在危机中寻找新机遇，在变局中开创新格局

　　全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2021年第四季度北京房地产市场研究成果，对北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分领域在四季度及2021年全年的综合表现进行回顾总结，并就2022年北京房地产市场的未来走势做出展望。

　　第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示："2021年，房地产市场的整体表现可以用'跌宕起伏'来形容。作为后疫情阶段的第一年，我们看到2021年房地产市场经历了诸多起起伏伏，不同细分板块的走势可谓喜忧参半：我们欣喜地看到2021年商办市场的快速复苏，写字楼市场强势反弹、供应吸纳双双创新高，整体表现交出令人满意的答卷。但是，我们也看到住宅市场在2021年上半年过热，导致调控政策层层加码，楼市于下半年骤冷、开始下行，'至暗时刻'不期而至。以上种种反映出当前的房地产市场正在经历着多年未曾出现的大变革，这种变革也迫使房地产行业革故鼎新、寻求新的发展动力。

　　2021年四季度，北京写字楼市场延续了前三个季度的活跃态势，季度内的成交量再创新高，空置率也随之明显下降，市场整体呈现向好发展态势。四季度，北京甲级写字楼市场迎来三座新项目入市，供应量约为20.7万平方米；而本季度净吸纳量达到近两年的新高，累计达40.5万平方米，较去年同期增长3.4倍。受益于极佳的吸纳态势与活跃的租赁成交，四季度末全市甲级写字楼空置率降至15%，环比、同比分别下降1.7、0.8个百分点。同期北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币341元，环比微降0.2%。回顾2021年，北京写字楼市场租赁需求空前高涨，净吸纳量创后疫情阶段的新高，写字楼市场强劲势头贯穿全年，自三季度以来空置率持续下降，租金则呈现企稳态势。

　　在后疫情阶段，北京商业零售市场持续回温，零售消费稳步复苏，全市主要购物中心运营表现喜人。1-11月，全市实现社会消费品零售总额13,564亿元，同比增长10.4%。本季度，由雅秀大厦改造而来的三里屯太古里西区以时尚潮流地标形象惊艳亮相，同时南城消费新热点丰台大悦春风里也在12月26日正式开业。全年北京各级商圈均有新项目入市，新开业购物中心零售面积累计达39万平方米。受益于购物中心不断改善的招商情况，以及业主方积极调整品牌组合，北京优质购物中心平均空置率处于5.8%的低位，环比三季度持平、同比下降1.1个百分点。回顾2021年，环球度假区盛大开园成为北京新的消费增长极，为北京乃至整个华北地区的零售与文旅消费注入了新的活力；此外，冬奥盛会开幕在即，各大购物中心纷纷加码冰雪运动体验业态或冰雪装备零售品牌，各类旗舰店、首店不断落户北京零售商圈，为消费者带来更多冰雪乐趣，引燃消费热潮。

　　四季度，北京高端住宅租赁市场继续呈现复苏态势。受益于整体经济环境的好转，催生出更多的高端住宅租赁需求，推动市场整体回暖。2021年作为后疫情阶段的第一年，目前国内疫情防控已经常态化，有利于服务式公寓业主方正常开展工作。目前入境政策逐步稳定有利于外籍租户返回中国，内资租户的租赁需求也在有效增长，以上因素均成为北京服务式公寓复苏的利好。四季度服务式公寓市场的空置率环比下降1.9个百分点至18.4%，平均租金为人民币每平方米每月245.7元。

　　北京大宗投资市场在四季度的整体表现较为平淡，该季度投资市场共完成7宗大宗投资交易，交易物业类型主要以写字楼为主，成交金额合计约为人民币96.6亿元。2021年全年，北京大宗投资市场总成交金额合计达人民币602.6亿元，较2020年上涨13.4%，自2017年起连续五年成交额突破500亿人民币大关，展现出极强的韧性与巨大的吸引力。

　　回顾2021、展望2022，可谓房地产行业旧周期的结束和新周期的起点。2021年整个行业经历了"冰火两重天"，既有令人鼓舞的一面，也有令人担忧的一面，而2022年很有可能成为房地产新周期的起点。随着调控政策在2021年底开始纠偏防误伤，楼市的融资环境与信贷发放正逐步改善。可以预见，楼市与房企有望逐步走出"至暗时刻"，预计在2022年二季度开始企稳。另一个值得关注的焦点来自于房地产税，新一轮试点或将在2022年实现推进落地。房地产税的深化改革预计将对一二手住宅销售产生一定程度的影响，究其原因，房地产税将出未出之际，会直接加重市场上的观望情绪，无论是潜在购房者还是多套住房的拥有者可能会希望房地产税率和免税面积等细节彻底落地之后再做决定，进而影响到楼市的走势。

  来 源：第一太平戴维斯

      编 辑：liuy