直播实录(三) | 中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会

来源:房讯网 时间:2020-12-25 点击次数:156次 作者:成都写字楼网

  成都写字楼网讯 2020年12月25日-26日,中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为"重压与重生:新格局下新商办的新未来"。年会深刻解读新格局下房地产行业面临的新形势,聚焦新形势下商办地产的重压与重生,探索中国商办行业发展的新格局和新未来。

  论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过800位嘉宾出席论坛。年会采取现场+线上直播的形式,数十家权威主流媒体及地产、财经等专业媒体,对本次会议进行了直播和报道。

  以下是论坛直播实录(三):

  主持人:各位领导、各位来宾、大家下午好。欢迎大家回到论坛现场。

  我们下午的议程邀请五位重要嘉宾针对产业升级与城市更新、数字办公与智慧园区和中国写字楼市场回顾与展望进行主题演讲,还安排了一场精彩的圆桌对话,对话主题是:商办的未来与未来的商办。

  首先请向大家介绍下午到场的主要领导和嘉宾

  全联房地产商会 秘书长  赵正挺先生

  全联房地产商会 副秘书长  秦  晶女士

  全联房地产商会写字楼分会秘书长、成都写字楼网董事长  刘  凯先生

  商业办公建筑综合评价标准委员会 主任 张  毅先生

  商业办公建筑综合评价标准委员会 秘书长孙鹏阳女士

  高力国际华北区 总经理 严区海先生

  铁狮门公司资产管理高级总监、北京首狮昌泰 总经理关为泓女士

  CBRE世邦魏理仕项目管理部 董事 吴清舟先生

  广联达数字城市事业部 总经理 杨相传先生

  实创亿达科技发展有限公司 总经理 官兰兰女士

  大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心 负责人兼中粮置地广场 常务副总经理 马佳音女士

  北京中海地产商业管理公司 副总经理  张存理女士

  戴德梁行中国资本市场 总经理 刘  兵先生

  IPG中国区  首席经济学家 柏文喜先生

  远洋国际中心二期 副总经理 李丹阳女士

  嘉丰达资产管理有限公司 董事长 汪  浩先生

  万商俱乐部 创始人 杨泽轩先生

  大家保险不动产管理 运营总监 黄志达先生

  下面我们继续进入论坛的第四部分:主题演讲环节。第一位演讲嘉宾来自高力国际。高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市,在全球63个国家拥有485家分公司,致力为客户提供最优质的服务。在中国,高力国际在上海、北京、广州、成都、南京、杭州设有10家分公司,驻场办事处覆盖全国超过65个城市,旗下拥有5000位专业人士,物业管理面积超过4,900万平方米。

  掌声有请: 高力国际华北区 董事总经理 严区海先生。演讲题目是:2020年北京商业地产回顾与2021年展望。

  严区海:大家好,我们回顾以下整个北京商办市场,包括甲级写字楼,乙级写字楼和商务园区,首先讲一个概念,北京的写字楼甲乙级全部存量,一共1873万平方米,各占一半的比例。

  今年我们问一个问题,需求怎么样?看一下全年的数据,整个需求去预租情影响只有7.6万平方米,还有一些企业自用,真实的数据大概只有3万平方米,净吸纳量,你可以视为一个客户的新增需求量,在北京这么大的市场,甲级写字类新增的净吸纳量只有3万平米,2002年到现在18年,我们公司的所有的数据这是最低的一年。

  第二个,今年到底谁有需求呢,特别简单直接的一个回答,互联网公司是继续拉动整个市场。

  第三个,供应方面,受疫情影响,大概只有60万平米。但是明年是非常夸张的数字,未来的供应量157万平方米,现存量甲级一千万,再增加157万平米,这个比例非常大。

  空置率是现在达到全市平均值的19.4%,也是过去十年最高的一个值。当然了,大家可能有问题,明年的空置率会继续增加么,我们的判断应该是在25%左右。

  整个租金表现,人民币是350块钱每月每平米,这个值比2017年第二季度北京的历史最高值400每平米每月降低了13%左右,可以视为两年跌了13%。好消息是中国大部分地区,平均甲级写字楼最高的城市还是北京。

