多地加强商品房预售资金监管 或对房企财务状况形成压力

来源:房讯网 时间:2020-12-17 点击次数:135次 作者:成都写字楼网

  近期,成都、唐山、潍坊等多地相继加强商品房预售资金监管。据贝壳研究院统计,2020年以来,共28个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则。业内人士认为,各地出台预售资金监管新政的主要目在于保障项目顺利施工交房,防止工程烂尾,保障购房者合法权益。多地加强预售资金监管并严格执行政策要求,或对房企财务状况形成压力。

  12月8日,成都发布《商品房预售款监管办法》,提出预售款监管应遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督原则,预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩,建立全市统一的预售款监管服务平台,明确各监管方责任等。

  对此,平安证券研究所地产团队、固定收益团队认为,成都通过强调开设预售款监管账户、明确监管额度、专款专用等方式规范商品房预售资金监管,主要目的在于保障项目顺利施工交房,防止工程烂尾;此前已有多个省市相继出台商品房预售资金监管新政,包括江西、福州、石家庄、嘉兴、银川等,体现各地对防范“烂尾楼”重视程度加强,对于保障购房者合法权益具有积极作用,后续不排除其他城市跟进出台政策。

  据贝壳研究院最新统计,2020年以来,共28个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则,其中3座城市为征求意见(惠州、汕头、绵阳),内容主要集中于四个方面:一是,要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户;二是,要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议;三是,对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度;四是,在预售资金使用上,按照工程进度支取相应比例的资金。

  其中,12月以来,昆明、株洲、成都、潍坊、唐山等地相继出台了预售资金监管新政,均明确开设资金监管账户的规定,并规定要签订资金监管协议,提出预售资金留存比例要求,昆明、株洲、成都、潍4城还差别化资金监管政策。

  梳理今年以来的预售资金监管新政,贝壳研究院指出,在预售资金监管额度上,长沙、惠州、长春、荆州、汕头等城市规定根据房地产开发企业的信用状况、综合实力等情况,实行差别化管理。具体来说,对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业,降低资金监管比例,对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。从预售资金的留存比例看,不同城市在取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点设置不同的监管留存比例。总体来看,银川、福州的监管力度较大,以主体结构封顶为节点看,预售资金留存比例要求分别为30%和40%。桂林、长沙的监管力度相对较低,以结构封顶为节点看,预售资金留存比例要求分别为10%和8%。以竣工验收为节点看,汕头、桂林的资金留存比例要求较低,均为5%,福州资金留存比例要求最高,为15%。

  今年上半年,受疫情影响,多地出台的稳地产政策中有关于预售监管放松的内容。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年上半年,全国各地预售政策确实有放松的地方,但是放松的同时,或也使得预售的相关工作出现很多新情况。所以严格此类预售工作,防范一些不符合工程要求的楼盘违规申请预售证,具有积极的意义,这有助于此类预售制度的更好推进。

  平安证券研究所地产团队、固定收益团队还指出,从各城市规定的预售监管资金占项目预售总额比例来看,统计的7个城市中,仅南宁、桂林占比低于20%。在不考虑分级监管,以及不同建设阶段下按规定提取可能影响占比的情形,实际情况中房企预售监管资金可能达到或超过预收款项的20%。按预收款项20%对预售监管资金进行估算,2020年三季度末A股上市房企不考虑预售监管资金的现金短债比为104.9%,考虑预售监管资金的现金短债比为46.3%,因此各地加强预售资金监管并严格执行政策要求,预计将对房企财务状况形成压力。

  来源:证券时报

编辑:wangdc

 

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