刘凯：四个方向破局商业地产存量市场

　　中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要全方位守住安全底线。其中明确，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。中央政治局会议关于房地产市场的要求为未来促进房地产市场平稳健康发展指明方向。

　　全联房地产商会副秘书长兼成都写字楼网董事长刘凯认为，随着中国经济恢复发展和产业结构调整持续推进，商业地产正处于不断调整、恢复的过程中，将在战略、业态、产品、模式等方面不断突破创新，新商业、新办公、新园区的需求仍将持续增长，市场依旧拥有着巨大发展空间和投资价值。

　　刘凯指出，今年下半年，对于商业地产而言，提升产品能力、品牌能力、运营能力从而提升回款能力，是破局存量市场的关键，尤其是在行业高质量发展的要求下，四个方向的能力显得尤为重要。

　　新商业

　　2022年上半年，由于多个重点城市疫情出现反复，经济下行压力加大，消费活动受限，商业地产受到明显冲击。与此同时，在存量时代的大背景下，行业依旧面临着一二线城市商业过剩危机、业态品牌同质化严重、Z时代消费客群崛起等诸多挑战，破局存量市场需要满足消费者日益提升的消费需求与商业品味。面对激烈的商业竞争，新趋势层出不穷，首店经济、体验式业态引流潮流，新业态品牌、新运营理念，新消费场景不断被探索尝试，商业地产开启运营新世代。

　　从商业营业用房来看，国家统计局数据显示，前6个月全国商业营业用房开发投资5528亿元，同比下降8.7%；较受疫情影响的第一年即2020年同期也有下降，降幅为5.5%。可以看出，即使排除疫情因素，房地产整体行业的下行依旧给商业地产带来了一定的负面影响，这与企业融资端收紧、面临较大的资金压力有直接关系。

　　刘凯指出，在供应端放缓的趋势下，商业地产销售端表现突出，与住宅销售呈现出相反的趋势。2022年上半年，全国商业营业用房和办公楼销售同比均出现增长，其中全国商业营业用房销售面积同比增长8.9%，达到4210万平方米，较2020年增幅13.1%，虽仍不及疫情前，但表现出了较强的恢复态势，反映出市场对商业地产长期发展仍抱有较强信心。

　　新办公

　　进入2022年，写字楼市场告别强势井喷的火热需求，回归常态、于底部空间趋稳求变。一季度受经济形势及部分重点行业监管趋严的影响，写字楼市场租赁需求放缓，净吸纳量下降，但依旧保持平稳发展趋势。二季度由于重点城市受到了疫情反复和经济增速放缓等超预期因素的冲击，市场活动一度停滞，遭遇“倒春寒”，复苏势头亦被蒙上阴影；6月，随着疫情得到有效管控，写字楼市场活跃度逐步恢复。

　　大宗交易方面，由于一线城市在一二季度先后受到疫情的袭扰，总体成交额较去年同期有所下降，市场略显平淡。其中，来自互联网、科技以及能源行业的自用型买家表现突出，纷纷出手购置总部大楼，成交占比较往年有所上升。

　　刘凯表示，上半年写字楼行业在疫情防控和稳经济方面均做出了重要的贡献。作为防疫链条上的重要一环，写字楼不仅在封控期间需要配合管理要求，在复工后常态化管理上同样周全到位、创新防疫举措，在防疫和复工安全上发挥了积极的作用。同时，不少商务楼宇响应政府要求号召为租户减免租金，有效为企业纾困解难。

　　整体来看，虽然上半年受到了多重因素的冲击，但行业供需的基本面依旧稳固。成都写字楼指数预计，在疫情平复的基础上，随着下半年国民经济企稳回升，以及稳经济一揽子政策措施对企业的扶持，受压制的需求将得到释放，写字楼市场在经历了“黎明前的黑暗”后，将强势重启，再次迎来复苏的“曙光”。

　　新园区

　　近年来，随着新基建加速布局落地和产业转型升级的深入，产业园区迎来存量改革和创新的新机遇，由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型，开发重心向提质增效、转型升级、功能完善、绿色发展方向转变，专业化、特色化、智慧化的产业园区不断涌现。

　　产业园区公募REITs从试点落地到如今平稳运行，为园区开发运营的投融资注入强大的活力。

　　与此同时，国家和地方政府持续产业发展利好政策的相继发布，为产业园区的发展营造了良好的营商环境，园区深化运营趋势，在5G、人工智能、物联网等新兴技术加持下，一方面强化建设企业产业集聚发展的综合性物理载体与配套设施，构建绿色低碳智慧化的产业载体，助力智慧城市建设；另一方面搭建园区企业创业成长、产业升级发展所需的系统化公共服务平台，集聚创新资源、培育创新主体、促进成果转化，推动园区、产业以及区域经济的协调发展。

　　未来，产业园区行业将向产业本身进行更深度的回归，以产业价值链为根本出发点，通过科技赋能园区运营，强化产业促进和区域协同，实现产业园区可持续的高质量发展。

　　刘凯最后表示，由于上半年新一轮疫情反复因素的冲击，商业地产市场整体下滑明显，经济支撑走弱，市场需求锐减。当前商业地产市场依旧处于供需僵持博弈阶段，虽然疫情向好使得市场下半年需求预期回暖，但短期商业地产市场库存高企、行业利润微薄的状况仍然没有改善。整体来看，商业地产市场仍面临弱现实、强预期的局面。

　　随着国内疫情缓解，不确定性下降，叠加“稳定房地产市场”政策逐步发力，预计下半年商业地产投资增速和需求增速有望逐月修复。

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　　来源：成都写字楼网