  同比2019年的一年,降了8.4%,也是按照年计算的话,也是十年最大的降幅。

  这是各个商圈的表现,我想我们挑几个特别有意思的商圈,一个是丽泽,今年下半年有非常大的起色,我们看到一个数据,丽泽的租金一个季度上涨了5.9%,这个是比较少见的。可能也有朋友看到丽泽的空置率继续在上升,因为这个季度新增的项目大部分都在丽泽,所以空置率在上升。

  丽泽最近的成交,一个金融企业租了4万平米,还有一个中国领头的高科技公司,租赁了5.7万平米,这两个交易提升了整个市场的信心。

  我们再看另外一个商圈,亚奥,整个去化不错,租金在比较高的情况下,去化还是可以的。我们再说望京酒仙桥,租金略涨,空置率一个季度下降了5.2%,也是来自于一个互联网公司,租了三四万平米。

  比较严重的一个商圈是燕莎,租金在一年下降了11.8%,因为燕莎的商圈没有特别主力的产业,是以德国企业聚集的。

  大家看供应量会发现16到19年相比,2020年供应量并不是特别夸张,60万平米,但是灰色的部分是净吸纳量,第二季度负的,第一季度几乎为零,整体来讲今年的净吸纳量非常的不好,这是第一个想讲的。

  第二个,我们看右边的图,比较好的商圈有几个,丽泽、亚奥和望京前三,其他的商圈都不好,包括CBD都表现的不好。

  大家可以看到这张明确的是一个供应量和净吸纳量之间的反差,之前基本是交错,有供应,有吸纳,但是今年是有供应,吸纳非常不好。

  这个图是表明了供应和吸纳的两个比例,可以看到过去的十年,几乎是有供应、有吸纳,比值是1或者2的比例,但是今年非常吓人,今年是1:5,形势非常严峻。

  租金图走势,2018年第二季度达到了404元,19年开始直线下降,到350元人民币每平米,我们看空置率也是在2018年年底之后继续攀升,一直攀升到19.4%。

  我们对整个市场规模的判断,可以看到通过甲级、乙级和商务园区存量租金的比值计算出一个理论的北京市作为商业办公的形态,市场规模有多大,我们计算是893亿人民币。也就是说我们的行业一年吸纳的租金理论规模是893亿,但是我们的实际值有729亿,为什么100多亿没有了,是因为空置造成

  的,所以看到蓝色和深蓝色之间的差距会变得更大。

  这是我们对整个"十四五"期间的分析,2021年到2024年,市场的量是54万平方米,受到2020年疫情的影响,部分项目延迟,保持2021年单量的供应量达到157万平方米,主要的供应量来自于丽泽区,59万平方米。

  需求方面讲,我们认为2020年下半年开始,疫情的压抑的需求也是在释放。第二点,北京的需求主要来自于金融和互联网。我们对2021年的看法是什么呢,我们觉得市场对存量租户的竞争将越来越激烈,这种激烈不仅存在与市场和市场之间,也存在于不同级别的,甲乙级别以及产业园之间的竞争。

  我们对未来做了一个展望,首先是空置率预测,我们认为2021年北京的空置率会到顶,目前放的是25%,我们预测2021年到顶之后,空置率呈现下降的趋势。

  甲乙级的办公市场趋势非常接近,但是我们今年看到一个现象,上半年的时候大量的甲级客户向乙级流动,下半年的时候,因为甲级的租金不断的下降,我们发现部分乙级的客户希望在这个时候升级自己的办公楼,又有一部分需求从乙级搬迁到甲级。

