金融对外开放赋能写字楼租赁市场稳步回暖

来源：房讯网 时间：2021-06-04 点击次数：752次 作者：成都写字楼网

　　回顾2020年，根据国际货币基金组织统计的相关数据显示，全球经济下滑4.4%，中国是全球唯一实现经济正增长的主要经济体。作为经济恢复的重要举措之一，金融开放成为疫情后的重要战略方针，不仅促进了金融改革的推进，也有效地对冲了疫情给中国经济带来的负面影响。2020年，中国吸引外资增长6.2%，达到历史新高。

　　作为全球第二大经济体，中国从2018年后逐渐调快金融开放时间表，快速且大幅调整金融政策，这也使得外资对于国内市场的关注日益增强，进而催生了一波对于办公楼的需求。据仲量联行了解，仅以北京为例，本轮金融扩大开放政策实施以来已有40余家外资金融机构落地，其中包括Visa和MasterCard两大银行卡清算机构以及标普、惠誉、穆迪三大评级机构等知名头部企业。

　　全国速览：各一线城市，纷纷出台“因地制宜”的优惠政策

　　2018年4月，证监会发布实施《外商投资证券公司管理办法》，首次允许合资证券公司的外资持股比例最高可达51%；随后，2020年4月1日，证券公司的外资股比限制正式取消，大幅放宽市场准入。政策的落地实施对于外资金融企业在中国的发展起到推进作用：大和证券成功落地金融街，以外资方51%的持股比例成为北京首家新设外资控股券商；高盛高华证券亦于2020年末在上海成功注册，成为首家外商独资券商。

　　此外，自贸区相关政策也是近年来的关注焦点。2018年11月，国务院发布《国务院关于支持自由贸易试验区深化改革创新若干措施的通知》标志着我国自贸区的进一步深化开放。2020年9月，北京、湖南、安徽成为中国的自由贸易试验区“新成员”，至此，中国自贸区由此前的18个增加至21个。自贸区作为金融对外开放的重要试验场所，利于部分金融开放政策的先行先试。此外，金融服务作为《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）重点内容之一，2020年底协议的正式签署促进了部分金融开放措施的实施，尤其是取消银行业、保险业在总资产和经营年限方面的若干限制。

　　目前，政府也在逐渐放宽外资企业在华从事金融活动的牌照发放限制，进一步开放金融监管。各城市分别出台了针对外资企业的“因地制宜”优惠政策以鼓励外资的进入：

　　2019年10月上海出台《关于金融支持浦东新区改革开放再出发实现新时代高质量发展的指导意见》，推动了城市更高水平的对外开放，同时也为外资企业的进驻与深层业务扩展提供契机。同年，上投摩根基金成为首家外资绝对控股的公募基金。2020年罗素投资管理（上海）有限公司在中基协完成备案，成为当年国内首家备案的外资私募，2020年1月大韩再保险上海分公司也在陆家嘴正式注册成立。

　　正如广东“十四五”规划纲要中提到的，广州和深圳正加快推进金融业对外开放，深化粤港澳金融合作。自2020年5月《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》发布以来，多项政策落地实施以促进粤港澳大湾区跨境贸易和投融资便利化；同年年末《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》的发布，为符合条件的外资金融机构给予政策支持，进一步加深开放进程。在此背景下，2020年7月摩根大通期货作为全国首家全外资控股期货公司完成股权转让落地广州，同年渣打银行在广州天河区设立渣打银行大湾区中心。

　　聚焦北京：各区政策齐头并进，吸引外资大幅增长

　　自2020年9月“两区”（即国家服务业扩大开放综合示范区和自由贸易试验区）设立以来，北京吸引外资的“强磁场”效应持续释放，大力推动北京对外商尤其金融行业的对外开放。据北京市商务局统计，今年1至2月，北京吸引外资呈现大幅增长，新设外资企业224家，同比增长25.1%；合同外资66.1亿美元，同比增长1.5倍；实际利用外资27亿美元，同比增长32.7%。

