刘凯:探索商业地产新的发展模式

来源:房讯网 时间:2021-12-29 点击次数:170次 作者:成都写字楼网

  2021年,在新冠疫情防控常态化的背景下,我国经济活动持续恢复,产业发展稳中有进,主要经济指标保持了较快增长。随着疫情的管控和国民经济长期向好的趋势发展,商业地产开发投资额以及销售租赁活跃度提升,市场复苏势头强劲,预计未来将稳步回暖。

全联房地产商会副秘书长兼成都写字楼网董事长 刘凯

 

  一方面,我们判断,写字楼市场供应高峰期或将接近尾声,大规模的新增供应已经陆续进入市场,未来的去化压力有望得到缓解。国家统计局数据显示,前三季度全国写字楼的开发投资额趋于理性,同比微降0.5%,新开工面积同比下降约两成为-20.3%;竣工面积虽较去年有所增加,但放大到近五年数据来看,同样呈现出下降趋势。

  另一方面,我们看到,写字楼产业园市场租赁需求反弹。随着国家产业升级、企业扶持政策的陆续出台,以及企业对中国经济信心的增强,写字楼市场自用、投资等需求得到释放。进入2021年以来,写字楼租赁市场的积极信号不断增强。根据世邦魏理仕数据,前三季度重点城市写字楼市场租赁需求进一步回暖,写字楼净吸纳量累计达567万平方米,已突破上一轮市场周期的同期高点。

  第三,在市场需求持续释放的影响下,项目去化的速度加快,整体市场的空置率扭转了去年同期的上升趋势,三季度末一线城市的空置率均出现下降。从五大行数据来看,北京写字楼市场第三季度空置率在12.7%到16.7%不等,上海写字楼空置率环比二季度末也降低了1-2个百分点。

  第四,2021年7月教育“双减”政策,对中小学及线上、线下的校外培训机构进行系统性规范和改革。在“双减”政策出台后,K12及相关学科类教育培训受到巨大冲击,而其他教育培训领域短期内也面临不确定性,过去1-2年内快速涌入市场的需求迎来集中退租、缩租的趋势。整体而言,本轮市场波动对一线城市优质办公楼市场影响相对较小,对1.5及二线城市影响分化,部分城市面临较大冲击,需求回暖和租金企稳曲线再次承压。

  商业办公产业本质上是经营性的服务业,属于第三产业,也是第二、三产业发展的重要载体,商业办公作为经营性持有型物业,往往为增加就业机会,稳定就业率提供了空间和场所。同时,也是区域经济发展的重要支撑和载体,更是区域税收的增长源。

  近年来,商业地产行业发展规模增速趋缓,这也预示着存量时代的到来。

  不同于增量时代短平快、高杠杆、高回报的开发逻辑,存量时代的特点是低杠杆、低回报、长周期。从增量时代步入存量时代,商业地产正走向精细化运营。数字化、体验化的融合趋势,以及今年公募REITs试点的地产金融化突破,为商业地产的未来发展留下了更多的想象空间。

  刚刚结束的中央经济工作会议提出,房地产行业应探索新的发展模式,促进良性循环和健康发展。我们认为,商业地产也面临着同样的要求。什么是新的发展模式?就是再创行业新模式、再设行业新门槛、再上行业新台阶。未来商业地产行业探索新发展模式,主要有以下三个方面转型升级路径:

  一是,房地产是碳中和碳排放的主战场。统计显示,在能源耗能方面房地产行业占40%左右,和房地产相关的减碳占50%。在双碳目标下,绿色低碳已经从商业地产自愿模式转变为必选模式。

  二是,数字经济和技术的快速发展,则为商业地产的创新变革和数字化转型提供了手段和技术支撑。来自用户端的科技化、生态化、人性化、艺术化等多元需求,更是倒逼商业地产实现高质量发展。

  三是,实施城市更新行动。当前,各地正积极实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升,如何实现城与人、城市与自然、城市与商业和谐共生,是商业地产行业亟待积极破解的重要课题。

 

  来源:成都写字楼网

编辑:wangdc

 

上一篇: SOHO中国回应旗下公司被罚款7.09亿:诚恳接受 坚决落实

下一篇: 央行银保监会发文鼓励并购出险房企优质项目