新年18城出手呵护楼市 房子成交仍清淡

来源:房讯网 时间:2022-02-21 点击次数:140次 作者:成都写字楼网

  地产商无一不在期盼楼市回暖,但现实似乎不如人意。

  近日,多家行业机构发布研报显示,2022年1月,楼市仍处于降温通道,新房交易行情疲软。其中,易居研究院智库中心数据显示,1月1日~23日,全国100城新建商品住宅成交面积1757万平方米,环比下跌20%,同比下跌44%。

  超四成的同比下跌幅度,与去年同期基数较高有关,但也反映出当下楼市行情仍然艰难。

  “房贷利率下行等因素,对市场情绪有所提振,项目看房的人变多了,不过真正下手的人未明显增多,刚需还在等价格进一步探底。”某房企人士表示。

  值得关注的是,不同地区楼市的冷热分化,正愈发明显。上海等核心城市,因市场购房需求旺盛、高端项目受热捧等因素,1月新房市场成交同环比皆升;但衢州、西安、贵阳、九江、许昌、淮南等14个城市,1月新房销售面积环比跌幅均在五成以上。

  当下,信贷端频频释放积极信号,地方政府也祭出刺激政策,但真正传导至购房领域,仍需时日。地产商对楼市回暖的期待,还要持续一段时间。

  楼市面临降温压力

  过去的2021年,全国楼市调控政策高达651次,刷新历史记录,四季度以来,地方刺激性政策明显增多,但全国楼市仍在低温中徘徊。

  近日,易居研究院智库中心发布《百城住宅成交监测报告》显示,今年1月1日~23日,全国100城新建商品住宅成交面积1757万平方米,环比下跌20%,较去年同期下跌44%。据此推算,预计全月环比下跌约2成,同比下跌约4成。

  从一线城市,到二三四线城市,楼市低温横扫全国,仅少数核心地区有所回暖。其中,1月1 日~23 日,一、二、三四线城市新房成交面积环比分别下跌12% 、27% 和 13%,同比则分别下跌28% 、46% 和 45%。

  整体而言,四川省的成都、南充、德阳和资阳四个城市,1月前23日成交环比增速为5%,同比则下跌11%。浙江省内15个样本城市,期内环比下跌27%,同比下跌64%;山东、江苏、福建和广东,均呈现不同程度的下滑态势。

  浙江省辖地级市衢州,1月新房销售环比跌幅最大,高达75%,同比跌幅67%;此外,西安、贵阳、九江、许昌、淮南、长沙、长春、晋江、海宁、淮安、徐州等14个城市,环比跌幅超50%;包括北京在内的68个城市,环比表现为负。

  “总体上,1月全国百城住宅成交行情并不好,当前各城市依然处于降温通道中。”上述报告认为,虽然近期信贷等政策总体放松,但要传导到购房领域,依然存在时滞。

  平安证券研究所统计后也发现,尽管2021年9月以来政策逐步转暖,但2022年1月前21个交易日,重点50城新房日均成交仍同比下滑26.2%,环比下滑21%。西南证券则表示,目前北上等地有回暖迹象,全国整体销售普遍面临降温压力。

  楼市在低谷艰难爬升,让地产人五味杂陈。一位TOP5房企人士表示,自从信贷政策释放积极信号后,一线销售市场看房的人多了,但出手买房的人不多。归根结底,当下市场的症结在于信心不足,刚需购房者同样在观望,等待价格进一步探底。

  不同城市、甚至城市内的不同项目,生存处境同样“冰火两重天”。一些核心城市的优质高端项目,仍然会受到追捧,甚至于房企内部人也抢不到;自身质地较差的项目,因销售业绩不振、叠加预售资金从严监管,能保资金回流、项目运转已是不易。

  18城出台购房刺激政策

  楼市低温背景下,从中央到地方层面,各种刺激性信号频繁出现。

  日前,央行公布新一期LPR利率,1年期LPR下降10BP,5年期LPR迎来21个月以来的首次下调,不过仅下降5BP,低于市场预期。5年期LPR利率下调,有助于引导房贷利率步入下行通道,降低居民按揭成本,促进购房需求释放。

  从具体城市来看,信贷“松动”情况同样频繁出现。据CRIC调研的10多个热点城市,多数城市房贷利率有所下调,较2021年末下调10~50BP不等。其中,苏州首套房贷利率跌破5%,外资银行对资质较好的公务员群体可低至4.55%。

  放款周期方面,因年初各大银行额度相对充足,整体放款周期也有所缩短。其中,北京、上海等城市放款周期在1~2个月,苏州、常州等地材料齐备最快1周便可放款。

  地方政府层面,据不完全统计,1月份以来已有18地出台购房刺激性政策。中泰证券研报显示,截至1月23日,保定、玉林、马鞍山、济南、合肥、嘉兴等18个城市或市区,悄然出台放松政策,涉及下调公积金首付比例、购房补助等措施。

  1月18日,四川省自贡市住房公积金管理中心发文,放宽住房套数认定政策,实行“只认贷不认房”的认定标准。即不管有没有住房,只要没有公积金贷款记录或没有未偿清商贷,都可按首套房的方式购房,首付比例从40%下调到20%。

  借助公积金政策进行“托市”,在其他城市同样频繁出现,譬如济南取消异地公积金贷款户籍限制,马鞍山提升公积金贷款额度,北海二套申请公积金贷款降低首付比例至四成;此外,株洲三孩职工家庭申请住房公积金贷款,最高有望贷80万元。

  在业内看来,对核心一、二线城市而言,人口基数和购买力相对坚挺,信贷宽松更像“锦上添花”,为合理自住需求的释放提供空间。对需求及购买力透支的弱二、三线城市,信贷宽松“治标不治本”,因库存高企、去化艰难,房价依旧面临下行压力。

  在易居研究院智库中心发布的数据中,1月前23日有31城新房销售环比正增长,但低于负增长的城市数量。表现较突出的为昆山、芜湖、金华、咸宁、威海、嘉峪关、太仓、菏泽、南充、惠州、肇庆、资阳、拉萨等地,环比增幅超30%。

  四大一线城市同样冷热分化,仅上海实现同环比正增长。新年开端,上海楼市便非常热闹,第五批次集中供房宣告收官,57个项目中日光盘占比63%;陆续推出的17487套第六批次新房,创下上海新房分批供应新高,高端项目同样受到热捧。

  有业内人士表示,上海集中推盘是一方面,更重要的是市场需求的强劲。“虽然北京新房成交有所下跌,但这两个城市的购房需求其实比想象中大,市场表现要比深圳、广州这些一线城市好,从分类调控角度讲,后续这两个城市要防范市场过热。”

  同策咨询认为,上海商品住宅市场高热难抑,是由于长期的供需错配导致的,核心因素在于大量新增的购房需求。一方面,人口自然流入落户,带来庞大购房外需;另一方面,居民限购政策解禁带来了大量的购房“内需”。

  不过整体来看,各地出现的点状回暖,还未对楼市形成明显刺激。天风证券表示,目前市场基本面未形成趋势性改善,或与政策传导尚需时日、现有政策放松力度相对有限、大多城市不涉及限购限贷有关,短期内市场仍将继续调整。

  来源:第一财经

编辑:wangdc

 

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