规模供应持续 写字楼市场能否延续去年的“高光”表现

来源:房讯网 时间:2022-04-11 点击次数:157次 作者:成都写字楼网

  成都写字楼网讯 自2021年下半年以来,房地产行业面临了严峻的市场形势,房企投资拿地意愿谨慎,购房者观望情绪浓厚。然而作为行业细分领域的商办写字楼市场,却在去年表现“一枝独秀”。得益于以互联网企业为代表的强劲需求支撑,原本处于下行周期的中国写字楼市场在2021年实现了完美收官。

  在疫情防控和经济社会发展科学统筹下,国民经济的稳定增长为中国写字楼市场的复苏奠定了坚实的基础,而净吸纳量的“高光”表现为写字楼市场的复苏增添了亮色。世邦魏理仕数据显示,2021年国内写字楼市场呈现强劲反弹,18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米,创历史新高。

  具体城市来看,北京、上海、深圳三城净吸纳量史上首次同时突破百万平方米。在北京,写字楼市场全年净吸纳量创历史新高达109.4万平方米,空置率回归均衡。上海写字楼净吸纳量近130万平方米,租金在止跌的同时,出现了五年来首次回升。而空置率在四大一线城市中一直高居不下的深圳,也在2021年得到改善,全年净吸纳量首次破百万平方米,反超新增供应彰显了市场的活力与韧性。

  “高光”的数据预示了写字楼市场本轮下行周期的筑底企稳,然而在2022年,宏观经济增速放缓、疫情的多点爆发、规模化的新增供应以及强势需求的持续存疑等多重因素影响下,写字楼市场能否再次画出亮眼的反弹曲线,仍然存在着很大的不确定性。

  宏观经济的持续稳定是写字楼需求持续释放的前提。CBRE近日发布市场展望报告指出,2022年国内写字楼租赁市场所面临的宏观环境喜忧参半,“忧”的便是经济增速回归常态化,以及此前快速成长的在线教育、在线游戏等行业的强化监管在短期内影响相关企业扩张意愿,因此该机构预计2022年全国写字楼净吸纳量同比将放缓,较2021年的峰值回落17%。

数据来源:世邦魏理仕研究部

  而从疫情的影响来看,今年初在国内“卷土重来”的疫情呈现了多点爆发的态势,尤其是深圳、上海等重点城市也受到了疫情的较严重冲击,在给人们生活、工作带来不便的同时,也会影响到企业的信心,阻断写字楼租赁需求的持续释放。

  规模化的供应则给市场带来巨大的存量和去化压力。据国家统计局数据,今年前两个月全国办公楼待售面积高达3900万平方米,同比增长3.4%。虽然据成都写字楼观察写字楼市场供应高峰期已接近尾声,但“尾声”并不等于“结束”,今年国内重点城市仍有大量的新增供应将入市。来自CBRE的数据显示,全国18个主要城市计划交付的写字楼体量约950万平方米,其中上海、深圳都将有超过100万平方米的供应量,北京、广州的新增也会近百万平。

  此外,去年部分行业尤其是TMT的强势需求是否可持续仍未能可知。从去年数据分析来看,互联网企业的吸纳量在多个城市的需求中占据了“半壁江山”,而随着对行业反垄断、抑制资本的强监管政策相继出台,预计今年来自互联网企业的需求将出现锐减。

  戴德梁行近日发布的一季度市场研报也反映出了这一趋势。一季度北京写字楼市场整体市场净吸纳量为18.5万平方米,租赁成交虽高于去年同期水平,但环比去年四季度有所放缓。而在上海,一季度净吸纳量约22万平方米,少于去年同期;深圳则受到季节性因素及疫情防控影响,市场活跃度同样出现回落。

  与此同时,在北京,领跑市场需求的已变为内资证券、资管类企业,科技互联网企业占比则出现了下滑,其中高科技、生物医药和专业服务业,分别占所有行业总成交面积的32.0%、10.6%和8.7%。

  未来三个季度,写字楼市场能否再度逆转,延续去年的“高光”表现,仍有待市场的观察。但是面对市场企稳恢复过程中的“倒春寒”,建议从业者应该拿出更积极的态度去应对。一方面顺应行业趋势提升产品力,通过科技应用打造低碳绿色的智慧化楼宇建筑,另一方面提升运营能力,不断调整优化租户结构,关注高成长的科技、生命科学等行业,同时构建楼内良好的产业发展生态,以优质的运管提升产品的吸引力。

  来源:成都写字楼网

编辑:wangdc

 

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