　　在全国金融业政策逐渐放宽的大趋势下，作为首都，北京将以“十四五”战略方针为指引，持续扩大金融开放。北京市及各区政府近年来陆续出台众多优惠政策，不论是对于业务范围的重新划定还是金融牌照或金融许可证获得条件的放宽，无疑为外资金融企业在此轮市场的开拓探索注入活力。

　　·2020年6月友邦人寿获批成立中国内地首家外资独资的人身保险公司；

　　·2020年年底，德意志银行获相关监管机构核准，取得证券投资基金托管资格。

北京各区政府近期发布金融开放政策一览

　　从2020年起，各个城区开始发布一系列政策以进一步推动金融开放。在西城区金融街，“金开十条”和“国家服务业扩大开放综合示范区和中国(北京)自由贸易试验区”（两区）政策的落地旨在吸引优秀金融人才与外资金融企业，符合资格的金融机构可一次性获得5000万元的资金补助；同时，对于新迁入且在西城注册的金融企业给予投资和租金的补助。同年12月，东方汇理资产管理公司发起设立的全资子公司锋裕汇理投资管理（北京）有限公司正式落地北京金融街，成为西城首家、北京市第二家获批的外商独资基金管理企业。

　　北京自贸区同样也积极贯彻《国务院关于支持自由贸易试验区深化改革创新通知》的指导方针，并专注金融领域的发展。在北京自贸区相关扶持政策中，涉及到金融行业的相关举措占整体方案的四分之一。中国首家外商独资保险资管公司——安联资管已成功落户于顺义自贸区辖区范围内，成为本地第一家100%实际外资的保险资管公司，总注册资本达一亿元。

　　此外，2021年4月，北京市《关于本市开展合格境外有限合伙人试点的暂行办法》（QFLP试点）的下发，进一步降低单只基金募集规模至1亿元人民币，扩大了境外资本可投资范围，提升了对外资企业的吸引力。

　　陆续出台的金融开放政策正在向市场释放积极的投资信号，但其真正落地实现仍需要市场给予时间，耐心等待。今年，在扩大金融开放的利好大环境下，仲量联行预计会有更多的外资金融企业在经过考察与决策后选择进入中国市场，随之产生的办公楼市场租赁需求将陆续浮现，这也为市场各方参与者带来了新的机遇与挑战。

　　顺应政策形势，积极响应 租户：优惠政策的“锦上添花”

　　北京办公楼市场实为政策导向型市场。目前，在老牌的外资金融企业聚集地金融街以及自贸区管辖范围内的CBD区域，随着开放政策的落地实施，市场活跃度正逐步提升。金融开放政策的优惠补贴也许暂时尚未成为企业决定搬迁的根本动因，但其对于已有搬迁或新租计划的外资企业确实有较强吸引作用。仲量联行在与某知名外资银行的交流中了解到，自贸区优惠政策已成为其搬迁决策的重要考量因素之一。于政府而言，中国区总部乃至亚太区总部的头衔已然拥有吸引力，但最侧重的关注点依旧落在企业的赋税能力。对于部分行业头部企业，政府给予总部迁入的一次性高额资金奖励甚至可以与装修成本相抵消，无疑会达到“锦上添花”的效果。

　　业主：政策引入的“主动意识”

　　虽然市场开始逐渐回暖，但积极把握政策方向仍能帮助业主方在市场中锁定有利地位。在谈判阶段针对特定租户引入相关政策，并与政府相关部门的积极沟通也将促进优质租户进驻项目，吸引外资金融机构落地，有效提升项目的出租率和租户品质。根据仲量联行观察，部分未被划分在自贸区辖区范围内的楼宇，其业主也开始与政府主动商谈与沟通，希望促成本项目获得自贸区“身份”。2021年第一季度，由于自贸区的优惠扶持政策，CBD区域在租赁市场上表现瞩目。汇集各方信息，我们了解到目前已有多家外资金融机构有意向迁入CBD自贸区，相关租赁事宜正在商谈进程中。

　　仲量联行华北区研究部总监米阳表示：“随着金融开放政策的全面落地，一线城市对外资吸引力不断提升；同时，政策落地产生的积极影响也为新一线、二线城市创造了崭新的增长点，促进了金融市场发展及当地办公楼市场活力释放。”

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc