济南在全国首推二手房“带押过户”

来源:房讯网 时间:2022-08-30 点击次数:69次 作者:成都写字楼网

  无须提前还贷,无须垫付资金,二手房“带押过户”在济南正式落地。8月17日,记者在济南市委市政府召开的新闻发布会上了解到,济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心和银行、公证等机构,创新推出二手房“带押过户”登记新模式,对于存在抵押的房产要上市交易的,实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款,提高交易质量,降低交易成本。

  那么,在二手房交易过程中,贷款购买有抵押的房子,过去的办理流程是什么样的呢?在传统模式下的二手房交易,没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。然而,卖方抵押解除、二手房过户,买方抵押设立三个登记环节,在二手房交易过程中缺一不可,且先后顺序分明,买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押,这是银行保障自身的“安全锁”,但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。

  “在原来传统的模式下,带着抵押的房产要上市交易是相当麻烦的,要先解除抵押归还贷款再过户。”济南市不动产登记中心申请受理部副部长张春霞告诉记者,而二手房“带押过户”登记新模式,打破了原来的常规做法,把解除抵押放在了最后环节。

  “先办理过户和放贷,等所有的手续都办完了,最后再解除抵押。虽然我们看到只是一个环节小小的调整,但其实这个调整大大降低了交易成本,同时全面化解了交易风险。” 张春霞告诉记者。

  传统模式要求先解押才能过户,解押就必须要还款,不还款就不可能解押,也就无法办理过户;而买方如果需要贷款购房,就必须先办理过户和抵押,银行才能放款,在这种情况下,卖方想要用买方的钱还贷是不可能的,就必须筹措过桥资金,因此额外增加了一大笔支出。尤其是遇到买方贷款迟迟放下不来的情况,长期占用过桥资金,成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式,就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款,不必筹措过桥资金,降低交易成本。

  同时,传统模式下,买方银行是先审批,后过户登记后才放款,在这个过程中,买方在征信及贷款登记资料的准备上难免会出现什么问题,一旦无法办理抵押登记,买方就要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。同时,因为房子是先完成过户的,在这个过程中,卖方承担的风险是巨大的,有可能房财两空。过去经常有这样的案例,买卖双方都承担着很大的压力,有些交易也会因为存在这样的风险而取消。还有种情况,就是在传统流程下,环节多而且时间长,在这个过程中,一旦买卖双方任何一方出现经济纠纷,法院查封房子,对整个交易会产生不利的影响。而新模式是不需要先解押,买方把房款打到提存账户就可以拿到房,如果过户存在问题,房款还能原路返还,最大程度保障双方利益,将风险降至最低。

  记者了解到,济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记”的通知》,推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式,调整公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款,为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。

  为了进一步给交易双方和金融机构提供便利,济南市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统,银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记,买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。同时,积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口,进一步简化办理流程,缩短办理时间,便民利企,既“锁定”真正的买方,又防止“一房多卖”,为买卖双方财产安全保驾护航。

  在济南推出的“带押过户”新流程里,还引入了公证“提存账户”的环节。在交易未完成之前,所有资金均由该账户监管,确保资金安全,一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况,交易失败,资金原路返还,避免发生资金纠纷。通过“提存账户”模式下的“带押过户”,可以实现“零风险”。更重要的是,有了公证提存这一官方护航手段,让买卖双方都能安心,不必担忧社会上其他各类“资金监管”模式带来的资金风险。

  记者了解到,目前,“带押过户”在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功,将在全市二手房市场全面推行,实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

  同时,“带押过户”这一新模式,缩短时限,效率提高,变繁琐为简单。以前市民办理二手房交易过户,买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请,贷款审批通过后,卖方必须先结清原银行贷款,办理抵押注销登记,然后才可申请办理转移登记、抵押登记,登记完成后买方银行放款,卖方最终才能拿到剩余的购房款, 双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次,所需的时间周期也会很长,少则十天半个月,多则一个月以上。

  “带押过户”实施后,“进一个窗口,提交一套材料,办理一次业务”,买卖双方无需跑腿,转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请,转移登记和抵押登记可同步办理,抵押预告登记自动转为本登记,卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款,结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数,另一方面,办理时限压缩至1-3个工作日办结,简单的流程将进一步激发群众二手房的交易欲望,为市场注入动力。

  张春霞告诉记者,自2022年2月份设计了整体“带押过户”的流程图及操作办法,历时近半年的时间,流程一直在落地业务中不断优化,形成了目前最终的“带押过户”流程。目前在北京银行、建设银行、工商银行办理成了多笔“带押过户”业务,包括同行的、跨行的、带公积金贷款的。目前共计办理了17户二手房“带押过户”业务,涉及提存款项共计8107.55万

  济南房产网大客户事业部总经理柳廉恒告诉记者,二手房“带押过户”,缩短了二手房成交的周期,增加了买卖双方更多的可选择性,降低二手房在市场上的流通成本,对接下来济南的二手房市场会有一定的促进作用,为市场注入一定的活力。“利好是对于双方的。对于卖方来说,能快速拿到应有的房款,而不用付出更多的时间成本和金钱成本。对于买方来说,能尽快拿到自己的房子尽快入住。”

  来源:海报新闻

编辑:wangdc

 

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