罗能钧：超高层写字楼运维管理创新

来源：房讯网 时间：2020-12-30 点击次数：863次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2020年12月25日，中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"重压与重生：新格局下新商办的新未来"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过500位嘉宾出席论坛，聚焦运营管理、市场趋势、智慧园区、产业升级、数字商办五大核心议题，热议构建新格局下的新商业新办公新园区新居住，重塑商业地产行业新未来。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，从宏观经济形势与房地产市场出发，着眼于科技地产与运维管理、产业升级与城市更新、智慧办公与智慧园区，探讨商办的未来和未来的商办。年会采取现场交流+线上直播的形式，50家权威主流媒体及地产、财经等专业媒体，对本次会议进行了直播和报道，101万人次在线观看了年会直播。

中信和业投资有限公司董事副总经理 罗能钧

　　中信和业投资有限公司董事副总经理罗能钧在论坛上发表主题演讲，以中信大厦为例，分享了超高层写字楼运维管理创新实践。他表示，超高层写字楼的运维管理应该将感知技术、物联网技术、信息技术与设备设施数字化相结合，打造"管理技术密集型"的运维管理模式。在运维管理创新方面，应该基于物联网技术推进智能运维，首先需要根据故障排除和应急处置情境将多个系统的底层数据通过物联网互联互通，提高各个系统之间数据沟通和协同的及时性，探索数字化运维，将数字化运维管理平台作为大厦精准管理和数字运维的有效工具。

　　中信大厦概况

　　中信大厦2018年底初步接手，2019年11月完成竣工验收备案，经过一年时间完成了装修整改和优化提升、机电系统调试调适，今年1月份投入使用，目前大厦每天办公人员约7000人左右。

　　中信大厦位于北京CBD核心区，总占地面积11，478平方米，地上108层，地下8层（含1个夹层），高度528米，及总建筑面积44.7万平方米。中信集团和中信银行总部已经入驻大厦。

　　中信大厦的高度在全球超高层中排名第9名，中国第5。对于超高层写字楼，截止到今年1月份的统计，150米以上写字楼在中国已经有2000多座投入使用。我国超高层写字楼的运营管理其实不到30年的时间，现在这些写字楼运营管理主要分布在5大国际代理公司或与5大代理公司合资公司中。中信大厦由开发建设管理和技术人员转岗，同时招聘了社会上的物业管理专业人员组建运维团队，实现了从开发建设向运维管理"无缝过渡"的目标。

　　中信大厦国内外参建单位多达125家，再加上施工和机电两个总包有将近400家公司参与项目。对中信大厦开发建设过程中的管理和技术创新进行了梳理，18项世界之最、12项中国之最以及8项北京之最。这些创新成果是我们自己整理的，已经发布在建筑工业出版社出版的《中信大厦建造纪实》中，供行业借鉴，也请业界同行们批评指正。

　　中信大厦运维管理体系

　　中信大厦在开发建设之初就考虑大厦建成后的运维管理，基于全生命周期管理理念，采用了EPCO管理（Engineering Procurement Construction & Operation，即设计、采购、建造、运维一体化）的管理模式，中信和业在2018年10月成立了"中信大厦运维管理中心"。

　　首先，从管理模式看，国内已建成超高层写字楼运维管理有三种基本模式：开发建设团队转型自管、委托专业公司管理、开发建设团队和专业公司合作共管。中信大厦通过多次论证，采取了第一种模式。

　　技术层面上，中信大厦致力打造基于物联网的智慧楼宇。在2011年的时候公司对中信大厦的智慧管理做了整体策划，2014年提出对标项目，2016年的技术创新年将对标项目进行了更新。针对超高层楼宇和中信大厦运维管理特征，将感知技术、物联网技术、信息技术与设备设施数字化相结合，建立消防安全、设备设施运维、环境管理与客户服务的联动系统和集成创新体系，提高预防预警能力和缩短应急处置时间，区别于住宅物业管理，打造"管理技术密集型"的运维管理模式，为中信大厦可持续的高品质（安全、便捷、舒适、节能）运行维护提供保障。

