世邦魏理仕预计写字楼市场二季度企稳回升

　　216日，世邦魏理仕发布《2023年中国房地产市场展望报告》(简称《报告》)，从中国区层面解读了2023年中国经济与商业地产市场的机会。

　　《报告》指出，2022年，受到新冠疫情、经济减速和平台互联网行业监管环境收紧等因素等共同影响，国内18个主要城市全年写字楼净吸纳量仅录得234万平方米，同比大幅下降68%，为2009年以来最低水平。

　　尽管疫情期间远程办公、混合办公得到众多企业等认可和采纳，但办公室仍是员工最主要的工作场所。2022年，世邦魏理仕跨世代消费者调查显示，90%的中国受访者目前仍以办公室工作为主，该比例较全球和亚太区分别高出6%和9%。世邦魏理仕认为，随着新冠防控政策的调整，在将远程办公纳入业务持续营运计划的同时，绝大部分企业将恢复疫情前的办公模式。

　　2022年三季度初，世邦魏理仕曾在北京、上海等主要城市上半年疫情得到控制后，对写字楼租户展开调查，彼时结果显示36%等受访企业计划未来18个月增加办公面积，超出此前调查等预期。受益于宏观经济刺激措施等金融，行业政策环境改善等科技互联网和房地产，以及防疫优化和经济复苏利好的下游服务业写字楼需求有望出现明显提升。

　　展望2023年，《报告》预计，写字楼租赁需求将于2023年二季度企稳回升，全年有望实现500万平方米的净吸纳量，与过去五年均值相当。

　　过去三年，中国实际使用外资金额稳步增长。2022年，尽管因服务业疲软拖累全国FDI增速放缓，但制造业引资依然稳定提升，实际使用外资3237亿元，同比增长46.1%；尤其是得益于外资准入限制的全面放开，汽车制造业引资大幅增长263.8%。

　　对此，世邦魏理仕认为，上述趋势折射出，凭借完备的产业门类、以先进数字基建为代表的完善基础设施、丰富的人才储备以及超大规模的市场容量，中国作为全球制造核心的地位难以撼动。

　　2023年，尽管欧美经济减速令近期部分跨国企业启动全球裁员，但世邦魏理仕预计，在中国扩大投资的外资制造企业的研发、地区总部等功能将继续扩张，这将利好相关企业总部密集的一线城市写字楼市场。

　　商务局数据显示，截至2021年，上海共有877家跨国企业和外资研发中心523家，北京则拥有201家外资企业区域总部；其余城市如深圳、苏州、成都等亦有外资企业布局区域总部或研发中心。另一方面，随着近年来中国“链主”企业数量的持续攀升，以及行业分布的持续多样化发展，亦加速外资产业类企业“在地化”转型以契合国内头部企业的需求。

　　《报告》提到，新能源汽车将是制造业写字楼需求的一股新兴势力。2022年，新能源汽车在全国主要市场的新租面积实现同比增长2.5倍，产销两端的持续高速增长将推动新能源汽车及上下游企业写字楼需求在2023年的进一步增长，尤其是新能源汽车产业链集聚优势明显的上海、北京等城市。

　　随着需求等逐步回暖，世邦魏理仕预计，2023年全国写字楼平均租金将同步下滑0.7%，该跌幅较2022年收窄1.1%。但新增供应集中入市，仍会让业主间面临激烈的招租竞争，大部分华北和中西部二线城市将持续面临租金下行的压力；而租户对办公环境愈加重视，则意味着项目去化速度和租金表现因其区位、配套和品质而分化趋势将更加明显。

　　不过，可租面积的稀缺令一线城市核心商务区的租金拥有最强的反弹动能，并有望带动一线城市整体租金在2023年下半年至2023年企稳回升。其中，成都、青岛和华东二线城市的租金走势也相对较强，这些市场中的大部分未来三年平均空置率将在25%以下，在二线城市中拥有更好的供需平衡。

　　就成都而言，得益于产业升级、对外开放、基础设施、消费规模及劳动力五大优势，成都将持续吸引外商投资。世邦魏理仕《2022年成都甲级写字楼租户普查》数据显示，相较2017年，成都甲级写字楼前三大主力租户保持不变，仍然是金融业、TMT和房地产建筑；TMT是唯一呈快速扩张趋势的行业，需求占比增加5个百分点至19%；细分领域积极迈向产业链高端，科技互联网占市场整体需求比重达13%。按面积段看，面积需求在3000平方米及以上的大面积租户数量成倍增长，从2017年的45家增长至2022年的133家，反映出成都聚势总部经济成果显着。

来源：世邦魏理仕

编辑：jinbao