产业园招商,就靠这“七个有”

来源:房讯网 时间:2022-09-15 点击次数:28次 作者:成都写字楼网

  在地产界,一直盛行这样一个比喻:“做住宅是小学生,做写字楼是中学生,做综合体是大学生,做产业园是研究生。”这个比喻虽然有些开玩笑,但基本表达了地产开发运营的难易进阶程度。

  产业园的开发运营到底有多难?很多从事产业园招商的老炮表示,产业园给客户提供的不仅仅只是一个研发、中试、生产或办公的空间载体,还包括政策、产业、人才、资本、配套、服务等一揽子要素。

  从用户需求角度出发,笔者将其总结为“七个有”,以供产业园招商的从业者做参考。

  01 有政策

  做企业,离不开国家政策的引导和支持,政策是企业发展的风向标和定心丸。

  不同的城市,不同的行政区,不同的产业,政策都不尽相同。并且,政策也不是固定不变的,在不同的时期,政策也会发生变化。

  在北京,除了每隔几年就会更新的“产业禁限令”政策之外,还有“海淀创新发展16条、朝阳18条、通八条、丰台区独角兽八条、西城区金科十条、石景山区石惠十五条、东城区1+5+N、大兴区1+N”等各行政区产业政策。同时,北京市经信局、北京市地方金融监管局、各园区管委会,还会不断出台很多有针对性的政策。

  政策没有优劣之分,只有适合或不适合之分。并且针对优质的企业,很多区域都可以做到“一企一策”,让政策更加有的放矢,起到引导和支持作用。

  其实,很多企业对各种政策“不知道、找不到、看不懂”。如果一个产业园招商人员在洽谈企业客户时,对各种政策侃侃而谈,相信一定会相聊甚欢。

  02 有产业

  人以类聚,物以群分,产业亦是如此,喜欢扎堆发展。

  在北京,国际化企业喜欢选址CBD,金融类企业看重金融街,科技型企业扎堆中关村和亦庄,文创企业青睐定福庄。丽泽商务区、运河商务区、新首钢等新兴区域,也都逐渐形成了自己的产业链特征。

  除了区域大产业链之外,每一个产业园,都是一个产业集群,并且产业划分越来越细。园区内部产业集聚所带来的协同效应、溢出效应和自增强效应,使得园区更具有竞争优势。

  当然,每个园区的产业定位都不是拍脑瓜而来,而是综合考量区域产业基础、区域政策、产业人才等因素而定,并持之以恒的精耕、深耕。也有一些无任何产业基础的园区,引入龙头企业带动产业集群发展。哪里有龙头企业,哪里就会形成产业集群。

  有产业链的区域和园区,就宛若企业的“家”。真正能为企业提供“家”的园区,必定会让企业愿意来,并愿意以此为家持久发展。

  03 有人才

  企业的生产力,核心在于人才。因此,企业选址都会尽可能靠近人力富矿区,目的很单纯:当企业需要招聘人才的时候,可以很快招到合适的。

  据说,在北京中关村上地片区,科技企业的HR们有一个自发组织的小群体,在听说某大厂裁员的消息之后,会迅速组织“人才对接会”,带着区域内的多家科技企业招人。有不少人上午刚刚被裁,下午就上岗再就业,而且上班地点依然在上地。

  哪里有人才的集聚,哪里就有企业的集聚。很多企业在选址时,会对员工的居住地、通勤等因素,进行重点考量。数十万码农扎堆居住的超级社区回龙观,成就了中关村上地诸多的科技园,培养传媒人才的最高学府中国传媒大学,则成就了定福庄国际传媒产业走廊。

  很多精耕细作的产业园区,往往会和人力机构和智库合作,为企业提供赋能服务,帮助企业解决人才招聘、人才落户、子女入学、配偶工作安排等问题,助力园区招商留商。

  04 有资本

  一分钱难倒英雄汉,一分钱也能难倒企业家。

  我国中小企业融资难问题一直存在,可谓“千年顽疾”。相关统计数据显示,在我国中小企业的融资渠道中,95%的融资来源于向金融机构借款,但至少80%的企业由于种种原因拿不到金融机构贷款。