  这是北京的产业园的数据,首先看北京的产业园有多大的存量,我们只统计了成熟的产业园,有一定规模的,有一定历史的,北京现在产业园1442万平方米,是第一个概念。

  我们可以看到整个空置率是将近21%,在这个产业园里面两个商圈,包括望京,这几个商圈展现了非常不同寻常的市场吸纳量的情况,最震惊的是上地,一个季度整个的租金还是在上涨的,第三季度167,第四季度171。第二个空置率三季度是9.9%,四季度是7.3%。

  上地是在我看来如果把甲级和乙级以及产业园都放进去,上地是吸纳惊人的,如果是一个新楼,刚刚建好就全部满足了,而且租金非常不错。望京稍微差一些,但是相对整个北京其他的市场还是好的,所以一个大概的规律就是北京的北边,整体来讲表现都不错,西北、东北都不错,其他的地区,比如说丰台会表现不是很好。

  这个市场2021年谁去化了办公楼的面积,我们按照面积计算,不是租赁个数计算,数据非常明确,互联网公司占了今年的42.1%,教育培训占9.5%,如果都算在一起,互联网的吸纳量50%左右。

  第二个是支柱性行业,金融,金融占了18%,这两个行业全部加起来占了70%的比例,非常高。

  这个对我们的启示是什么呢,将来我们的办公楼服务也好,很多的建筑也好,我们觉得这两个行业对我们来说是很重要的,金融和互联网的想法。

  这是我们整体的回顾,"十三五"期间北京的写字楼经历了市场的平稳期,平稳过渡,五年的时间空置率水平上涨了10个百分点。同时受到经济下行、经济结构调整和疫情防控三期叠加的影响,市场租金也出现了大幅度的下降。第三点,我们认为当前的市场租金调整在合理的范围,租金的合理的回调有利于北京城市竞争力的进一步的提升。

  我们再看"十四五"期间的研判,2021年作为"十四五"的开局之年,北京的写字楼市场肯定是迎来供应高峰,单年新增量会达到历史峰值,157万平方米。

  第二点,高供应量的推动市场的空置率水平进一步的提升,租金下降、空置率达到顶点。

  2022年开始,北京写字楼市场进入了三到四年的去化周期,同样来说,最后的结论是目前过去的两个月,整体市场是非常明确的回暖,租赁的交易是比较活跃的,所以整体来讲,北京也迎来了很重要的利好,就是我们的服务业扩大开放和自贸区,两区建设,所以在这种情况下我们对整个北京未来的去化,对整个市场的繁荣还是有非常强的信心的。

  谢谢大家!

  主持人:感谢严区海先生的精彩演讲。经济在快速恢复,写字楼市场也在快速恢复。 第二位演讲嘉宾拥有商业地产及资产管理领域近20年的国内国际经验,曾在皇庭商管集团、凯丹置地、中景恒基商管公司世邦魏理仕购物中心,世贸天阶购物中心等任高层领导,2020年4月加入美国铁狮门,全面负责位于世界在建的最大城市复兴地标项目首钢园六工汇的开发、建设、招商、推广、运营及物业管理等全面的房地产开发及资产管理工作。

  掌声有请:铁狮门公司资产管理 高级总监、北京首狮昌泰总经理关为泓博士。演讲题目:"城市更新"的价值机遇与实践路径。

  关为泓:尊敬的赵秘书长,刘秘书长,各位嘉宾,同行们大家下午好!非常高兴参加中国写字楼产业园的发展论坛,第十七届,有幸跟大家分享一下城市更新的价值机遇与实践路径的主题研讨。

  我分享的内容以下四个部分:

  第一个,简单的论述一下城市更新对地产行业带来的机遇和价值的思索。

  第二个,北京首钢园是如何由工业遗存到城市复兴的转变。

  第三个,首钢园的城市更新明星项目,六工汇。

  最后,探寻城市更新的新未来。

  首先第一部分,什么是城市更新?我们时常会在一些论坛里面提到城市更新和城市复兴的概念,可以说城市的发展从不间断的新陈代谢的过程,城市更新作为城市的自我调解的机制,始终存在与城市发展的整体的全过程。可以说城市经过最初的重建,然后经由城市更新再经过城市的再开发,最后能够实现的是城市复兴的最终的结果。

  下面跟大家分享一下城市更新在各个形态中的特色的案例,首先是在资源重组方面,我们找到的是持久知名的东京六本木的项目,这个项目早在1960年以商业街区的形式开业了,经过20年的运营,衰败了,后来又经过20年的修缮,2000年4月重新筹备对外营业,可以说经过这么多年的城市旧改和资源组合的过程,最后六本木项目建成集住宅、办公、城市花园、商业、会展中心于一体的城中城的巨无霸的概念,所以我们说它是运用资源重组的城市更新的典型案例。

  第二个案例,大阪难波公园,是非常具有独特特色的城市更新的项目,总的占地面积大约25万平方米,将城际列车、交通枢纽、办公住宅融合在一起,将自然成功的搬进了城市,是在生态优化方面极具城市特色的案例。

  世界范围内有很多工业遗存的项目,德国鲁尔工业区,美国的西亚煤气工厂公园,北京的798,还有北京的首钢园。

  着重跟大家说两个特色的案例,作为工业遗存的典型代表,也是世界范围内跟中国的首钢园直接对标的两个项目,一个是美国的伯利恒,位于滨州,原来是钢厂,经过改造之后形成了艺术文化的园区,集音乐、文化,大型的文娱场所,平均每年召开一千多场的音乐会,大量的引进人才,创造非常好的就业机会,并且成功的把很多的客流转移为当地的酒店的入住,所以说带来了大量的营收收入,对当地的政府也带来了大量的税收。

  另外一个案例是德国的鲁尔工业园区,它是在德国范围,乃至全世界范围内非常知名的工业园区,经过成功的工业遗存的改造过程,目前已经成为欧洲工业文化旅游的新名片,2001年鲁尔工业新区也被联合国科教文组织收入世界文化遗产名录,也是非常知名的工业遗存改造案例。

  通过以上的城市更新的案例,可以得出城市更新早已不在是对物理空间推倒重建的简单的概念,而是对经济、民生、科技、文化、生态的系统的提升,今天上午清华大学的刘教授也在城市更新的方面非常精准的研究,我们有研讨了他的专业的理论,这个结论也是跟刘教授的理论不谋而合。

  第二部分分享一下北京首钢园前世今生。北京首钢建于1919年,截止到去年正好完成了百年华诞,百年的首钢如何涅槃重生迈向  城市更新的步伐呢,我们可以看到它跟整个历史的发展三个节点紧密相连,第一个是在1919年建厂,目前已经成为全中国十大钢厂之一,第二个节点是2001年的时候申办奥运会成功,为迎来2008年在北京奥运会的开幕,国家决定将首钢的钢厂从北京石景山区移到河北的曹妃甸。第三个时间点,2015年的时候中国重新申请冬奥会成功,首钢园作为冬奥组委办公场地之一,同时作为北京唯一能够产生四块奥运金牌的举办地,以城市更新的新的形态回归到大众的视野中。

  从此可以说首钢园完成和工业性到城市性的蜕变。

  首钢园作为世界级工业遗产的成功的改造典范,目前可以说华丽转身,与冬奥紧密相连。首钢园总占地面积8.63平方公里,是目前世界在建的最大的城市更新项目,可以说从工业遗存经历了有机更新,最终迈向了城市复兴的阶段和步伐。

  第三部分,首钢园林的城市更新的明珠项目六工汇,是由美国铁狮门和首钢基金联合打造投资建造运营的,项目位于首钢园区的北区最核心的地块,项目的名称六工来源于礼记,也是对各行各业的工种的统称,各行各业的聚集,slogan也来自于钢厂火花四溅的典故,寓意着项目未来熠熠生辉。

