房地产税来袭或比预期温和 降不了房价

来源： 时间：2016-01-24 点击次数：1792次 作者：成都写字楼网

过去两年,房地产税一直处于“只闻楼梯响”的状况。2015年年底,房地产税传出新进展,征收方向与税率有了进一步的确认。随着2016年到来,渐行渐近的房地产税是否可能落地?会否成为传说中的“上帝之鞭”?

最新进展:征收与否,地方话事

2015年年底,房地产税传出新消息。作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。值得注意的是,房地产税将由各地地方税务局征管,收入划归地方。对个人住房征收的房地产税,将给予地方较大的自主权。“税率可能是浮动税率,具体定多少、何时开征可能由地方说了算。”中国财税法学研究会副会长施正文表示,“有的地方认为当地房地产市场具备征税条件,也具备征管条件,需要增加财政收入的,可以尽早开征房地产税;反之则可能暂时不开征。”

从目前传出的细节来看,最新的方案未将相关的契税、土地增值税、耕地占用税等纳入房地产税,相对之前的各种传言,要温和得多。中山大学岭南学院财政税务系主任、教授林江认为,传言中的房地产税立法方案属于“高高举起、轻轻放下”的小改,恐怕很难真正倒逼地方政府放弃土地财政。

试点城市:

收不到钱,降不了房价

2011年1月28日,重庆、上海两地先行启动房地产税征收试点。目前试点工作已近5年,其效果及带来的影响究竟怎样?

新华社披露的数据显示:重庆3年累计征收房地产税未超过4亿元。上海个人住房房地产税4年来累积收入不超过10亿元,而同期内,上海市土地出让金规模为数千亿元,与其相比,房地产税可谓九牛一毛。因此,希望通过征收房地产税来增加地方政府财政收入,甚至让地方政府摆脱土地财政,显然是“想多了”。

在房地产税实施之前,也有部分市场人士寄希望房地产税的出台能抑制房价。然而,在重庆、上海两个试点城市,房地产税出台后,并未出现数量集中的房屋抛售潮,“房地产税一收,房价立降”的观点在现实面前碰得粉碎。

原国家税务总局副局长许善达指出:“2011年开始在重庆、上海试点的房地产税已经失败,已经被本届财政部、建设部废弃。”甚至有政协委员在“两会”期间呼吁叫停上海和重庆试点房地产税。

市场之辩:关键作用,改变预期

尽管试点情况不算理想,但房地产税仍然越走越近。随着不动产登记全面铺开、房地产税立法的推进,房地产税落地是迟早的事。

对楼市而言,房地产税毕竟是一大利空,未来也将改变人们的心理预期,在一定程度上会遏制投资欲望,不过,楼价的涨跌,最终还是取决于当时的市场是买方市场还是卖方市场。

对广州来说,房地产税可能会降房价,但未必会降低置业总成本。比如已经试点的上海,在某些区域,房地产税在一定程度上推高房租,这是典型的卖方市场的成本转嫁。因此,“征收房地产税=降房价”这对关系并不存在,尤其对人口净流入的一线城市而言表现更不明显。

想买房

又担心房地产税

怎么办?

按照目前上海、重庆试点的房地产税征收方法以及流传的几种可能征收办法,专业人士为消费者支了几招

1、多生一个娃,控制人均面积

对于按照面积来征收房地产税的模式,专家普遍倾向于无论有几套房,应扣除一定的人均面积后再征税。未来房地产税的征收有望通过划定“豁免征收面积”来确定起征点,即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房,可免征收房地产税。据内部参与商讨房地产税的人士透露,人均面积60平方米的免征标准为目前的主流意见。这种征收方式也和上海的房地产税试点方案一致。

支招:人均面积超过60平方米才起征房地产税,三口之家住不足180平方米的房子也完全不用担心。另外,二孩全面放开,多生一个娃来平均居住面积,也是不错的选择。

2、三套四套房,要考虑资产配置

对于按照家庭拥有房屋套数征收房地产税的模式,专家普遍的观点是首套房免征,第二套房税率从低。因为第二套房可以说是“为自己买的商业化社会保险”,事实上,在不少家庭中,第二套房往往是改善性需求,也包括一些特殊情况,例如为小孩教育考虑的学位房、为父母买的养老房等。这些需求也具有一定的刚性,房地产税政策应该适当考虑这些因素。

支招:为了改善需求买第二套房,应该也不用过于担心房地产税的问题。但假如你要买三套、四套甚至更多套住房用作投资,那么则要考虑资产配置的问题,最好保留收益高的物业,卖掉一些升值能力差、收益差的物业,让投资收益足以补偿房地产税的数额。

3、打算结婚,不妨先买房再结婚

根据《上海市征收房地产税试点的暂行办法》,房地产税的征收对象为本市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,以及非上海市居民家庭在本市新购的住房。居民家庭以夫妻双方及未成年子女为单位。

支招:假如你正准备购房结婚,且婚后有计划购买第二套房的,双方可以单独购买一套房屋后再结婚,如此家庭可拥有两套房屋而无须支付房地产税。当然,这只有在一套房免征房地产税的情况下才适用。

 

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