  对于那些不注重实干,只想玩市值、玩投机的企业而言,融不到资导致关门破产是一件好事。然而,对于那些注重实干,拥有专利,拥有发展前景的企业而言,融资就显得至关重要。

  当前,很多园区开始将“资本招商”作为招商的一种重要模式。具体做法是:引入基金平台或者联合成立产业基金,以股权投资、担保抵押、低息贷款等方式,吸引资金不足、有发展前景的企业入园,充分利用资本的杠杆作用,促进项目落地。

  “资本招商”模式也带来了园区利润的改变。以张江高科园区为例,因股权投资而带来的利润,2018年已占总利润的46.9%。

  05 有载体

  这里说的载体,是指产业园区环境载体和室内空间载体。

  产业园区独有的低密、低容积率、低层建筑的特征,为企业提供了不同于高层写字楼的环境载体。园区里,绿树成荫、鸟语花香。园区里的人,精神饱满、热情洋溢。一切都是那么的舒适、轻松、自由,充分激发人们的想象力和创造欲。

  园区内一座座的企业独栋,为企业带来专属独立形象和空间载体。可独立冠名的企业独栋,让企业形象不彰自显。工业风、学院风、艺术风等不同的建筑风格,契合不同企业的精神需求。

  企业独栋的室内空间载体也“因功能而宜”。纯办公功能的企业独栋,室内空间和写字楼的建造标准相差无异,但使用率要远远高于写字楼。研发、中试以及生产功能的企业独栋,层高大挑高、楼板高承重、充裕电力供应、可办环评等都是必不可少。

  园区载体满足了企业全功能需求、全生命周期,并且租金或售价通常也远低于写字楼。到产业园去,降低运营成本,持久稳定发展,相信是疫情后时代很多企业的必然选择。

  06 有配套

  产业园也需要有配套,也需要有烟火味儿。

  配套不一定是园区自身的,还包括周边的。配套要基于企业员工的衣食住行,包括交通、吃喝、休闲、居住、子女教育等各种配套。毕竟,让员工安心,他们才能乐业。

  如今的企业选址,越来越注重配套了。园区距地铁站或公交站有多远?员工通勤班车何时开通?员工食堂是否开业?饭菜是否可口?园区内是否有人才公寓?园区周边的住宅区有多远?周边有什么购物中心、学校和医院?

  在北京,产业园最集中的上地和北清路板块之所以火爆,除了中关村的政策和人才要素之外,相距很近的超大住区回龙观功不可没。在这个板块,金隅科技园、E_ZIKOO智慧谷等园区耀眼市场,和这些园区规划的人才公寓、商业、医院和学校等配套密不可分。

  产城一体、职住平衡,推门是繁华都市,关门是研究创新,工作和生活无界切换,是园区的理想发展方向。

  07 有服务

  谈到服务,很多产业园都会罗列出产业、资本、人才、政策等几大运营服务平台,并且似乎每家都差不多。但归根结底,能够将服务有效落地,才是真正的服务。

  目前,很多园区的服务意识相对薄弱,服务层次相对表面化。而运营服务落地的真谛是“有事诚心办,无事不打扰”,运营服务人员就像管家,耐得住寂寞,埋头实干,真正为企业着想,切实为企业办事,在做好办证办照、联络政府、丰富园区生活等传统服务的同时,做好融资、技术、智库、政策等深层意义上的服务,才能招的来企业,留得住企业。

  昌发展的园区服务是一个不错的案例。回+读书会、回+吃FUN(饭)、“小企业大师帮”讲座、投融资路演、政策讲堂、产业公开课、创新加速营、创新创业大赛、园区运动节等一系列服务,通过线上+线下的方式,真正为企业赋能。

  “空谈误国,实干兴邦”是一个国家长期发展所需要的精神,“空谈误园,实干兴产”是一个园区持久运营所需要的精神。将服务真正做好,必将成为园区的核心竞争力。

  来源:商办地产观察

 

上一篇: 房讯九点 | 李亚鹏持股公司被强制执行逾4.5亿元

下一篇: 房贷期限并非越长越好