  六工汇位于世界最大的城市更新项目之内,沿袭了百年首钢的工业文明,首发2022年冬奥会期间开业,汇聚了多功能空间和大型的室外广场与一体的世界级的都市的社区。整个体量占地22.5万平方米,11栋办公产业和11栋独栋的旗舰商业和购物中心组成,容积率1.2,项目的时间节点预计2021年6月工程竣工验收交付,预计在一年之后圣诞试营业,然后在2022年2月与冬奥会同期开放。

  可以说六工汇具有非常特殊的意义,第一个是政治意义,首钢园的六工汇作为北京市的重点项目之一,同时也是北京未来城市发展战略中的重要的组成部分,冬奥的意义是它位于首钢冬奥广场的最核心的地块,与冬奥会同期面世,并且产生了四块冬奥金牌的北京的唯一诞生地。另外城市更新的意义,首钢园六工汇不仅是首钢城市升级的先行者,同时引领石景山政府对于石景山区域商业和产业升级的期许,同时将为北京工业遗产的改造升级作出前所未有的颠覆与改变。

  六工汇的亮点,经常有客户和企业跟我们咨询,我们总结了以下六大亮点:第一个,汇战略,美国铁狮门和首钢基金强强联手,共同投资,并且组建了国际化、专业化的资产运营管理团队,从项目最初的策划、投资、设计、建造到定位、招商、市场运营,推广、物业管理,我们会进行全产业链的全程的资产管理工作。

  第二个亮点,汇生活。它有两大特色,生态的特色,第一个是绝无仅有的自然生态特色,可以成为北京城市的后花园。第二个是百年工业遗址,独一无二的DNA,成功入选了大量的国内国外的生态的奖项。

  第二个特色,汇创新。位于石景山现在极具竞争力和经济不是很乐观的前提下,怎么把产品做出差异化也是非常具有挑战性的,经过大量的市调和分析,我们将商业传承百年首钢工业遗址,打造具有时尚工业风的京西商业新地标。

  产业办公方面,我们将吸引来自高科技、互联网、体育之金融、教育、文娱头部企业,打造低密度具有非常好的生态感受和办公环境的高品质办公社区。

  第三个特点,汇生活。我们的项目一半是办公,一半是商业,办公方面我们提出了六工汇工作的概念,重新定义一个多元化和新潮的工作与生活、消费的环境,周边大家入住以来看到的都是百年工业遗址高炉的自然景观,充分的享受周边独一无二的生态和低密度的环境。

  另外,我们重新定义了微度假的概念,我们希望在北京能够给所有的在住的京西,全北京提供一个距离天安门16公里,集观光、旅游、文化、娱乐、运动等于一体的一站式的全家庭的体验。

  最后一个亮点是汇人气。因为六工汇将与冬奥会同期开业,我们势必享受到冬奥带来的开业的超高的曝光率和对外的国际化的关注度,同时我们将通过长期的国际化、职业化的专业化的运营,形成商业、产业、度假、生态链的整体的资源的整合,相互赋能,相互联动,广聚人气。

  可以说延续了城市更新的脉络和铸就了工业遗产的转型,我们致力于将六工汇打造成为未来北京城市的新地标,成为北京城市的新名片。

  最后探寻一下城市更新的新未来和新形态。城市更新是城市发展到一定阶段的必然的诉求,目前我国正处于一个从城市扩张向城市更新转型的关键的时期,可以说探寻城市更新的新思路、新形态和新未来,掀起了目前特色城市建设的新风潮。

