刘凯:新商业时代呼唤新商业

来源:房讯网 时间:2021-05-14 点击次数:170次 作者:成都写字楼网

  成都写字楼网讯 日前,第十七届中国商业地产投资专业展览会(EXPO COSS 2021)新闻发布会在北京举办,数十家主流新闻媒体记者受邀参加。

  全联房地产商会副秘书长兼成都写字楼网董事长刘凯出席发布会,就展览会筹备进展、环节设置、同期活动、观众邀约、推广宣传等情况与媒体进行了详细通报。同时,刘凯与参会嘉宾一道就国内商业地产市场现状、存在问题、解决建议进行了广泛交流。

  刘凯表示,在商业地产长期向好的同时,短期巨量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验,在整体市场供大于求的环境下,商业地产市场的持续回暖需要"市场参与者多方同频共振"来推动。

  关于当前商业地产市场发展现状,刘凯分析指出:

  第一,整体新增供应量压力较大,长期闲置资产影响商业地产市场可持续发展。

  从目前我们收集的到数据来看,目前中国主要城市的甲级写字楼市场发展面临长期的高供应压力。四个一线城市中,深圳的甲级写字楼未来供应最大。目前深圳的市场存量近590万平方米,截止到2020年底的空置率就已经超过了23%。在这样的高空置率的环境下,市场未来4年依然还会迎来超过650万平方米的供应量,空置率将被进一步推高。在可以预见的十四五期间,主要核心城市的甲级写字楼空置率都会进一步高企,这也意味着市场将充斥着大量闲置资源没有得到利用。简单测算一下的话,8个城市接近4500万的市场存量,闲置的面积高达875万平方米,相当于空出了一个广州加成都的全部甲级写字楼市场。

  如以北京为例,甲级写字楼市场未能产生经济效益的闲置面积就接近200万平方米,以350元每月每平方米的租金水平来看,整体流失的年租金营收超过85亿元。这还不算乙级楼宇,产业园区和尚未计入统计的各类散售项目,我们预估整体因闲置资源而流失的经济价值至少200亿元。

  第二,新增商业、产业、办公需求严重不足,无法支撑如此大规模的供应量。

  以北京为例,目前北京从2021年到2024年的新增供应为215万左右,为存量面积的22%左右,供应压力属于相对较轻的市场。2020年,北京虽然只有约60万平方米的新项目集中进入市场,但供需比已经严重扭曲到接近5倍。如果我们进一步剔除新入市项目和业主自用的面积话,北京市场的需求量创历史记录的新低,大概只有3万平米左右,整个供需比更是上升到夸张的20倍左右,可见整个市场供需失衡问题已经非常严重。当然,这个供需比失衡的问题并不是普遍性问题,四个一线城市只有广州相对理想,北京预期会逐步改善,但上海和深圳的问题可能会越来越严重。

  第三,商业地产市场自身的问题症结:产业发展和楼宇供应。

  我们发现目前一线城市商业地产市场已经出现比较突出的产业发展和甲级写字楼需求错配的问题。简而言之,目前市场的大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园内,其中主要以互联网科技类公司为主。这类企业新增办公需求依然首选其周边的产业园或乙级写字楼,并不会选择市中心的甲级写字楼。这背后除了较低的租金成本外,产业聚集效应也是重要因素,这也是新兴区域在疫情后表现优于市场平均水平的根本原因。

  关于当前商业地产市场发展建议,刘凯提出呼吁:

  第一、大力发展服务业刺激写字楼市场的新增需求释放。

  中国服务业增加值占GDP比重只有54%左右,距离服务业较发达的经济体还有20%-30%的差距。大力发展服务业,特别是高端服务业将从很大程度上刺激新增需求的产生,从一定程度上抵消大量新增供应带来的压力。

  第二、大力发展数字经济,通过数字经济促进服务业发展,加快闲置资源去化速度。

  数字经济在中国的发展规模目前已经全球第二,但数字经济占整体GDP的比重却只有36%左右,相较于英美德三国超过60%的比重来讲,我们的差距依然较大。数字经济为服务也提供了更适合其发展的沃土,服务贸易为数字经济发展提供了更大的需求动力。当数字经济不断提升服务业发展质量和规模的同时,也会创造出更多的办公面积需求。

  第三、整个城市一盘棋,政策保持灵活性,需要因地施政或因"区域"施政,打破行政区之间阻碍企业流动或扩张的各种限制和束缚,缓解产业发展和写字楼供给错配的问题。

  城市整体写字楼市场的高空置率并不意味着各个子市场也会存在高空置率的问题,往往是高空置率和低空置率的在不同的子市场出现。这种供需错配的问题在不同的城市都有出现,具有一定的普遍性。因此,写字楼作为城市产业发展重要的硬件基础设施之一,除了需要建立市场化的租赁市场,还需要在卡脖子的重点政策层面给企业松绑,甚至是在政策上打破行政区域的界限,以城市大局思维为前提,助力解决企业发展扩张需求的同时,解决产业发展和楼宇供应在错配上的问题。

  第四、严控新增商办用地供给,配合产业发展进行土地资源精准匹配。

  从目前中国写字楼市场的高供应量和高空置率的现状反映了商办楼宇的土地供应和产业发展之间的不匹配。

  商办楼宇土地供应在很大程度上已经远远超出未来5年的城市产业发展速度所需要的规模,透支了产业发展未来的土地资源需求。虽然随着中国经济的发展,相信这些高供应量都会被市场所吸收,但我们承担的是时间成本,机会成本和楼宇维护成本等。因此,商办土地资源和城市产业发展相协调的机制建设需要更加细化的工作,因此就需要贴近市场,更深入企业,从微观需求汇总反推商办土地资源的更加合理化配置。

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  中国商业地产投资专业展览会(EXPO COSS)

  2021年6月23-24日,第十七届中国商业地产投资专业展览会(EXPO COSS 2021)将在北京富力万丽酒店启幕,以"商业向上 与城市共生长"为主题,引领中国商业地产高质量发展,推动商业地产市场持续复苏与回暖,致力打造世界领先的商业地产选址解决方案和商业地产投资专业展览会。

  第十七届中国商业地产投资专业展览会(EXPO COSS 2021)将邀约100家企业和项目,1000家投资机构和代理机构,5000 家大中型企业和专业观众,为开发商、运营商与大中型企业、商会协会、经纪公司、代理公司、金融机构、投资机构、装饰设计、产业链条提供品牌展示、招商对接、洽谈交易的大型优质平台。

  来源:成都写字楼网

 

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