孙鹏阳：《商业办公建筑综合评价标准》测评指标体系

　　成都写字楼网讯 2022年1月6日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"变局与破局：商业地产的下一个十年"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过300位嘉宾出席论坛，深刻解读新时代写字楼产业园市场的变局，探索高质量发展要求下行业破局之道，共同开启中国商业地产新发展模式下的"下一个十年"。

　　中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，采取现场交流+线上直播的形式，50家权威主流媒体及地产、财经等专业媒体，对本次会议进行了直播和报道，100余万人次在线观看了年会直播。

　　商业办公建筑综合评价标准委员会秘书长孙鹏阳在论坛上介绍了《商业办公建筑综合评价标准测评指标体系》，该体系涵盖了商业办公建筑从孕育、出生、成长、成熟到退出的全部生命周期，包括6个大项指标和30个分项指标及若干子项指标，安全、健康、科技、可持续贯穿整个体系，对标国际标准，为中国商业地产行业高质量发展提供了指引和指标。

　　以下是孙鹏阳演讲实录整理：

　　测评指标体系建立背景

　　商业办公建筑是伴随着改革开放的足迹发展起来的，代表着中国改革前沿的北上广深，第一批真正的商业办公建筑、真正的写字楼都是在1982-1992年之间建成的，例如北京的国家中心、上海的国贸中心、广州的世界贸易中心等等。深圳的电子大厦是深圳的第一栋写字楼，是1979年立项，1982年建成的。如果从深圳的第一个写字楼开始算起，到今年2022年，中国的写字楼已经走过了40年的历史。

　　在这个过程中，写字楼行业也出现了很多评价的标准，包括LEED、WELL、BREEAM等在全球推广的标准。中国也有绿建，在2019年重新修订的版本中，有六大评价范畴。中国也有健康建筑评价标准，有七大评价范畴。

　　但是这些评价标准和指标，都是围绕着办公建筑的环保和健康角度发布的评价标准，集中关注在它的运营阶段。作为房地产行业的商会，我们有责任也有义务，建立一套从商业办公建筑立项开始到运营、再到最终退出全过程的测评指标体系，这也是源自于我们的使命感。

　　该测评指标体系是在《商业办公建筑综合评价标准》的基础上建立的，这个标准是我国首个商业办公领域综合评价标准，由全联房地产商会、北京建筑设计院、清华大学、仲量联行等单位联合编制，由全联房地产商会写字楼分会组织实施，历时三年多时间，有100多位业内同仁和专家参与整个过程。测评指标体系的编制工作则是自2020年11月开启的，经过近一年的努力，目前已经完成了体系整体架构以及一级二级指标体系的建立。

　　六大评价范畴

　　整个测评指标体系有六大评价范畴，30个分项指标。

　　第一项评价范畴是建筑规划与建筑设计，包括五个分项的指标，分别是建筑规划、建筑设计、结构设计、智慧化系统、装修系统。

　　第二项评价范畴是设备能源与绿色低碳，包括空调、电梯和电力系统，节水、节电节能与照明系统，能源利用和管理、建筑质量和环境质量、双碳系统应用与管理等五个分项指标。

　　第三个项评价范畴是公共设施与健康安全，包括楼宇自控与通讯系统、建筑规模与配套设施、建筑健康与安全、交通组织、停车管理系统。

　　前面这三项评价范畴基本上涵盖了项目从策划、规划到设计的全部过程，这个设计也包括了建筑结构设计、给排水设计、弱电强电设计、交通组织的设计等，所有这些都包括在前三项评价指标范畴里面。

　　第四项评价范畴是建设管理与工程管理，包括五个分项指标。首先是工程启动前期管理，工程启动前比如说工程管理模式的选择、设计管理等都包括在这里面。第二个和第三个分项指标是成本管理、合约管理，指的是在施工过程中的管理。第四个分项指标是工程施工管理，包括工程的进度管理、质量管理和文明施工等都包含在这里。最后一个分项指标是BIM应用，实际上BIM应用涵盖了整个过程，从设计一直到最后的运营全部的内容都可以涵盖在里面，但是因为目前行业内只在设计和施工阶段BIM应用相对成熟，所以把它放到这个模块下边。