  城市更新,第一我们认为它会为解决地产行业产品同质化提供一些新的思路,因为大家都是在商业地产的同行,我们非常能够严重的意识到全国范围内所有的地产形态的产品存在着严重的同质化和竞争性,城市更新可以作为新的产品凸显历史文化的底蕴,借助自己独特的DNA,将绿色、生态和资源重新整合,通过梳理城市与项目的历史建筑和城市的文脉,空间结构的肌理,赋予城市特色项目的美学和新概念,突破同质化的瓶颈。

  第二点,城市更新可以扩大城市的内需空间,构建新发展、新格局。可以说城市更新是适应城市发展的新趋势,它也是推动城市高品质、高质量发展的必然的要求。

  城市更新可以形成整个城市和特色项目的新的经济的增长点,培育发展新动能,畅通国内大循环和国际国内双循环,同时促进我国经济长期持续的健康发展。

  第三点,城市更新可以打破存量市场的现状,可以满足需求端的新的要求。可以说城市发展进入到目前城市更新的重要时期,也可以解决大量大规模的增量建设转化为存量趋势的改造和增量的结构。其实我们将对城市所有的产品和项目,目前的衡量是从有没有转向好不好的评估。

  同时满足未来需求端的新趋势都包括什么呢,一个是融合化,我们将提供更好的产品满足到需求端对个性化、融合化的要求。体验化方面我们将增加城市更新的主题氛围,形成一体化的主题生态。最后是数字化,可以在线上线下的全端提供服务和支持,满足消费者的最高,最新的需求。

  第四点,我们认为城市更新未来在环境、运营、服务和人文交流方面还存在着很多未尽的探索,我们简单的抛砖引玉,城市更新项目可以强化历史文化的保护,能够塑造城市的新的风貌,在运营方面,可以将一些特色地产的改造运营融入到城市更新的项目中,服务方面我们需要满足消费者的多样化的需求,将商业、办公综合体的运营与物业还有客户的服务整个的链接起来,在人文方面将历史文化和现代潮流相结合,保留原有的人文的情感的交流,最后升级成城市的互动的体验。

  我们希望通过六工汇项目自身的摸索、建造和未来的运营,将六工汇项目作为国内城市更新的新典范案例,对未来在国内外探寻城市更新的新未来、新形态抛砖引玉。

  今年经过了疫情的时代,今年是非常复杂和变化的一年,无论是商业地产还是办公地产都面临着前所未有的挑战,当然了也有机遇。但是我们相信通过我们的不断的突破和摸索,通过对城市更新的新理念的新的想法和实践,我们也是希望六工汇项目和城市更新一样,会切合到我们的slogan,我们相信火花定会闪耀。

  最后跟大家分享一下六工汇项目的视频,将比较形象和生动的展示出一个城市更新项目过去的几年,未来如何我们利用工业遗存在人文方面、生态方面,产业和办公的定位和建筑以及运营方面我们的有机的融合。也非常欢迎各位嘉宾和同行们能够有时间来首钢园六工汇参观指导,谢谢大家!

  (VCR)

  主持人:感谢关总的精彩演讲,期待六工汇新一代园区办公生态样板点亮首钢,点亮北京,点亮中国!下面演讲嘉宾在房地产领域有14年的工作经验,工作地点遍及欧洲,非洲及亚洲。他于2012年加入世邦魏理仕,迄今为止服务了诸多国内国际企业,如谷歌,爱彼迎,思科,麦肯锡,德国中心,大众,电通安吉斯,麦格理银行,嘉实基金,趣家,明略科技等。

  掌声有请:CBRE世邦魏理仕项目管理部董事吴清舟先生。演讲题目:办公场所装修趋势及智能化运用。

  吴清舟:大家好,首先感谢主办方的邀请。很高兴见到大家。今天看了很多楼宇、工业园区、大型地产的开发案介绍,下面利用CBRE在今年比较难过的一年,从市场一线搜集到的关于室内部分的趋势和数据的分享,希望对大家未来的工作有所帮助,市场上别的企业做什么,大家花多少钱,别人的办公室为什么那么好看,提了很多问题。

