多地出台政策补漏 长租公寓阵痛几时休

来源:房讯网 时间:2020-12-10 点击次数:233次 作者:成都写字楼网

  2020年的冬天,因多家长租公寓爆雷,让房东和租户陷入“受害者”相争的漫长博弈。

  危机并非一朝一夕产生。两年前,长租公寓还是一片高光态势,各路资本争相加码,头部企业相继赴美上市。但也正因资本力量的加持,一些分散式长租公寓陷入“互联网式”烧钱补贴、越扩张越亏损的普遍困境。

  “分散式长租公寓利用高收低租等手段做大规模,并用租金贷圈钱,类似庞氏骗局。”有租赁行业资深人士告诉记者,在资本压力下,这些长租品牌要不断扩张规模,但越扩张越亏损,很难精细化运营。

  即便是行业头部公司自如,也难逃盈利困境,这是企业战略激进的表现,也是行业不成熟的结果。值得注意的是,目前多地正加强租赁行业监管,不规范行为有望被纠偏,但距长租企业找到可持续的盈利模式,仍道路漫长。

  频频“爆雷”

  11月30日,自如宣布战略并购贝客青年精品公寓。并购完成后,自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市,运营53个集中式公寓项目。自如表示,此举有助于快速提升其在核心城市的集中式公寓规模。

  在当下长租公寓市场,分散式是从个人房东处租赁房屋,经过装修后对外出租,获得租金差收入,俗称“二房东”;集中式则是将整幢物业改造后出租,房源集中,管理方便,但前期投入较大。

  自如是国内头部长租公寓品牌,目前已形成分散式合租、整租、豪宅,以及集中式独栋和社区的全品类租住产品覆盖。高调扩张规模的同时,自如在分散式租赁领域却频频遭遇业主维权。

  早在年初,便有自如房东向第一财经记者反映,接到自如业务员电话,商量降租金,理由是要拆除隔断间,收益将受影响。如果房东不同意,自如便单方面解除合同,补偿两个月房租,并扣除装修费。

  受到波及的多为自如此前为抢占市场、高价拿下的房源。在疫情冲击、租赁市场低温等因素影响下,自如选择“断臂求生”。“所有遭受解约影响的租客都会友好协商,对于符合合同支持的业主,将会赔付违约金。”自如称。

  作为行业头部公司,自如暂时尚有周转余地,而其他已“爆雷”的公司正风波连连。近日,多名租客反映,因其租住的长租公寓出现资金危机,自己年付的资金“打了水漂”,还要被迫搬离、重新找房。

  “租约还剩七个月,但房东说自己也要还贷款,长租公寓已拖欠他们两个月房租。”租客王林(化名)告诉记者,按房东的想法,如果想继续住,双方可重新签一份合同,从12月份开始,直接把租金给房东。

  王林并不想接受这一方案。“我们跟长租公寓还没解约,即便想解约,押金租金能否返还还是未知,如果私下跟房东续签,哪份有法律效力?”他说,目前各方还在观望,自己想等下一步结果。

  越扩张越亏钱

  据第一财经记者不完全统计,自2017年以来,全国共有153家长租品牌“爆雷”,2020年1~11月就多达84家。其中,很大一部分原因在于“高进低出”、“长收短付”、滥用“租金贷”等运营模式导致资金链断裂。

  其中,“租金贷”更是长租企业被诟病的焦点。为获得更多资金,长租公寓运营方会引入金融机构,租客与其签订贷款条约,分期偿还租房贷款,金融机构则将全年租金一次性打入长租公寓企业账户。

  这种情况下,租客可能会在不知情的情况下产生贷款,金融机构放出的贷款,则直接流向长租公寓。因长租公寓按月或季度给房东打款,期限错配下会沉淀出巨大的资金池,这笔资金并没有独立第三方进行监管。

  一旦“爆雷”事件发生,长租公寓资金链断裂无法向房东打款,租客却仍与金融机构存在债务关系。毫无疑问,滥用“租金贷”助推了长租公寓无序扩张,加大了租客权益受损的风险,但其并非企业陷入危机的核心因素。

  早在今年5月,国家金融与发展实验室便撰文指出,即使规模较大的上市长租公寓也面临巨大的流动性风险,根本原因在于:企业本身经营现金流为负,且规模巨大;疫情加速了融资现金流的波动。

  以某美股上市长租公寓品牌为例,过去三年,该公司运营的房源数量暴增,运营效率和出租率却持续走低,租金成本增速超过收入增速,越扩张越亏损。即便没有疫情冲击,这家公司的流动性风险也难以忽视。

  同策资管也认为,只要该公寓能正常运营,保持一定的资金流动性,未引发租客信任危机,以及进一步的集中退房等问题,租金贷本身不会成为危机的导火索,更不是企业运营出现困境的主要矛盾。

  该机构还认为,危机发生的根源在于,在目前商业模式和管理方式下,长租企业每间运营中的公寓都在贴钱。自2018年起,全国各城市开始严查隔断房、群租房,加上疫情影响,出租率及租金下跌,加速了长租企业资金链问题的暴露。

  急需摆脱“野蛮生长”

  尽管“爆雷”、“甲醛房”、“租金贷”等问题频发,但长租公寓的出现,仍满足了当下年轻人的租赁需求,是解决我国租赁市场结构性失衡的重要途径。作为一种新兴业态,长租行业急需步入有序发展的轨道。

  易居控股CEO丁祖昱认为,长租公寓正如早期的共享单车、滴滴,拼资金、拼实力、拼规模是行业早期阶段的正常表现。“大浪淘沙”之后,行业将走向成熟,中端企业逐渐退出,最终达到多方制衡的健康状态。

  国家金融与发展实验室也发文表示,应设立行业准入门槛,制定相关标准规范(如隔间、装修、安全等),定期组织行业形势研讨;地方政府应会同住建部门建设长租公寓信息平台,房客租金应在银行开立专户进行监管。

  近日,多地已发文加强监管。其中,济南要加强对“高进低出”、“长收短付”经营模式的监管,对不具备持续经营能力、扩张规模过快的企业实施约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等举措。

  针对“租金贷”问题,成都明确表示,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%;深圳也明确,住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

  克而瑞租售认为,监管政策密集出台,要让长租公寓回归“住”的本质。这意味着,长租公寓依靠“高收低出”、“长租短付”、“租金贷”等手段大举扩张的时期已经过去,行业正从重视规模转向深耕运营。

  不过,一些业内人士对分散式长租品牌的发展并不认可。上述租赁行业人士告诉记者,分散式长租公寓以租金贷融资,通过收购房源再转租的方式扩张规模,但越扩张就会越亏损,很难做到精细化运营。

  相较而言,集中式公寓因为管理效率更加集中化,并且通过精细化运营这个放大器,能有效提升收益,获得持续发展;而分散式前期资本沉淀较少,利于企业在短期内快速扩张,但成本利润难以控制。

  以万科、龙湖等房企运营的集中式长租公寓为例,这些品牌正有意放缓规模扩张速度,转而提升经营质量和效率。近三年来,龙湖冠寓整体出租率提升,今年上半年攀升至85.3%,且不会运用“租金贷”模式。

  长租公寓并非暴利行业,任何盲目追求规模、获取房源成本过高、滥用金融杠杆的行为,都可能使企业资金承压。在稳妥处理“爆雷”公寓的遗留问题后,唯有精细化运营,才能让行业获得持续发展。

  来源:第一财经

编辑:wangdc

 

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