2022中国商业地产投资专业展览会直播实录（二）

　　成都写字楼网讯 2022年8月10日，2022中国商业地产投资专业展览会暨第四届中国商业地产行业品牌建设论坛在北京富力万丽酒店开幕，以"商办新世代 携手赢未来"为主题，探索新世代下商业地产行业新的发展模式，推动后疫情时代商业地产市场持续复苏，打造领先的商业地产选址解决方案和商业地产投资专业展览会。

　　2022中国商业地产投资专业展览会作为疫情后国内首场线上线下相结合的大型商业地产经贸活动，提振行业信心，增添市场暖意，取得了丰硕的成果。展会参展面积超3000平方米，吸引了30余家全国商业地产百强企业和项目亮相参展，线上和线下超过3600余名来自投资机构和代理机构、大中型企业和专业观众参会参观，举办了16场论坛及推介活动、两场重磅授牌仪式，一场重磅报告发布以及一场各省市驻京机构商办物业大宗交易对接会。

　　2022中国商业地产投资专业展览会由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，海淀大悦综合体协办，同时得到了中海商务、大悦北京产业、北辰写字楼、京东产发、北京远洋乐堤港、远洋国际中心Ⅱ期、金隅智造工场、金隅高新产业园、中海时代广场、中海金海汇、中海金融中心、首创新大都、中建财富国际中心、雄安市民服务中心、北京国际财富中心、世东国际、北京前海人寿大厦、华腾大厦、北京荷华明城大厦、北京城建大厦等合作伙伴的支持。

　　以下是2022中国商业地产投资专业展览会直播实录（二）：

　　主持人：下面我们进入论坛的第三部分：商业地产新世代主题演讲环节，听一听来自经济学家、企业家、一线老总们的思想和声音，在新一轮疫情影响下，商业地产行业如何平稳健康发展，实现转型升级？开发商、运营商、代理商又如何构建产品能力、品牌能力、运营能力、回款能力，与中国经济共成长？

　　首先有请：现任IPG中国首席经济学家，以及多个企业、基金管理公司的顾问、合伙人以及多个城市经济、金融发展顾问，并兼任中国社会科学院研究生院硕士生特聘导师、中国企业资本联盟副理事长柏文喜先生，也是国内商业地产大资管理论构建与实践的推动者之一。

　　掌声欢迎 IPG中国 首席经济学家柏文喜先生。他的演讲题目商办新世代 投资新机遇。

　　柏文喜：大家上午好！今天大家冒着疫情来参加我们这个线下会议，机会非常难得。刘凯总把第一个演讲和大家分享探讨的机会给了我，对我来说还是很有压力的。我的头衔是IPG中国的首席经济学家，实际上了解我的人都知道我是商业地产的老一代人，从90年代末就开始从事商业地产，后来进入到住宅开发，是地产圈的老人。现在更多的关注一些行业变化，关注一些行业研究的问题，所以大家可能日常更多的是看到我在主要财经媒体上对房地产行业的一些观点和些评论。

　　今天我分享的基调实际上还是挺难把握的。因为作为一个商业地产的老兵，需要给行业打气，这个时候如果讲一些不太积极的话不太合适。但是如果讲一些脱离基本面的话，显然又不符合基本事实。最近咱们这个房地产行业的问题已引发了政治局关注，看来咱们行业的问题确实不是一件小事，确实是一个值得大家一起来认真探讨的话题。今天我就从我的角度，按照我的想法来和大家做一个简单的分享和探讨，如果有说的不对的地方，请大家多指正、多批评。

　　刘凯总给我的题目，让我讲讲商办新世代、投资新机遇。

　　首先我们需要认识一下新世代，也就是我们面临的行业形势是什么样的。综合来看，我对目前商业地产、商办物业领域当前所面临的时代特征总结为三点：

　　第一，新常态遭遇了预期下行，叠加了目前的消费不振。前几年我们的经济发展进入了新常态。所谓的新常态就是从以往经济的高增长进入中低速增长，每年5%以上，5%-8%，上一次2008年经济危机的时候，我们是要保8，这一轮今年预期已经降到了5.5%。最近这次政治局会议已放弃了今年5.5%的宏观经济增长指标，只是说尽量争取最好的结果。从房地产行业来看，之前我们企业杠杆加得很高，企业的发展模式是高负债、高杠杆推动下的高周转模式。上一轮去库存是通过什么方式实现的？实际上是通过把杠杆从企业向居民来转移，通过居民的加杠杆实现了行业杠杆的转移和市场库存的去化。现在又加入了这一轮的调整，尤其是从去年下半年开始，市场急剧转淡，最明显的标志就是排名百强的很多民营房地产企业排队暴雷的问题。现在没暴雷的民营房企已经是屈指可数了。没有传出暴雷风险的企业，民企里面现在可能只剩下龙湖一家了。其他的虽然还没有暴雷，但是多多少少都有一些"绯闻"，比如说商票逾期了，应付款到期没有按期兑付。

　　今天早上咱们开会之前，我的朋友圈转发了一条美元债违约的信息，引起了不少人的关注。咱们的房地产企业大量的出现了美元债的违约，也就是信贷的违约。对行业不了解的人以为情况不严重，实际上发过美元债的民营房企，现在还没有违约的已经是少数了。连一些以往给大家留下的印象，一直是财务稳健型的好标兵也都出现了美元债的违约问题。比如某家头部房企昨天就有5支美元债停止还本付息，说明行业形势还是不容乐观的。

　　第二，房地产行业在回暖乏力的同时，又遭遇了疫情的不确定性。疫情没完没了，这两年我们天天盼着这一轮房地产周期能够触底，能够回暖。这一轮周期不少房企出了现金流断裂的问题，主要原因是他们太凭借着以前的对行业周期的判断经验了。像融创这样的企业，实际上在民营房企里还是一家非常优秀的企业，但是因为它凭借对以往10年一个长周期，3-4年一个小周期的判断经验，在去年的上半年还在不断地买地，还在不断地加杠杆，在行业普遍去杠杆的时候它还在加杠杆。从去年下半年市场转淡之后，连融创这样的行业白骑士，别人出问题的时候，大家都等着它来救的企业，也出现了自救不能，到后来自己也出现了违约的现象。说明我们这一轮周期确实是走出了和以往的行业周期不同的特征，行业的基本面现在确实是已经发生了变化。我们现在不能再拿以往的眼光，用过去的思维来看待我们的行业。行业的基本面、行业的底层逻辑已经发生了改变。

　　这两年，我讲这个话的时候，咱们行业里的很多同仁最开始是不接受的、不支持的、不同意的，包括一些行业的专家跟我也有很多争议和争论。尤其是从去年的下半年开始，我在讲咱们的行业底层逻辑变了，行业的基本面变了，不能再拿过去的旧船票登上今天的客船，当时跟多人不信的。刚才赵正挺秘书长也讲到了我们行业的重要性，讲到了要相信我们的政府在解决了重要的问题之后，肯定会来解决我们的行业问题。但是我们每一家企业现在日子过得怎么样，自己心里最清楚。能不能熬到领导真正来关注来救我们的那一天，熬到那一天可能就是胜利，但是很有可能在那一天到来之前我们就不在了。我这个话讲得可能有点悲观，但是却是这个行业很多企业目前的实际状况，度日如年。

　　讲到商业地产行业的情况，首先要搞明白商业地产和住宅的不同在哪里。商业地产在很大程度上都是被动性的持有的。也就是说，开发商持有的很多商业物业不是主动去开发的，而是由于规划要求的配套商业、配套的办公物业造成的物业沉淀。因为真正要进行商业地产的开发和运营是需要长期资金、大资金、低息资金去支持的。咱们国内商办市场现在最缺乏的就是长期资金和低息资金，比如说像保险那样的钱才是合适去做商业地产的。我们现在普遍承担着商业地产开发和运营任务的这部分群体，无论是投资商，还是运营商，都是以短线的、高息的、流动性压力比较大的资金来搞商业地产的，所以注定了商业地产这个行业很难做。

　　以往商业地产更多的是依靠散售来回现，来回补开发业务，来回补我们商业地产的开发，来支持商业地产的运营。现在在行业形势非常不景气的情况之下，这个时候散售出现了问题。经过这么多的散售，证明散售是有问题的，主要是后期运营的问题，散售市场实际上是不受欢迎的。而整售会很难，所以更多的只能是自己的被动持有，大家都依靠开发业务的现金流去填补被动性持有的商业地产投资，以及商业地产运营现金流的亏空。这个状态怎么长期维持？

　　第三，经营环境面临着从生产型社会向消费型社会的转型，转型中又遭遇了新的一代人，他们和我们的思维方式、行为方式、消费方式不同的Z世代的出现，也就是今天我们讨论的面对新世代怎么做好商办物业的问题。

　　中国目前的发展模式面临着从中国生产、欧美消费的外向型经济转向更加依赖自身消费的双循环模式，这是目前我们经济转型的大背景。我们经济发展的动力正在从生产型转向消费型。以前我们更注重讲生产、讲出口，现在更多地强调靠内需、靠消费去推动经济增长。刚才也提到向消费社会转型的过程中，现在又遭遇了商办物业、商业地产所面临的对象发生了变化，遭遇了Z世代的出现，所以我们需要调整我们的运营思维，调整我们的开发思路，调整我们资产管理的模式。这可能是我们目前必须要面对的、需要思考的一个问题。

　　那么，我们现在面临的行业任务和困难在哪里？

　　商办物业无非就是两条，一个是要把它卖掉，一个是被动持有之后必须要做好运营。现在出售变现是比较困难的，而且能够整售的主要是在一线的商办物业，一些险资企业、一些现金流比较好的，比如说之前现金流比较充裕的互联网大厂企业，还有一些外资的投资机构，现在在一线城市趁低在整体性地收购一些商办物业。但是大量的位于二三线城市和三四线以下的物业怎么办，而散售现在也是比较困难的。

　　目前商办物业在消费不振的情况下的运营困难，今天在座的一些行业人士也是感同身受、身在其中的，这个不用我多讲，你们应该比我感受更贴切、更专业。运营市场已经发生了比较大的变化，不过在市场和行业发生变化的时候，也孕育着商办行业新的机遇。

　　商办物业领域，在我看来有三个机遇：

　　第一是迎来了行业并购整合的新机遇。就是刚才刘凯总讲的行业从增量的市场走向了存量市场，而存量市场一个很大的主题就是并购、整合，由具备专业资产管理和运营能力的机构去承担更多的持有和运营的专业责任。我右边放了一张图片，是万达接管了蓝色港湾的新闻报道，这不是给万达和蓝色港湾做广告，这是表明行业的一个代表性的方向。像万达这样的专业运营商，在存量时代会更有价值，行业地位会更高。

　　第二是推动行业规则变动的新时代。因为行业基调已经变化了，而一些给定的既定条件我们没法去改变它，只能过来反向地推动我们的政策面，我们的主管部门去修改行业规则。比如说北京市现在在出让土地的时候，已经在做试点了，把住宅和配套商办的比例，要么在调低，要么把它分开出让，这是一个方向。也就是说，要么是纯住宅出让，要么在比较好的地段纯商办出让，不会像以往那样把两个捆绑在一起，在一些不成熟的地段去推出大的地块，强行地去配比高比例、大体量的商办物业，导致商办物业的供应过量和招商运营困难的问题。

　　第三是流动性为王时代的到来。流动性始终是商办物业价值最重要的支撑，在同样的运营水平、同样的收入水平之下，流动性是鉴别商办物业价值高低的一个很重要的标准。在目前市场不是很乐观，运营困难的情况下，更要以流动性为核心，来补运营提升困难对商办物业价值支撑不足的问题。这个时候资产证券化和类资产证券化将进入发展的快车道，因为资产证券化是提升商办物业流动性的一个最通常和最核心的金融手段。

　　我和大家的分享就到这里，谢谢。

　　主持人：感谢柏总的精彩演讲。祝愿商业地产行业越来越好。第二位演讲嘉宾，原北京市国有资产经营有限责任公司副总裁，原北京科技园建设（集团）股份有限公司党委书记、董事长。2011年中国MBA十大精英人物，全联房地产商会写字楼分会副会长。2019年，创立"中科产城（北京）建设开发有限公司"，集合全球城市建设智慧与产业创新力量，服务中国产城融合区域高质量发展！

　　让我们掌声有请中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉先生上台带来演讲。

　　郭莹辉：感谢正挺秘书长、刘凯总又举办了一年一度的盛会。今天还是我的老话题，产业园的运营。

　　限定在疫情后，我觉得这个话题还是比较沉重的。这几年，我们产业地产，包括产业区域运营应该说影响还是非常大的。今天我就跟大家分享三个方面的感想。一是后疫情时代，产业地产我们的行业变化。二是中科产城公司轻资产运营模式。三是我们这三年以来，在轻资产运营中的一些案例与大家分享。

　　说到近年产业地产的变化，其实大家都耳熟能详，也身在其中。两个方面，一个是在产业用地的供应方面，我们可以看到这两年的变化发生了巨大的变化。一方面是产业用地越来越稀缺，尤其是一线城市。现在在跟政府谈产业勾地、做平台化园区，政府实际上是不太欢迎的。政府更喜欢的是直接点状供地，直接给产业项目、给产业方直接供地。所以做园区的企业在这种环境下，想要拿到优质的城市产业用地，应该说越来越困难。二是我们在产业供地方面还受到了一些地方政府规划、城市更新，包括对产值税收多元化的要求作为前提。作为产业地产投资运营的企业来说，这样的要求越来越高了，在投资不太景气、需求供大于求的现状之下，从市场化企业而言，拿地的积极性也发生了巨大的变化。

　　在供应端和需求端可以看到其实产业地产在投资、在房地产细分领域里有日渐萎缩的情况，但是这个萎缩主要是市场化的运作。另外一种情况就是近年来在用地在土地的需求端还有更加显著的特点，政府的城投公司拿地非常踊跃。刚才我讲供应端政府供地很谨慎，需求端市场化企业的需求比较谨慎了，也有退却。但是需求的另外两个主体又有所加强，一个是政府平台公司，因为现在能拿起地做长期投资产业园不动产投入运营的，也就是国有资本和城市的城投公司，因为他们良好的信用基础，他们掌握着很多招商的政策，他们天然具备城市的品牌影响力。所以城投公司做园区有主动出击，也有地方政府为了拉动不动产投资，拉动当年开工项目的政绩，也被动地去强开工。所以我们看到政府的平台公司在城区基础设施、园区基础设施、园区投资端比较活跃，但是他们也面临一些问题，就是在园区的整个全周期内，如何去定位它的功能，如何进行项目的包装融资，专业化的建设以及招商和园区的运营服务方面欠缺一定专业性，所以园区供和需之间发生了大的逆转。

　　还有一个产业用地的需求方就是产业大咖。这几年经济内循环，尤其是科技创新政策加强，各地在产业招商方面力度空前之大。疫情之后各地经济受到一定影响，招商成了地方政府重要的工作内容，可见产业大咖目前是非常炙手可热的。但同时它们拿到土地还想形成土地红利的联动效应，他们在做企业级园区层面可以说是相当于地产商前十年产业勾地的激情。产业大咖又面临同样的问题，多出来的地怎么变成地产收益，怎么进行专业化运作和操盘，又面临着它的困境。所以产业地产这两年在供和需之间又发生了非常明显的变化，而且有积极变化。产业地产终将指向产业培育、产业发展，地产的模式也逐渐会退出这个市场。这是一个观察和结论。

　　中科产城公司，我们这几年在实践中也有自己的一些商业模式。我创业有三年了，我过去做的就是产业地产开发企业，全周期从头做到底。其中我们积累了大量全周期中每个阶段的知识点和经验，所以创立了中科产城以后，我也跟大家报告过，我们是做全景式、全周期的产业园，轻资产运营的。我这个轻资产运营其实有别于我们以往说的投资方是大甲方，是爷，我们作为轻资产运营的一方是侍候人的，其实我理解的不是这样。轻资产运营回归到资产的概念上，有人去投资产，就得有人去把资产变成资产的增值和盈利。所以我的理念就是全周期的资产管理理念和投资方、出资方、土地方形成一种价值共同体，这就是我的全周期轻资产运营的终极模型。所以我们不是乙方，我们是一个价值创造者，是一个专业的GP人与LP人金融的管理与服务关系的。这张图表现了我这么多年所努力的方向。

　　既然和LP出资人要探讨园区，那就一定要跟他们报告清楚你怎么认知园区、怎么运营园区，保证资金投放到资产变成社会的产业孵化功能，成为投资方利润的源泉。归根到底，大家对园区的本质要形成共识。我跟我的投资人我们三年的碰撞，我总结出我的园区12586的运营模型和理念。简单地说，"1"是发展目标。如果投资方还想过去那样用产业勾地，工业地产销售卖房为主，我觉得我跟你没有共同语言，地方政府也不可能跟你"合谋"，干地产化的园区，所以能不能帮政府，我们作为代理人、作为产业创新和产业载体和一个有能力的建造者，这个目标形成共识，我、你、政府三者共赢。