  我们先列举了今年在北京市场上商业化的内装项目,我们做了59个,也是行业这块的一手数据。2020年我们节选了一些企业,像字节跳动已经在全国150万平米的总体量,包括快手今年应该达到了20万,我们一直在重复这些项目。

  从国家的类别看,还是中国和美国现在是世界上两大巨头。企业的分布来看,中资今年也回应了刚刚说到的租赁市场的情况,还是集中在互联网和高科技,包括基金公司、投行。

  中国的互联网,独角兽企业和超级独角兽企业今年表现的也非常好,不受疫情太大的影响,很多人窝在家里玩游戏,所以游戏的控制特别火。

  美国这块,很多是因为19年做了财年的计划,今年的项目还是正常往前推进,明显看到北京加州地区过来的高科技企业,也是占到了大部分的主流。

  另外投行,摩根大通、瑞银、高盛、摩根史丹利也有一个项目在北京做,医药的企业,强生、辉瑞都非常火,他们也在大连和北京做了不少的办公室的装修项目。体育用品类,阿迪、耐克包括NB,能源类的少一些,欧洲和日本的企业在中国也有一定的活跃度。

  我们的数据主要从这边取材,大家看项目的分布图,也回应了刚刚说的租赁的情况,东三环或者CBD国贸地区还是集中了大部分的项目,有高科技、投行、能源企业,医药企业,体育企业。西城区基本上是清一色的投资企业,包括高盛、高华。东北区域有一些德资和日企,燕莎一带,望京的北扩区有不少的IT企业,包括阿里的园区,还有苹果。另外一大片在西北区域,西北旺,上地,海淀科技园,字节跳动、快手,便利蜂,美团都扎堆在那里,这是今年进入到市场化的装修企业的项目分布。

  说到成本,也是三个方面,一个是钱,一个是时间,一个是高科技,明年是怎样的趋势,全球的装修成本情况来看,我们是以伦敦作为基准点,全球最贵的装修城市是法兰克福,德国不管是工人还是材料都是最贵的。最便宜的是印度,在孟买。上海和香港基本上也是全球的中高端,首先租赁的成本很高,装修成本也比较高,北京相对于上海来说,装修的成本更高,上海有得天独厚的优势,上海也算是中国这边基准的参考点。

  另外装修成本,十年前外资开始大量进入中国以来,到现在一直都是下降的趋势,包括我们有大量的材料厂商的本土化,我们不需要太多的进口材料,这块今年趋势还在持续当中,今年的装修成本比去年进一步的下降,大家看到下面,装修的施工成本,我们一般说装修和机电,在今年有明显的提升,主要是说今年的疫情,防疫方面,工人的成本提高,施工的成本提高。地毯、活动家具、系统家具、老板桌这些都没有什么太大的变化,另外很多的企业投入了大量的钱做高科技的东西,搬迁的成本也比较高,另外我们说一些设计、机电和项目管理的费用也处于比较稳定的状态。

  首先装修这块,行政会问老板,我要钱,要装修,老本会问多少钱,很多老板认为装修就是施工加上机电,我们说的是整个项目的涵盖的,当时我们说设计费用,管理费用,另外一些最基本的装修机电、地产家具,弱电那边没有太大的概念,但是机房的建设,包括室内办公空间的路线,包括音视频系统,投影、电视、安防系统,我们是根据全盘的概念,北京和上海,还有广州提供了这样的比较,高档装修这块集中的企业还是外资互联网或者外资金融,他们的预算整体偏高,Google最高达到1.2万一平米。大部分的企业基础装修会往下走,一般1500元到2000块钱一平米,这个我装修不含家具、地毯、弱电智能化的东西。

  配比也想说一下,今年和明年总体的趋势,机电工程和建筑工程这块一直往低处走,23%和29%的占比,家具中国的量产比较厉害,占16%,软成本在10%,安防和音视频还是维持比较稳定的状态,大概占22%左右。

