母公司首次注资 招商房托收购北京CBD物业的REITs边界

来源:房讯网 时间:2022-06-26 点击次数:184次 作者:成都写字楼网

  疫情之下,收并购的戏码持续上演。

  6月13日晚间,招商房托发布公告称,买方(TreasureSupremeInternationalLimited,为招商房托的特殊目的投资工具)、卖方(SuperAllianceRealEstatePartnerL.P.)及保证人(瑞嘉投资实业有限公司,招商蛇口全资附属公司)订立买卖契约。

  据此,招商房托计划收购目标公司51%股权,而目标公司拥有北京招商局航华科贸中心46.41%的权益。

  观点新媒体查阅发现,卖方由招商蛇口联合PAG太盟投资集团于2017年设立,也就是说,招商蛇口为卖方的控股公司,而这笔收并购实则是一次母公司资产注入。

  早在2019年12月10日,招商房托叩响港交所的大门,成功敲钟上市。上市之初,招商局商业房托曾公告表示,母公司招商蛇口还有潜在物业可以注入。

  两年半时间过去,招商蛇口尚未开始将资产注入招商房托,仅在业绩会上表示这些持有物业成熟时,会择机注入。

  对招商房托而言,母公司注资似乎是一件顺理成章、水到渠成的事情。与此同时,通过收购母公司优质资产,能够迅速扩大自身的资产管理规模,同时保持一定的投资收益。

  不过,这一次注资也让资本市场颇感意外。

  据了解,在招商房托的IPO发布会上,该公司管理层就曾提到,除了五项底层资产,未来仍将有三项优质潜在物业或将注入,而这类资产以大湾区城市的优质标的为主,其中包括汇港二期、太子港二期以及新时代广场二期项目。

  这一次注入的标的资产,是湾区2000公里以外的北京城。

  资料显示,目标物业为位于北京市朝阳区建国路108号、108A号、108B号、110号、112号、116号、118号、118A号及118B号的名为招商局航华科贸中心发展项目的单位。

  而招商局航华科贸中心的发展项目由招商局大厦、友邦保险NPA中心、连接招商局大厦与太平金融中心的01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成。

  为何首次注入的资产,选择了北京物业?

  一方面,招商房托资产组合大多位于深圳蛇口,上市初始物业资产组合由位于深圳的五处优质商业物业组成,分别是甲级写字楼新时代广场、购物中心花园城,以及科技大厦、科技大厦二期、数码大厦3处写字楼综合体。

  也就是说,倘若注入湾区资产,更多的作用是扩充招商房托资管规模,而此次注入北京资产,则能够在扩充规模的同时,实现招商房托资产组合地域的多元化。

  在今年3月的业绩会上,招商房托管理层亦多次表示:“招商蛇口也在不断找寻新的投资机会来择机补充招商局商业房托,扩大市场管理规模,争取市场组合更多元化,这是我们的目标。”

  另一方面,标的物业位于北京朝阳建国路,是首都的核心区,商办租赁需求十分旺盛,而此次标的物业亦相对比较优质,资产注入之后,能够迅速为招商房托带来增值和收益。

  资料显示,招商局航华科贸中心于1998年落成,于1999年开始营运,项目内包含商业区、写字楼,土地面积约为32万平方米,楼面面积达到4.84万平方米,而可租赁面积4.08万平方米。

  根据公告披露的数据,于2021年3月31日,上述项目的出租率为66.4%,平均租金为326.83元/平方米/月,按此基准计算,月租金达到886万元。

  根据第三方数据显示,朝阳区建国路附近的商铺出租价格大约在400元/方米/月左右,而写字楼的租金在150元-200元/平方米/月不等。

  综合来看,招商局航华科贸中心的平均租金与所属地区相当,结合出租率、月租金总额等数据来看,整体还算优质。

  从交易代价来看,此次收购事项的购买代价初步定为13.42亿元,金额相等于协定物业价值的46.41%加初步经调整资产净值,整体来看,还算比较划算。

  公告提到,协定物业价值27亿元(即经各方协定的目标物业资产价值)乃由自愿买方/卖方经计及目标物业之质量及过往表现后按公平原则厘定。

  协定物业价值较于2022年3月31日之评估价值(即人民币27.3亿元)折让约1.1%,而按目标物业截至2022年3月31日止月租总金额(即人民币886万元)计算,相当于3.9%的估计净物业收益率。

 

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