首次集中供地的“六大特征,五点思考”

来源:房讯网 时间:2021-07-05 点击次数:76次 作者:成都写字楼网

  6月接近尾声,试点集中供地的22城的首批集中供地已经结束,部分城市的第二次供地也已经结束。22城首次集中供地总成交金额超万亿,土地成交总建筑面积为1.08亿平米,杭州以1178亿元总成交金额居于首位,北京、南京、广州、武汉、上海、重庆土地成交总金额均超500亿元。

  从各城市首次集中供地情况来看,各个城市特征鲜明,地域性特征明显:

  (一)供给总量分布上,首次供地总量占比多不足50%,供地集中于下半年。

  从数据上看,首次集中供地的城市中,广州首次供地总量占全年供地量的62%,其他城市均在40%以内,深圳、厦门的首次供地量占比仅在10%。

  (二)供给量板块分布上,郊区占比较高。

  22城中天津、青岛、无锡、长沙、广州等城市郊区地块建筑面积占比均在50%以上。

  (三)土地规则明确,一地一策,“限地价”、“竞配建” 、“竞自持”成标配。

  实行集中供地的22城中,每个城市都有其明确且严格的土地竞拍规则,精细至一地一规则,不同地块适用不同规则。“双限”、“竟配建”、“竞自持”成为多城市土地出让必备规则,最大可能稳定地价,稳定房价,稳定预期。

  (四)深耕型房企或本地房企成为拿地的主力。

  现如今,房企或已实现全国化布局,或者在既定的区域内形成了明显的品牌影响力和市场竞争力,企业的布局重心更多的集中于做好既定区域的优势巩固,不在追求城市的数量目标。所以各个城市内拿地的房企多为深耕型的外来房企或者本地房企,新进入城市的房企较少。

  (五)拿地总量的多寡与“三道红线”所处档位密切相关。

  从E50房企的拿地情况来看,总体上,2020年度“三道红线”指标表现理想的企业,其拿地的总量也会相应较高,“三道红线”踩线较多的企业,拿地数量相对有限。

  (六)联合拿地趋势延续,控风险仍是拿地第一考量要素。

  从首次集中供地的成交情况来看,企业间联合拿地的趋势仍在延续,主要还是本着控制风险的考量,通过与合作方之间优势互补、资源共享,能够一定程度减低资金压力,达到控制风险的目的。

  22座城市的首次集中供地都已收官,对于各个城市的土地市场表现,企业行为,我们有以下五点思考:

  (一)财务视角:现金流安全是首位的,在现金流安排的基础上追求利润目标。

  很多人会有疑问,在现金流与利润之间孰轻孰重,毫无疑问,两者都重要,只是在特定的阶段内会有一定的侧重。现金流的安全更多是前提,是企业能够存在,存活的必然前提,倘若没有这一前提,利润追逐的实现也毫无基础。若无现金流,企业则可能很快面临生死考验,而且通常无法调整,利润指标则可以通过一定方式慢慢优化。

  (二)投资视角:鉴于项目开发周期及三道红线,预计第二、三次集中供地的热度或下降。

  企业的投资决策会受到多因素的影响,如利润率,开发周期,财务情况等等。从当前的情况来看,考虑到时点、项目的开发周期和“三道红线”等因素,年内的第二次、第三次集中供地的市场热度或有所下降。

  (三)投资视角:多思、多想、多听、多看,把握收并购与捡漏机会。

  从22城土地成交情况来看,核心城市、核心板块土地热度仍然维持高位,市场竞争的激烈程度毋庸置疑,在此情形下,直接的正面的竞争或会面临较大挑战,所以保持参与,另辟途径,如收并购等,或会有理想收获。

  (四)经营视角:用长远眼光看待竞自持/配建租赁住房。

  此次的集中供地中,竞自持/配建租赁住房成为土地出让标配,杭州成交地块中,竞自持比例最高达到40%,短期来看,高比例的自持/配建比例将大量侵蚀企业利润,增加企业资金压力,但可作为配套,完善社区建设 ,提升项目整体质量,进而提升项目议价的可能。长期以运营的角度来看,自持产品,租赁住房可作为稳定的现金流来源,并能通过金融化的手段实现退出。

  (五)经营视角:注重提升产品力,品质竞争可能会成为新常态。

  2021年以来,已有多个城市在土地出让时设定“竞品质”要求,北京的首次集中供地中涉宅用地30宗,其中有10宗地块触发双顶进入竞高标准建设方案环节,竞品质的审查标准主要关注绿色建筑和宜居程度,在产品上有竞争优势的企业则在北京市场的土拍中有所收获。随着经济的转型,消费需求的升级,产品本身的重要性将越发凸显,企业本身的产品力或能为企业构建起护城河。

  来源:亿翰智库

编辑:wangdc

 

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