  说到周期,也有比较大的不同,我们也是统计了今年大概5000平米的室内装修,像北京大家知道,审批的时间越来越长,包括施工许可证的申请,前后大概占两个月的时间,另外包括设计的时间、施工的时间,互联网这块,中资互联网依然非常的激进,可能三四个月要交出来,他没有时间等,包括武汉或者成都,开一个点3000多人在楼下等着入住,互联网给大家的压迫感比较强,时间长、成本低。

  中资的金融企业,像中信、保险类的,他们的装修都在六到七个月,他们愿意花更多的时间给到施工,金融那边总体来说时间的压力没有那么大。

  另外像美资来看,我们说时间节点相对比较理智一些,设计和施工分开,或者把整体的施工期加长,报审期间也不会刻意的压缩,渣打银行的周期可能会达到1年到1.5年,他们的运营系统货期非常长,亚马逊他们的IT的机柜从美国运过来就需要六个月,所以他们不会特别激进的时间周期。

  我不太想特别多聊智能化的具体的某一项,因为太多了,什么都有,各种智能化,各种工位预定,人脸识别、机器人,我主要是做了简单的总结,取材主要是市场上几种类型的公司,像Google,代表的是美资互联网企业,戴姆繳是欧洲的制造企业,HP美资的互联网等等。我们可以看到基础的智能化的东西使用还是比较常见的,但是人脸可以看到中资企业对人脸比较钟爱,外资很少用脸部,因为这个涉及到个人的隐私的东西,可以看到剩下的几家美资的不采用人脸,云打印、访客管理系统都属于常规的智能化的手段,一卡通,Google的卡可以全球通,对信息的安全标准要求比较高,会议预定大家都有,一键控制,控制灯、空调等等系统都有做,无线投屏,涉及到行政管理的资产管理,通过一些APP保修,这几年在企业里面还是比较常见的。

  我们也想说下一步室内装修会朝哪一个方向发展,我们近两年会分成两种类型,关于旧资产的升级改造,像我们刚刚完成的贵宾楼的改造,长安街边上,我们可以让大家看到变更的结合,很多是先把模型建起来,VR探访,3D的展示,贵宾楼把楼宇的消防系统、安防系统都依托在1:1的3D模型里面进行管理。

  简单一个例子,楼宇智控系统,幕墙西边会有一个摄像头,但是并的管理下,离幕墙往左多少厘米会有一个摄像头,哪一个厂家的,什么时候装的,这是关于楼宇的改造部分。

  室内装修这块大量的应用建筑信息建模,避免机电打架的情况,这是贵宾楼做的BIM系统,大家可能会说这个模型我们见过,这个模型是通过3D的机器人的扫描,大概1.5的直径这块,都是通过扫描完全1:1复原这个建筑,精准度和一般的3D情况有本质性的需求,电梯可以时时的监控到里面几个人坐,承重多少,哪一个品牌厂家的,所有的照明、灯光,消防系统大概是什么样的情况,可以在后台了解到每个智能化相关系统,只要是兼容的话,运行的状况和报修,都可以通过这个平台管理完成。

  另外室内装修,我们也看到很多客户也是希望说在完成之后,可以把建筑信息建模带到运营中,各种大项目上面指导设计+施工,一定会运用到BIM,室内装修今年了应用看到了比较大的趋势,大家开始使用,这个里面的家具、系统隔断都是1:1用材料厂商提供的模型,放到这个空间中,包括那些弧形之间的距离和现场完全是1:1复制的,这个对管理来说,就比较容易进行后期运营方面的改进。

  总结下来,装修这块在2021年还是有很多的更新的科技的应用,包括我们的装修成本一直在下降,这个趋势也是不可逆转的,施工的周期来讲,大部分的企业都比较理性化了,另外1:1模型运用,明年的市场应该会见的比较多一些。感谢大家!

 

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