不要误读“房地产去金融化”

来源:房讯网 时间:2022-03-01 点击次数:321次 作者:成都写字楼网

  日前,某大型房地产企业内部讲话流出,在市场上引发了关于“房地产去金融化”的讨论。有声音认为,接下来行业金融支持将大幅降低,这是对“房地产去金融化”的一种误读。

  必须指出的是,“去金融化”是对此前过度金融化的一种矫正,其最终目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平,优化负债结构,推动房地产回归居住属性、民生属性,避免引发区域性、系统性风险。

  房地产行业曾出现的“过度金融化”问题,具体体现在两个层面。一是房地产开发经营过度依赖金融杠杆,高负债、高杠杆、高周转;二是房地产企业纷纷布局金融领域,投资、持股甚至控股商业银行、保险机构、信托公司等,产业资本过度进入金融行业。

  “过度金融化”的成因十分复杂,不同成因之间又互为因果、螺旋交叉。

  首先,房地产的投资属性曾一度超越居住属性,引发投机行为,形成了房价“只涨不跌”的预期。受此预期影响,房企加杠杆扩张,购房者担心买晚、买小,超前借贷买房,这些行为又进一步固化了房价上涨预期,陷入恶性循环。

  其次,金融机构的逐利行为加深了房地产融资结构的复杂性。“抽屉协议”“明股实债”等乱象一度盛行,影子银行风险上升,既增加了监管部门的拆解难度,又削弱了调控政策的落地效果。

  再次,部分房企缺乏合理的融资规划,难以做到“事前预判、事中跟踪、事后复盘”。个别经营人员抱着“赚一笔就跑”的心态,自己任职期间过度融资、大铺摊子,甚至从中非法牟利,事后离职,继任者也不理旧账。这导致部分房企的债务结构严重失衡,其融资行为愈发偏离自身的经营发展轨道,一旦遭遇现金流紧张,风险极易暴露。

  因此,遏制房地产“过度金融化”的核心思路是坚持“房住不炒”定位,回归房地产的居住属性。

  近年来,监管部门重点从供给侧入手,旨在改变房企的外源性增长模式,降低行业负债和风险。一方面,持续开展乱象整治行动,严查信贷资金违规流入房地产市场;另一方面,持续健全房地产金融审慎管理制度,明确重点房企的资金监测和融资管理规则,并建立“房地产贷款集中度管理制度”,要求银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比不得高于相应上限。

  在行业去杠杆过程中,个别企业违约风险必然会暴露。对此,不能急于政策转弯,否则便是前功尽弃。要在坚持“房住不炒”的定位下,积极稳妥处置已暴露风险;同时,保持房地产贷款增速平稳、投放有序,但在结构上要做到“有保有压”,精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求,坚决遏制违法违规行为。

  必须明确的是,我国房地产市场平稳、健康发展的总体趋势不会改变。接下来,一定要坚决贯彻党中央决策部署,认真落实中央经济工作会议精神,坚持“房住不炒”定位,全面落实房地产长效机制。同时,加强预期引导,进一步提升房地产金融政策的精准度,并保持政策的连续性、一致性、稳定性。此外,还要探索行业新的发展模式,加强对长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度,促进房地产业良性循环和健康发展。

来 源:经济日报  

    编 辑:liuy

 

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