　　"2"是我们能不能形成一个良好的园区发展的硬环境和软环境。因为产业园除了我们会建功能性的载体，我们还需要构建各种的产业生态及延伸的服务。如果只知道干硬环境，盖房子，而不懂其中产业发展的若干规律，那我们注定还是一个泥瓦匠。我们如果产业发展环境不良，将来我们也不可能成为一个真正的园区。这是"2"，大家形成能力上的合作。

　　"5"最重要，一个产业园是一个公共品，不是地产的自主品。所以一个园区就像一个连环画的团队，能不能有土地方、产业方、资金方、政府方、运营方，我们五个主体的利益相关方形成共识，构建共同协力的工作机制。所以利益如果不能形成共振，一切都是分崩离析的。

　　"8"是8个要素。8个要素我们是从产业园最根本的问题，就是产业生态如何构建，从这个维度来帮我们的投资人形成资源层面的梳理和判断。如果没有这些产业生态构建的要素、资源和能力的话，我建议还是勉为其难，因为它绝对不是一个有资金的人、有土地的人、有情怀的人就能把园区的生态构建起来，它是靠一个城市、一个区域、一方政府领导，包括社会各种参与者共同构建的园区要素集聚。这些是形成产业生态发育基本的丛林。

　　从投资方自身利益出发，我们如何判断园区会最终投资成功，其实是从产业的维度和不动产投资维度两个方面必须投资成功。而不是过去很多朋友讲的地产投资成功了，反哺一点工业物业给政府做点秀，这个事就过去了。其实这个模型到今天已经完全失效了，不可能在政府眼皮子底下只干住宅，把产业园争下来就不管了。所以投资模型决定了我们入手这幅地，目标这个园，是不是能够达成一个完美的投资闭环。所以12586是我这几年又新生成的投资判断和运营模式。

　　在此基础之下，我分享两个中科产城的案例。第一个也是我非常骄傲的一个案例，利用了我上述对产业园的判断和方法，帮我的一个客户，大型生物医药上市公司在云南昆明第一次帮它建立了企业级的科创研发中心及总部园区，企业自用兼顾一定产业孵化的企业级微园区。这个园区从产业上到写字楼里，大家看到的图片像写字楼，其实都是7层内部的GMP的实验环境，包括一些高质量的办公。像这样的产业、商业、会议交流复杂的功能在一栋、两栋写字楼里面要把它呈现出来，其实难度还是比较高的。我们做的服务是两块，一块是投资顾问。投顾就是帮客户选址，在高新区内优选适合它的办公和交往的区位。第二块是做价值判断，到底用的是M1的工业用地，还是把它调成B类商办用地来作为总部，而且投资成本以及运营的收益会怎么样，做价值判断。最后一个，做产品策划。因为它的业态比较复杂，所以每个分区的功能也是非标准化的。所以前期投资顾问工作是我们帮客户在拿地之前做的重要工作。第二项工作是管理服务，全过程代建管理。拿到地以后我们就扮演着管家身份，前期是帮他做专家，教他们怎么认知企业级园区，后面公审如据…亲自上手去干。我们业主方就派了一个现场的甲方代表，我们前后团队驻场的和北京总部的提供了全套的现场管理和后台支持。通过24个月，真正帮这么一个大咖实现了省时省力省钱。7月15日，几百号员工欢腾了，终于有了自己的企业总部，高大上的园区，所以对我们公司非常感谢。这是我从轻资产和微园区治理换取了客户的信任，换取了客户的价值。

　　第二个案例目前正在做，也基本上该浮出水面了，香港的一家上市公司，在广州番禺，在自有的M1工业土地上，如何通过广州市的城市更新政策自我更新，形成自己为地方政府打造的一个集科创+工业上楼的复合型园区。大家都知道，这个业主作为一个原始的产业用户，他不可能完成我们要做的一个复合型园区，而且容积率高达4.0，200亩46万平米，集研发、中试、小试和工业化量产、产教融合于一体，功能极其复杂。过程中我们做了两件大事，一是为它做严谨的前期的投资顾问服务。包括高管怎么判断什么园，这个园导什么产业，我们有没有这个能力，我们有没有全周期8年、10年盈利的可能性。这样的开发价值策略是做内敛。二是方案比较，最后是帮他做谈判。目前前期工作已经全部OK，静待政府审批，下一步会中科产城和业主投资方形成轻资产运营公司，合资对未来46万平米的建设招商一体化运作，帮客户创造价值，与客户分享价值。这就是我的轻资产，谢谢大家！

　　（未完待续……）