大城市稳房价,“十四五”规划释放这些信号

来源:房讯网 时间:2021-03-18 点击次数:157次 作者:成都写字楼网

  在坚持“房住不炒”的总基调下,“十四五”期间楼市调控趋向精细化。一方面,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求;另一方面,将调控重点指向“人口流入多、房价高的城市”。

  近日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(下称“十四五”规划)发布。对于房地产行业,“十四五”规划称,要完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。

  自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”,这一表述贯穿“十三五”始终。“十四五”期间,“房住不炒”首次出现在规划纲要中。多位业界人士告诉第一财经,这表明房地产行业正面临结构性调整,其拉动经济的作用在淡化,并回归到民生属性。

  加强房地产金融调控

  为遏制“加杠杆购房、持有而不居住”的住房炒作现象,“十四五”规划提出,要建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用。

  对于加强房地产金融调控,中欧国际工商学院经济学与金融学教授、上海市人民政府参事盛松成近日在接受媒体采访时提到,这就意味着给楼市“挤泡沫”,抑制非理性投资需求。

  “当前,中国的住房消费明显挤压了其他消费,从这个角度来看,毫无疑问,中国房地产市场存在着泡沫。此外,中国的高房价也明显提升了居民的工资水平,导致了实体产业利润率的下降,这也是楼市泡沫化的体现。”他说。

  “房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛。”中国银行保险监督管理委员会主席郭树清3月2日在国新办新闻发布会上称,很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。

  近期,深圳、杭州、上海等多个热点城市相继出台楼市新政,严格对经营贷、消费贷等信贷资金的监管,避免其进入楼市。其中,深圳还进一步明确了涉房贷款评估价格的参考标准。日前,四大国有银行深圳市分行均已明确,将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。

  这些金融端的调控政策已初显露成效。根据国家统计局数据,今年2月,一线城市的新房和二手房价格平均涨幅较上月都出现回落。其中,深圳二手房价格的环比涨幅率先收窄,由上月的1.7%回落至0.9%,下降0.8个百分点,低于2月全国70城的平均涨幅。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经,热点城市在金融端的楼市调控政策具有借鉴意义。预计今年热点城市将保持调控的高频次,“十四五”期间,楼市调控还会向长效机制转换。具体到金融端,一方面,要落实房企融资“三道红线”、银行放贷“五类分档”,从源头上控制资金过多流入地产,控制资金成本;另一方面,通过“围堵经营贷炒房”,降低居民购房的高杠杆风险,并通过对个人贷款的资格认定、首付比例、放贷额度等方面的精准调节,给楼市降温。

  对于发挥住房税收调节作用,李宇嘉表示,增强税收的调节效果是2020年下半年以来国家强调的重点。落实到住房市场体系上,包括了增值税免征期的变动,这些政策对于调节短期需求、打击住房投资投机行为效果显着。

  第一财经记者注意到,继“十三五”规划纲要后,“推进房地产税立法”再度被写入规划纲要;同时,“十四五”规划对于“房地产税”的表述没有发生改变。

  58安居客房产研究院分院院长张波认为,这既表明“立法先行、充分授权、分步推进”的房地产税实施原则没有变,也预示了房地产税的全面推进工作正在进行中。作为未来房地产行业的重要税种,房地产税不仅有利于推动“土地财政”问题得到根本性解决,还可以保障房地产市场的平稳健康运行。

  大力发展租赁住房

  除了遏制住房投机行为,为解决大城市的高房价难题,“十四五”期间,还将加快培育和发展住房租赁市场。

  根据“十四五”规划,以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。

  今年的政府工作报告也提到,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担。在“缺席”两年后,“租赁”一词再次被写入政府工作报告。

  房天下控股董事长莫天全认为,发展租赁住房,有利于解决好大城市住房突出问题。“对于购房者,尤其是对于一些买不起房子的青年人而言,发展租房市场保障了他们拥有稳定居住环境,并在一定程度上削减了买房的紧迫性。短期内,伴随部分需求减缓入市,将有利于缓解大城市的供需矛盾、扼制房价过快上涨。”

  “解决好大城市住房突出问题”,这一表述在去年中央经济工作会议中首次被明确提出。随后,在去年年底的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长王蒙徽强调,大力加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

  第一财经记者对比发现,对于“租购并举的住房制度”,“十三五”规划的说法是“完善”,而“十四五”规划中则变为“加快建立”。

  具体来看,在政策性租赁方面,“十四五”规划提到,有效增加保障性住房供给;处理好基本保障和非基本保障的关系;在市场化租赁方面,“十四五”规划明确“完善长租房政策”。与此同时,为增加租赁住房供给,“十四五”规划还加大了金融和土地的支持力度。例如,单列租赁住房用地计划。

  在莫天全看来,“十四五”期间,长租房将成为租赁市场规范和发展的重点。由于长租机构运营周期长,投资回报率低,为打造长期稳定的住房租赁供应主体,还应给予长租机构适当的税收扶持政策。“要发挥税收对住房租赁的引导作用,政策着力点应放在降低租赁住房供给主体的税费负担上。”

  为保障承租人和出租人合法权益,“十四五”期间,租赁市场还将迎来强监管。根据“十四五”规划,加快住房租赁法规建设,加强租赁市场监管。

  2020年9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,并向社会公开征求意见。多名业界人士对第一财经表示,该条例有望在今年完成立法程序。

  此外,“十四五”规划提出,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

  来源:第一财经

编辑:wangdc

 

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