刘凯：探索商业地产新的发展模式

　　2021年，在新冠疫情防控常态化的背景下，我国经济活动持续恢复，产业发展稳中有进，主要经济指标保持了较快增长。随着疫情的管控和国民经济长期向好的趋势发展，商业地产开发投资额以及销售租赁活跃度提升，市场复苏势头强劲，预计未来将稳步回暖。

全联房地产商会副秘书长兼成都写字楼网董事长 刘凯

　　一方面，我们判断，写字楼市场供应高峰期或将接近尾声，大规模的新增供应已经陆续进入市场，未来的去化压力有望得到缓解。国家统计局数据显示，前三季度全国写字楼的开发投资额趋于理性，同比微降0.5%，新开工面积同比下降约两成为-20.3%；竣工面积虽较去年有所增加，但放大到近五年数据来看，同样呈现出下降趋势。

　　另一方面，我们看到，写字楼产业园市场租赁需求反弹。随着国家产业升级、企业扶持政策的陆续出台，以及企业对中国经济信心的增强，写字楼市场自用、投资等需求得到释放。进入2021年以来，写字楼租赁市场的积极信号不断增强。根据世邦魏理仕数据，前三季度重点城市写字楼市场租赁需求进一步回暖，写字楼净吸纳量累计达567万平方米，已突破上一轮市场周期的同期高点。

　　第三，在市场需求持续释放的影响下，项目去化的速度加快，整体市场的空置率扭转了去年同期的上升趋势，三季度末一线城市的空置率均出现下降。从五大行数据来看，北京写字楼市场第三季度空置率在12.7%到16.7%不等，上海写字楼空置率环比二季度末也降低了1-2个百分点。

　　第四，2021年7月教育“双减”政策，对中小学及线上、线下的校外培训机构进行系统性规范和改革。在“双减”政策出台后，K12及相关学科类教育培训受到巨大冲击，而其他教育培训领域短期内也面临不确定性，过去1-2年内快速涌入市场的需求迎来集中退租、缩租的趋势。整体而言，本轮市场波动对一线城市优质办公楼市场影响相对较小，对1.5及二线城市影响分化，部分城市面临较大冲击，需求回暖和租金企稳曲线再次承压。

　　商业办公产业本质上是经营性的服务业，属于第三产业，也是第二、三产业发展的重要载体，商业办公作为经营性持有型物业，往往为增加就业机会，稳定就业率提供了空间和场所。同时，也是区域经济发展的重要支撑和载体，更是区域税收的增长源。

　　近年来，商业地产行业发展规模增速趋缓，这也预示着存量时代的到来。

　　不同于增量时代短平快、高杠杆、高回报的开发逻辑，存量时代的特点是低杠杆、低回报、长周期。从增量时代步入存量时代，商业地产正走向精细化运营。数字化、体验化的融合趋势，以及今年公募REITs试点的地产金融化突破，为商业地产的未来发展留下了更多的想象空间。

　　刚刚结束的中央经济工作会议提出，房地产行业应探索新的发展模式，促进良性循环和健康发展。我们认为，商业地产也面临着同样的要求。什么是新的发展模式？就是再创行业新模式、再设行业新门槛、再上行业新台阶。未来商业地产行业探索新发展模式，主要有以下三个方面转型升级路径：

　　一是，房地产是碳中和碳排放的主战场。统计显示，在能源耗能方面房地产行业占40%左右，和房地产相关的减碳占50%。在双碳目标下，绿色低碳已经从商业地产自愿模式转变为必选模式。

　　二是，数字经济和技术的快速发展，则为商业地产的创新变革和数字化转型提供了手段和技术支撑。来自用户端的科技化、生态化、人性化、艺术化等多元需求，更是倒逼商业地产实现高质量发展。

　　三是，实施城市更新行动。当前，各地正积极实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，如何实现城与人、城市与自然、城市与商业和谐共生，是商业地产行业亟待积极破解的重要课题。

　　来源：成都写字楼网

编辑：wangdc