投资者对中国商业地产长期信心增强 产业地产受青睐

　　成都写字楼网讯 CBRE世邦魏理仕近日发布《中国2022年投资者意向调查》，分析投资者对于2022年中国商业地产大宗交易市场的观点和策略偏好。据调查结果分析，投资者对中国内地商业地产的长期信心增强，并表现出强劲的投资意愿；产业地产的关注度蝉联榜首，尤其是仓储物流受到更多投资者的青睐；上海仍是境内外买家在中国内地最青睐的投资市场，64%受访者将上海作为首选投资目的地。

　　购置和出售意愿同创新高

　　调查报告显示，59％的受访者选择在2022年“更积极投资”，再创2016年首次投资者意向调查以来的新高。另一方面，选择“更积极出售”的受访者较上年大幅上升10个百分点至51%。世邦魏理仕认为，购置和出售意愿同创新高，预示着2022年中国的大宗交易市场将在资产配置再平衡和价格博弈中继续前行。

来源：世邦魏理仕研究部

　　从不同类型的投资者来看，保险、主权财富基金等机构投资者在2021年的活跃度大幅上升，成交额翻倍。对于2022年，62%的机构投资者表示将更积极投资，且其净投资意向达到创历史新高的38%，表明机构投资者对于目前布局中长期投资的高度认可。

　　地产基金的购置意向最强。71%的地产基金受访者选择在2022年“更积极投资”。据世邦魏理仕统计，2019至2021年间，与房地产相关的私募基金募资总额逾660亿美元。随着2022年中国商业地产租赁和投资市场的强劲反弹，2022年地产基金的资金投放有望进一步加快。

　　同时，随着到期退出高峰期的到来，在今年的调查中，地产基金的出售意愿提高20个百分点。考虑到地产基金在2017至2019年间所购置的资产大多位于上海和北京的优质地段，这将为投资者切入京沪门户市场优质资产提供周期性机遇。

　　开发商的净投资意向首次出现负值，表现出较强的出售意愿。2021年，开发商在大宗交易市场上的净卖出额达到创纪录的1400亿元。考虑到约3500亿元的境内外房地产债到期，以及持续面临“三道红线”的达标压力，世邦魏理仕预计2022年国内开发商仍将积极出售其非核心资产。

　　产业地产蝉联最受投资者青睐的资产类别

　　物业类型方面，产业地产的关注度在今年的调查中蝉联榜首，而其中近八成投资者将聚焦仓储物流。世邦魏理仕认为，电商和第三方物流企业的持续增长，制造业农业和物流的深度融合，以及政策层面的支持都是物流地产持续向好的重要类型。

　　23%的投资者首选写字楼，与上年相同，仍位居次席。2021年全国写字楼净吸纳量达到创纪录的740万平方米，根据世邦魏理仕此前展开的写字楼租户调查，未来三年，60%的租户计划增加其办公人员数量，释放出写字楼需求进入新增长周期的强烈信号，也吸引投资者更积极地关注蓄势待发的写字楼投资机会。

　　购物中心的关注度较往年小幅提升至12%。2022年，首店补贴、国际消费中心城市的培育、年终奖个税优惠延续等财政激励政策将进一步提振国内消费市场和零售物业需求。对于具备运营能力的投资者而言，零售物业是通过主动资产管理实现资产溢价的优质标的。

　　对租赁住宅的关注度位居第四，为10%。有56%的投资者反馈“资产价格过高、无法达到投资回报要求”是当前进入长租公寓投资的主要挑战。世邦魏理仕认为，交易案例尤其是退出案例的稀缺令投资者缺乏对资产价格的准确定位，但投资者对中国长租公寓市场的发展是看好的，一线城市以及杭州、南京等人口持续流入、人均收入高且入围住房租赁试点的二线城市值得重点关注。

　　上海仍是中国区受访者的首选投资目的地

　　上海仍是中国区受访者的首选投资目的地，投资意向占比高达64%，在亚太地区跨境投资目标城市中跃居次席。2021年上海创新高的写字楼需求和租金走势的企稳进一步提振了投资者的信心。并且，在主流物业类型之外，生命科学地产、长租公寓等新投资热点的快速涌现也让上海呈现出更加多元化的投资机会。

　　22%的投资者选择北京作为投资目的地，在中国区受访者的反馈中位居第二，同时也位列亚太区跨境投资目标城市的第五位，较上年提升一个位次。2021年科技行业监管环境的收紧并未改变中国经济创新升级的长期战略，而北京证券交易所的设立将进一步夯实北京作为国内和国际重要金融和科技中心的定位。北京对商办和物流地产在供应端的限制是其被投资者看好的另一个原因，但较少的可投资机会也是北京市场持续面临的挑战。

　　此外，大湾区作为中国经济的另一引擎，其仓储物流设施、面向创新产业和先进制造业的商务园区，以及兼具高品质办公性能和产业用地内核的新型产业写字楼项目（M0）也值得关注。

　　来源：成都写字楼网

编辑：wangdc