房讯指数 | 商业地产市场短期下行空间有限 长期上行趋势不变

来源:房讯网 时间:2022-09-05 点击次数:36次 作者:成都写字楼网

  成都写字楼网讯 8月10日,在2022中国商业地产投资专业展览会暨第四届中国商业地产品牌建设论坛上,由成都写字楼指数主持编制的《2022中国商业地产100强研究报告》再次重磅发布,这项由成都写字楼指数研究院主办的测评工作,已连续开展4年,测评成果已成为评判商业地产开发企业和运营企业综合实力及行业地位的重要参考标准。

  成都写字楼指数首席研究员刘凯表示,随着中国经济恢复发展和产业结构调整持续推进,商业地产正处于不断调整、恢复的过程中,将在战略、业态、产品、模式等方面不断突破创新,新商业、新办公、新园区的需求仍将持续增长,市场依旧拥有着巨大发展空间和投资价值。

  以下为《2022中国商业地产100强研究报告》节选:

  结语 | 短期市场下行空间有限 长期需求上行趋势不变

  进入2022年,商业办公市场包括写字楼、产业园告别强势复苏需求,回归常态、于底部空间趋稳求变。一季度受经济形势及部分重点行业监管趋严的影响,写字楼、产业园市场租赁需求放缓,净吸纳量下降,但依旧保持相对平稳趋势。二季度由于重点城市受到了疫情反复和经济增速放缓等超预期因素的冲击,市场活动一度停滞,遭遇"倒春寒",复苏势头亦被蒙上阴影;6月,随着疫情得到有效管控,写字楼市场活跃度正在逐步恢复。

  成都写字楼指数认为,由于上半年新一轮疫情反复因素的冲击,商办市场整体下滑明显,经济支撑走弱,市场需求锐减。当前商办市场依旧处于供需僵持博弈阶段,虽然疫情向好使得市场下半年需求预期回暖,但短期商办市场库存高企、行业利润微薄的状况仍然没有改善。整体来看,商办市场仍面临弱现实、强预期的局面。在疫情稳定的基础上,随着下半年国民经济企稳回升,以及稳经济一揽子政策措施对企业的扶持,受压制的需求将得到释放,我们预计短期市场下行空间有限,对部分城市、部分区域、部分产品仍存谨慎看多的观点。

  从投资端看,中国商业地产正站在新周期的起点上,未来房地产最好的投资机会在商业地产。

  继2016年中央经济工作会议战略性地以"房子是用来住的、不是用来炒的"重新定位了中国房地产市场之后,今年中央经济工作会议再次强调"房住不炒",商品住房市场将更好的回归居住属性。而"三道红线"和土地"两集中"政策的出台和稳定实施,也预示着中国房地产行业进入良性循环和健康发展的新周期。

  新周期下,作为经济发展的重要载体,商业地产在为区域经济发展提供重要支撑的同时,也将成为投资机构和企业资产保值增值的重要资产配置手段。尤其是今年公募REITs试点的地产金融化突破,有助于打通商业地产包括写字楼产业园等资产"投、融、管、退"全周期通道,也为公众投资者提供涉足基础设施领域、享受优质不动产带来的增值收益机会,为商业地产的未来发展留下了更多想象空间。

  从供应端看,商业地产市场供应高峰进入尾声,行业进入存量时代。

  从开发投资来看,行业整体表现出理性发展的态势。自2018年商业地产开发投资额大幅下滑之后,已经连续三年同期保持在窄幅波动的过程中;综合五年数据来看,新开工面积、竣工面积同样呈现出下降的趋势。成都写字楼指数判断,商业地产市场供应高峰期或将接近尾声,行业进入存量时代。

  随着我国经济发展进入"新常态",城市发展由大规模增量扩张转向存量提质的新时期,城市更新迈入"有机更新"阶段。毫无疑问,伴随着增量放缓,未来高杠杆、高负债开发模式无法持续,商业地产企业将从提升资产管理能力、深化产业生态构建等方面出发,致力于提高项目的自持运营和管理效益。存量市场的发展也会提速,目前来看,城市更新下对存量项目的改造提升已经成为行业的"风口"之一。值得一提的是,未来增量的发展更多体现在新兴商圈,存量的提升则更多是在旧有的核心商圈,这也将给城市的发展带来"多中心化"的格局。

  从需求端看,在双碳战略和数字经济双轮驱动,商业地产开始探索新发展模式。

  中央经济工作会议提出,房地产行业应探索新的发展模式,促进良性循环和健康发展。成都写字楼指数认为,商业地产也面临着同样的要求。未来商业地产行业探索新发展模式,主要有以下三个方面路径:

  第一,房地产是碳中和碳排放的主战场。统计显示,在能源耗能方面房地产行业占40%左右,和房地产相关的减碳占50%。在双碳目标下,绿色低碳已经从商业地产自愿模式转变为必选模式。

  第二,数字经济和技术的快速发展,则为商业地产的创新变革和数字化转型提供了手段和技术支撑。来自用户端的科技化、生态化、人性化、艺术化等多元需求,更是倒逼商业地产实现高质量发展。

  第三,实施城市更新行动。当前,各地正积极实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升,如何实现城与人、城市与自然、城市与商业和谐共生,是商业地产行业亟待积极破解的重要课题。

  2022年度中国商业地产100强

  测评意义

  (1)测评有助于揭示商业地产行业运行情况:

  有助于真实反映出当前整个商业地产行业的基本运行现状和未来发展趋势;

  (2)测评有助于挖掘商业地产企业价值:

  有助于彰显参评企业商业地产价值,提升企业知名度和影响力,发挥标杆企业的行业示范效应,进而推动整个行业进步;

  (3)测评有助于凸显高价值和高诚信商业地产企业:

  有助于在资本市场凸显及时识别出高价值、高诚信商业地产企业,资本的优化配置,创造更大的社会财富。

  参评标准

  本着"科学、公正、客观、权威"的测评原则,2022中国商业地产100强参评公司设立了如下参评标准:

  (1)企业属性:在中国内地开展经营活动,且以商业地产项目为主业的房地产企业,以及开发经营管理企业和机构,其中上市房地产企业按上市主体进行合并测算;

  (2)物业类型:以商业、办公和园区为主,不包含住宅类业务;

  (3)物业状态:包括持有以及销售两大类,包含建成、在建以及土地储备;

  (4)统计时间截点:以2022年3月31日为测算时间截点;

  (5)对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业,将不被列入参评范围。

  数据来源与复核

  1、数据来源

  (1)企业自行申报及第三方专业机构;

  (2)纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告;

  (3)国家统计局和各地统计局统计数据;

  (4)从任何公开信息渠道取得的相关信息,包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

  2、数据体系

  成都写字楼指数研究院长期跟踪商业地产企业表现、行业动态、经济走势,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据,将实时、准确的数据与深度的分析相结合,采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的数据分析模型体系。

  指标体系

  2022中国商业地产100强榜单选取在中国内地从事商业地产经营活动的100家房企,以2022年3月31日为统计时间点,涵盖规模指标、 运营指标、管理指标、创新指标、品牌指标、诚信指标等6大指标,全面客观评价企业的综合实力与业务发展能力。

  来源:成都写字楼网

 

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