房贷新政实施 房地产面临分化

来源:房讯网 时间:2021-01-04 点击次数:340次 作者:成都写字楼网

  2021年楼市走向如何?就在2020年最后一天,金融监管给楼市泼出了冷水,让房企融资再被念“紧箍咒”。分析认为,2021年市场总体平稳,在“房住不炒”大方向不变以及房企融资收紧的背景下,预计新房市场和二手房市场总体成交体量与2020年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右,区域之间的市场分化进一步加大。

  现状:全国70城市楼市冰火两重天

  近日有楼盘被曝光“房托”现象,制造出房子供不应求的假象,这让不少市民大呼意想不到。“没想到卖楼也有这种操作?而且最近楼市不是升温了吗?经常听说新盘一推出就火爆的消息。”市民李小姐表示。

  纵观全国,记者发现,在2020年期间,并不是所有城市的楼市都表现良好。根据国家统计局公布的11月数据显示,70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳,其中,36城新房价格环比上涨,而28城下跌。

  中原地产首席分析师张大伟认为,首先调控政策持续升级,去年下半年以来32城收紧楼市政策,虽然力度不一,但都以收紧为主。对于市场的影响,特别是对于新建住宅的影响逐渐出现,很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格,所以楼市数据逐渐上涨放缓。其次,市场供应量增加,大部分企业销售都抓紧年末增加供应量,部分企业也出现了促销行为。

  不过,从一线城市来看,楼市表现依然畅旺。2020年11月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,二手住宅销售价格环比上涨0.5%。

  房企融资再被念“紧箍咒” 居民贷款增速或下降

  正当部分城市楼市开始出现高热之时,金融监管给楼市泼出了两盆冷水。

  2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确自2021年1月1日起,对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。对超过上限的机构设置2年或4年调整过渡期。

  具体看,房地产贷款(包括企业与个人)总体占比上限:中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%;个人住房贷款占比上限:中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。

  国盛证券研报显示,从上市银行2020年上半年业绩数据来看,已披露个人住房贷款的34家上市银行中,个人住房贷款占人民币贷款的比重为28.29%、按揭+对公房地产贷款占比为35.58%。其中,有21家银行均能满足现有的占比要求,剩下13家银行未来需要调整资产投放结构,“由于住房租赁有关的贷款、资管新规过渡期内回表的房地产贷款不在统计范围内,因此监管口径的实际值可能更低一些”。

  国盛证券分析师马婷婷认为,在“房住不炒”的思路下,当前房地产政策正不断趋严,过去银行与房地产贷款绑定快速盈利的经营思路不可持续。同时,未来我国居民杠杆率上升速度将放缓,居民贷款增速整体下降为大概率事件。银行的零售业务未来将从“房贷驱动”转化为“服务客户”的思路,在零售客户经营、财富管理等领域具有优势的银行优势将进一步凸显。

  民生证券分析认为,部分银行的个人按揭贷款占比已超出上限的要求,《通知》对个人住房贷款规模将产生影响,个人按揭杠杆端将开启适度收缩。

  某股份制银行相关人士表示,考虑2~4年的过渡期和贷款增长,预计短期信贷投放影响不大。

  2021年楼市展望:市场总体平稳 “去杠杆”成趋势

  “房地产融资趋紧已在预料之中。”有房地产业内人士告诉记者,过去两年,房地产金融的“水龙头”持续被收紧中,在保护刚需的同时,也令购房者“加杠杆”变得越来越难,接下来,楼市“去杠杆”继续成为趋势。

  值得注意的是,据克而瑞统计,2020年广州共计出让146宗经营性用地(其中包括85宗住宅用地,61宗商用用地),同比增长62.22%;总成交建面达2119.98万平方米,同比增长34.21%。克而瑞相关人士分析称,自2017年以来广州土拍市场年度成交量已经“四连增”,预示后续新建商品住宅供应源源不断,结合近期广州积极引进各类人才的新政,广州后市供需两旺,前景看好。

  那去年大量出让地块存在潜在高供应量,进而导致存货上升,是否会让买方受限?易居研究院智库中心研究总监严跃进接受全媒体记者采访表示,地块供应增加一般在十二个月或者六个月左右之后,形成供应量,“它会不会导致需求受限,这个迹象不明显。”

  放眼全国市场,贝壳研究院预计,2021年市场总体平稳,土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与2020年相当,其中二手房成交体量与2020年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化,房价普涨时代一去不返。从结构上看,区域之间的市场分化进一步加大,2021年长三角城市房价将保持温和上涨,珠三角市场可能有所降温,但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

  来源:广州日报

编辑:wangdc

 

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