上半年土地供应、成交双降 百强房企整体拿地销售比仅0.16

来源:房讯网 时间:2022-07-18 点击次数:72次 作者:成都写字楼网

  2022年上半年落幕,目前22城首轮集中供地均已收官,北京、杭州、青岛等多座城市也完成了第二轮土拍。在今年新房销售下滑、企业资金链紧张等因素影响下,房企投资力度处于低位,上半年全国土地市场供应量和成交量都出现了大幅度的下跌。从区域看,各大城市热度不一,长三角最受房企青睐,市场集中度进一步提升。在不同类型的企业中,央企、国企仍是土地市场的主力军,龙湖、滨江等民企拿地也较为积极。

  上半年宅地成交建面1.9亿平方米 同比降幅超5成

  2022年上半年,全国土地市场供应与成交量下降明显。

  中指研究院数据显示,今年上半年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积2.8亿平方米,同比下降44.3%;成交规划建筑面积1.9亿平方米,同比下降55.6%。成交量下降也使得土地出让金减少,上半年全国300城住宅用地出让金约为11787.8亿元,同比下降54.91%。

  克而瑞数据则显示,上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿平方米,较2021年同期下跌55%。

300城经营性用地月度成交情况,克而瑞制图

  对于土地市场供应量和成交量下滑,分析人士认为供地节奏的变化是一方面的原因。中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞指出,首批次集中供地期间,部分城市将全年推地时间调整为4批次,导致首批推出规模较去年降幅明显。今年首批集中供地22城共推出涉宅用地469宗,建设用地面积2135万平方米,同比去年首批次下降58.5%;成交规划建筑面积较去年首批次降低62.9%,较去年三批次降低34.5%。

  除重点城市集中土拍轮次增加之外,房企资金链紧张、行业信心仍在低位等因素也是影响土地市场成交数据的重要原因。克而瑞分析人士认为,虽然2022年上半年行业融资、需求侧利好政策频出,但是鉴于销售端表现仍未真正好转,企业经营策略仍以保守审慎,财务指标不触线、现金流安全为先,在此背景之下整体市场热度仍在低位徘徊。

  从成交价格来看,底价成交成为上半年土拍市场的关键词之一。以北京为例,上半年两轮集中供地共成交31宗宅地,其中15宗以底价成交,占比近半。从全国土地市场来看,据克而瑞统计,上半年整体溢价率降至4.3%,较仍在热度高位的2021年上半年下降12个百分点,较2021年下半年也有0.6个百分点的降幅。

  集中供地城市吸引超8成投资额 杭州1384亿出让金居首

  土地储备是房企发展的重要基础,而今年上半年多数房企延续去年下半年以来的谨慎态度,在布局时则更倾向于北京、上海、杭州等热点城市。

  克而瑞数据显示,上半年,销售百强房企83%的投资金额集中在22个试点集中供地的核心城市,龙湖、建发、华润等房企均有八成以上金额投资于集中供地城市。

  能级更高的城市受到了房企更多青睐,百强房企1-6月在二线城市的投资金额占比达到了52%,三四线城市仅占15%;在各个城市群中,企业更热衷于在长三角拿地,占比达到46%。

1-6月百强房企投资金额分布情况,克而瑞制图

  从具体城市来看,杭州、宁波和北京是50家代表房企拿地面积最多的三座城市。三城今年均完成了两轮集中供地,其中杭州仅首轮供地成交金额就达到了826.8亿元,上半年两轮集中供地累计出让金达1384亿,领跑全国。中指研究院浙江分院常务副总高院生认为,杭州首批集中供地整体表现较好的原因一方面是部分板块最高限价有所提升,开发商利润有保障,另一方面则是杭州投资吸引力强,居民购买力强劲,去化有所保证。

  百强房企整体拿地销售比0.16 央企国企仍是市场主力

  出手谨慎的房企上半年投资意愿不高,拿地规模呈下滑趋势。

  据中指研究院统计,2022年1-6月,拿地金额前100名的企业拿地总金额为594.7亿元,拿地规模同比下降60.0%;前100门槛值为20亿元,较上年同期下降17亿元。不同于去年的是,房企对于合作拿地的态度趋于谨慎,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为80.0%,较上年同期上升0.3个百分点;TOP10阵营企业拿地权益金额占比降幅最大,下降3.4个百分点。

2022年1-6月50家代表房企各阵营招拍挂权益金额占比,中指研究院制图

  从拿地销售比来看,据克而瑞统计,截至6月末,销售百强房企整体拿地销售比达到0.16,对比去年同期基本腰斩;销售50强房企中有三成房企今年以来在土地市场“颗粒无收”。

  从房企类型看,央企、国企仍是土地市场的主力军。克而瑞数据显示,全口径销售50强企业的所有投资金额中,央企、国企占比达到73%;其中,中海、华润、保利、招商、中铁建等多家央企和国企上半年新增土地货值超过500亿。

  滨江、龙湖等企业则是上半年为数不多的几家积极拿地的民营房企。其中龙湖在北京、重庆、杭州、合肥等城市均有所斩获。滨江则深耕大本营杭州,仅在杭州第二轮集中供地中就斥资超224亿豪取12宗地块,贡献了此轮杭州土地出让总金额的四成;上半年滨江权益拿地金额达到392亿元,在中指院发布的1-6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜中位列第一。

  目前,上海、成都等城市第二轮集中供地均已启动,预计在7月完成出让。对于下半年的土地市场走势,克而瑞分析认为,市场预期的改善叠加集中供地城市的土拍门槛宽松会在一定程度上提振房企拿地的信心,第二轮土拍部分城市或将迎来拿地的“窗口期”。不过,2022年大部分房企将迎来偿债高峰,资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下,全年投资态度仍会维持谨慎。

  易居研究院智库中心则认为,土地市场交易规模缩水,充分体现了土地市场面临的较大压力。各地需要继续优化购地规则,以不断降低房企的拿地门槛,鼓励土地交易市场的活跃。从实际过程看,随着房屋销售市场的逐步复苏、房企到位资金状况的改善,预计下半年百城土地市场会有活跃的基础和空间。

  来源:央广网

编辑:wangdc

 

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