　　第二，2018年10月成立了"中信大厦运维管理中心"，由开发建设核心技术和管理人员转岗，组建运维团队，向运维管理"无缝过渡"。

　　运维管理中心设5个部门：设备运维部、设施管理部、安全保障部、环境管理部、客户服务部，计划总人数约500人，其中自聘人员计划1/3，技术劳务派遣计划2/3。管理团队中77%的人员拥有超高层及特大型项目管理经验，54%的运维团队人员拥有国际国内知名物业管理经验的人员。

　　第三，从管理标准上，中信大厦对标最佳实践，参照国际标准，包括BOMA全球商业地产最佳运营实践标准SOP、IFMA设备设施运维标准、"6S"管理标准、ISSA国际认证标准CIMS等，希望能够最终通过最佳运维实践实现引领国际标准。

　　中信大厦运维管理创新

　　超高层写字楼运维难度主要表现在机电设备设施高效稳定运行和安全保障上。以中信大厦为例，在中控室有设备主系统12个，30余项新技术，设备子系统63个，重要的设备设施34,000多台，信息控制点超过65万个，对技术和专业要求很高，所以超高层写字楼的管理一定是管理技术导向型的。

　　经历过开发建设的专业技术人员转型后，怎么在运维中实现自身价值？怎么保障超高层写字楼的高品质运维？这些其实是目前超高层写字楼行业面临的一个非常重要和紧迫的问题。通过中信大厦运维实践，能够为行业提供一些数据和参考指标。

　　第一，超高层写字楼能耗是重中之重，能占到三分之一的费用。中信大厦借助日本咨询公司的能源管理系统构建了中信大厦的能源管理系统Z-BEMS，现在已经投入使用了。

　　它的主要特点是三项，第一个是建立超高层写字楼的能源消耗基础数据，综合参考了日本100多个写字楼的样本；第二个是专家系统，能够为机电设备设施管理运行故障进行诊断、对系统运行提供优化策略。第三个，设备设施实时运营的数据提取，可以形成上万个可视化的报表。现在这个系统已经投入使用八个月以上了，能够成功运行得益于好的专业平台、咨询公司，更得益于我们的专业团队和专业工程师在实施过程中的全面参与。日本出租率达到60%以上的写字楼能耗每平米每年大约是1471 MJ，我们出租率达到75%，每平方能耗却只有为886MJ。

　　第二，中信大厦暖通设备监控系统采用了工业4.0级PLC控制，相对传统的DDC自控系统控制精度更好，速度更快、稳定性好、可扩展性强，可实现自主编程。可根据用户需求个性化定制室内温湿度。监控点位达到25万个，大到冷水机组、蓄冰槽、水泵、冷却塔、空调机组、风机，小到风盘、风阀、水阀等均实现在线监控，节能策略的实施也是基于设备完全可控才得以实现。

　　第三，物联网的应用。采用物联网技术，将多个系统通过物联网将底层数据完全打通，避免了"数据孤岛"问题，各个系统之间不再割裂，而是相辅相成，实现设备与设备融合，信息与设备融合，人与设备融合，提高运维效率。

　　从目前运维看，很多大厦技术基础已经足够，但是对运维场景和技术系统应用还需要进一步提升。很多技术应用平台的提供者不懂得大厦运维管理的具体场景，互联互通有时候要根据实际需求来实现。2020年管理团队针对中信大厦的实际情况和超高层运维的痛点，开发了多项智能运维场景。

　　例如跑水漏水是超高层里面非常容易发生和造成灾害的现象。我们有漏水报警系统，一旦激发，最近的智慧阀可以关闭，激发我们的安防系统，摄像头可以直接切到漏水报警的现场。这个系统现在已经投入使用了，我们还会在模仿这样的场景会上不断地做一些开拓。

　　第四，数字化运维。中信大厦采用数字化运维管理平台作为大厦精准管理和数字运维的有效工具。平台对内管理端"尊E管"通过移动APP将安全保障、设备运维、设施管理、客户服务、环境管理等各项业务实现场景化、线上化高效精准管理。大厦原来开发建设的时候全过程应用了虚拟建造，在现场中信大厦有虚拟运营，我们基于BIM的巡检和维修，运维的工人可以拿着PAD很方便的找到精装修面后隐蔽的机电末端。还有对客服务端"尊E享"，将访客管理、会议预约、内部交通导引、报修服务等通过微信小程序集成，为客户提供及时高满意度服务。

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