　　第五项评价范畴是物业管理与资产运营，也有五个分项指标。前两个是租赁管理、物业管理。第三个是升级改造与城市更新，目前很多写字楼楼龄超过十年以上就面临着更新和改造了，项目的升级改造是和城市更新紧密相连的，所以需要把升级改造和城市更新作为一项测评的分项指标。再就是资产运营维护和管理，这项是站在资产的整体层面来看的，里面会包括资产管理计划、资产预算、资产财务，还有最终资产的退出，都会在这个分项指标项做评价。最后是融资管理，资产管理的融资管理给投资人或业主方提供了一个新的融资渠道，包括杠杆融资或者融资租赁等，它也能提高整个资金的使用效率，所以融资管理是资产管理的一项很重要的内容。

　　第六项评价范畴是社会贡献与可持续性。设立这个评价范畴有两方面的考虑，一个是当下商业办公楼宇的社会性越来越受到关注，都说企业是社会公民，其实商业楼宇也是一样的，在20世纪80年代的时候，大家已经开始提到ESG，就是环境、社会与管理，除了评价传统的指标之外，还会评价这个项目在社会贡献方面的指标，所以社会贡献和可持续性已经成为对商业办公项目评价不可或缺的方面。另外一个方面的考虑，在于项目社会价值和经济价值其实是相互融合的，例如一个商业办公建筑对社会的贡献越大，知名度越高，那么就会有企业愿意花高一点的租金或者代价来租赁这个楼，它带来的经济价值一般就会越高。

　　四大特色

　　下面介绍一下整个测评指标体系的特色。

　　第一个特点，全流程、全产业链、全生命周期。全流程是指通过六大评价范畴和30个分项指标，它涵盖了商业办公建筑从项目策划一直到设计、施工、物业管理、资产管理等整个流程。全产业链是指它会涉及到整个产业链上各个环节的企业，比如对策划咨询的要求，对部品部件规划设计方的要求，对施工方、项目管理方、物业管理方、租赁方、投资方、资产管理方的要求都会在这个指标里有体现，它贯穿了整个产业链各个环节上的各个参与方。全生命周期也就是它商业办公建筑从孕育、出生、成长、成熟到退出的全部生命历程。

　　第二个特点，国际化视角和对标全球的最佳实践。中国的崛起在全世界都是有共识的，这也是毋庸置疑的。正是基于这样的想法，整个测评指标体系在制定过程中，我们从国际化的视角来编制每一个评价指标。例如在建筑的碳排放、城市更新、城市影响力、以及绿色建筑智慧化等这些评价指标方面，都会参考全球的相关标准和最好的实践。

　　第三个特点是安全、健康、科技、可持续贯穿整个测评指标体系。现在人们对商业办公的要求已经发生了改变，安全、健康、科技、可持续以及空间的灵活性成为了普遍的需求。基于这样的认识，在测评指标体系里面，把安全、健康、科技和可持续性贯穿在整个体系当中。有几个层面的体现，第一是在整个体系里，单独设立了这些内容的分项指标。第二是把安全健康和科技等理念或者要求贯穿在每个分项指标体系当中，比如在施工管理中有绿色施工要求，在物业管理中会有科技化物业或数字化的物业管理要求。第三是把原来耳熟能详的一些指标，从楼宇的健康、安全、低碳和智慧这些角度给出新的定义。

　　第四个特点是关注商业办公建筑楼宇的经济及社会价值。整个测评指标体系里不仅仅有资产物理性能表现和运营管理方面的评价，还包含了经济和社会价值的评价指标，比如租金溢价、现金流、投资收益等体现经济价值的指标，以及在促进产业发展和促进就业方面的贡献、增加税收方面的贡献、社会的融合度和凝聚力方面的贡献等体现社会价值的指标，这是这个体系相当大的一个特点。

　　工作计划

　　关于后续的工作计划，预计在3月底完成全部测评指标体系的建立，之后将会同行业专家、会员单位以及行业同仁一起讨论、修改，预计6月底将之完善并审核通过，希望能在7月1号正式实施，在全国范围内开始分级评定和授牌的工作。

　　我们的初心和使命是通过该测评指标体系创立商业办公建筑的内涵与定义，创建商业办公建筑综合评价标准的指标体系，进行基于实证研究的探索创新，是对楼宇经济发展的定向、对标准强国的支撑、对标准化战略的拓展。希望成为未来楼宇经济、数字经济发展战略的主旋律，未来能够以适当的方式发展成为国际标准。谢谢大家！

　　来源：成都写字楼网