快捷的拿到手。这个智能的快递的派送也是一个非常适合当今我们这个需求的智能化的解决的痛点。

  还有一个是智能停车场,其实我们每个人都有非常深切的体会,无论是去到别的办公楼宇去开会,还是到一些地方去访客,到那之后,哪个楼层适合我停,到处都是哪里哪里专用,哪个地方是临客所停的,哪个地方能迅速找到,不要在B1、B2、B3之间去徘徊,单从这点,现在一些商场已经在着手解决,但是在写字楼里面这个问题还有待提升。

  当然了,不仅仅是以上四个方面,包括还有智能用电、新风的管理、智能水源的管理,包括共享咖啡厅等等。其实智能化、智慧化无处不在,总之对未来办公空间智慧化的解决方案,我们需要在建造阶段就一揽子来考虑,一揽子来解决。如果等到后期入驻了以后再来改,无论是从你的网络平台还是整个软硬件,都非常困难。我就提醒大家,在这个方面都是提前规划的考虑。

  我就讲这么多。谢谢主持人。

  严区海:谢谢,所以你们也是能提供相关的产品是吧?

  白宝萍:对,坚朗也是做整体智能解决方案的配套。

  严区海:好的,我们下面请优易数据执行总裁彭总,同样的问题给您。

  彭作文:谢谢刘凯总邀请我来,我需要向在座的前辈学习,为什么我是最后一个发言的呢?因为在座的都是搞商业地产的,我是搞大数据、搞科技这一侧的。我从另外一个角度来讲。今天我有两个角度,一个角度是我作为一个企业的高管如何去选址,要考虑的因素是什么。

  比如我们最近在河南开办一个分公司,就在河南的地标建筑做了选址,当然这个选址也是我参与选址的。我可以分享一下我对于选址的一些特殊的方法。可供我们的产品供应侧来做考虑。

  可能今天在座的所有商业办公的地方,都重点考虑的是员工的感受,但是我的想法是另外一个想法,我最看重的是我如果选中了这个地方以后,我的客户来的感受。因为商业办公只服务于三类。第一类是高管,高管考虑的角度是不一样的,是为了很舒服,但是增加了成本。所以高管考虑的事情、员工的考虑的事情不一样。但是我今天最想说的是,我最考虑的是我的顾客、我的宾客、我的VIP客户来到我这个地方,他的感受。甚至我最近在思考,我要把这一套感受形成一个指标指数体系,他的舒适度、满意度的指数。

  最近我在郑州的办公楼里,在着力打造我的宾客来了之后的感受。用数字化来量化他,他到了停车场,我能不能知道,他到了电梯,我能不能知道,我应该在哪个电梯口准确无误的等他,我也不能像傻傻的老等半天他才来,他也不知道我在哪里,我也不知道他在哪里。因为我是做大数据和人工智能的,今天这些数据我们都会得到解决。

  我们正好在郑州打造这样一个标杆,这样的一个舒适度和感受度,会给企业带来很大的效益,我们才能租更好的楼。因为你是我的客户,我们可以一起考虑事情,因为我们有很深切的感受,我真的是在北京的一个办公的地方就不舒适,就是客户来了半个小时没有找到地方,人家气呼呼的走了,人家当时是带着合同、带着采购的意向来的。我们要为客户来的整个感受,到了这个楼里面的感受,会谈的感受,离开的感受,全程都要来设置。他来到这里,除了停车,还有尿频尿急。所有的一切都要去替客户感受。

  就是从这些微小的场景,他怎么进楼、怎么停车、怎么找到停车位,我发现最多的一个问题是忽略厕所的问题,他来了找不着厕所。我们觉得我们很熟悉,但是你的客户他连北京都不熟悉,他何况是从外地来的。所以我是从这个角度去考虑。

  我最近确实花了很大的工夫在这里来改善这样的体系。应该在930以后,大家应该在我的场景里头能感受到这样的改变,也希望我们去打通这样的场景,和我们在座的几位对话嘉宾一起去改善到我们的一些品质。谢谢。

  严区海:我们今天的对话环节结束。感谢几位嘉宾。

  来源:成都写字楼网

 

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