万科商业 成都破局——专访成都万科助理总经理台苑智

来源：先锋居周刊 时间：2012-07-27 点击次数：3342次 作者：成都写字楼网

    6月亮相之前，万科钻石广场面对的是这样一个事实：在成都，万科住宅产品线丰满，销量领先；然而每每谈及商业，除了“底商迅速售罄、增值力强”之外，似乎再找不到别的谈资。所以，不管如何低调，钻石广场这个身负“成都万科第一个纯商业地产”之名的项目还是免不了被人们拿着放大镜去观察：万科究竟有没有本事玩转“技术含量更高”的商业地产，评判的标准只有一个——开盘销量。
    最新的进展是，预计钻石广场甲级写字楼部分7月内可实现开盘认购约2万平米，认购金额约2.4亿元，而人们最关心的认购率也基本可以达到50%左右。另外，项目大商业目前也基本达成合作意向，设计合作金额约4亿元。在这一轮认购中，自用客户比例竟然高达20-30%！
    接下来，还会有万科魅力广场、万科金色海蓉三期写字楼等商业产品陆续入市。而我们的疑问则是，这接二连三的商业面孔能否帮助万科在2012年去泡沫化的成都商业地产市场上占领一席之地。

成都万科助理总经理台苑智

    问：万科钻石广场凭什么热销？
    台苑智：定为甲级，打造主力需求面积，解决空置率。

    在还没来得及把自己聚焦在镁光灯下就已经卖出大半栋——钻石广场究竟是如何做到的？
    成都万科助理总经理台苑智告诉记者，包括地段选取在内，万科商业地产的每一个细节都以回归实用者为宗旨——充分理解目标用家的实际需求。理解得越深入，产品就越精准，投资人也就越买账。
    在长达两年的产品研发阶段里，万科对城东近20座主力写字楼进行了摸底。发现这些写字楼没有一个达到甲级标准，多为设施老旧的乙级甚至更低。很明显，企业迫切需要改善办公环境。
    在深入了解后，我们可以发现这些写字楼里的企业大多由生产基地和分公司、办事处等构成，他们对写字楼的需求面积普遍在100-300平米居多，而这一产品段也是整个城东出租率最高、租金最贵的。
    在这种情况下，万科首先将钻石广场确立为甲级写字楼，接着再把最小面积设定为81平米，主力面积段控制在120-272平米之间，那么无论投资人购买其中一间，还是相邻的两三间，其总面积都能保证处于城东写字楼用户的主力需求段之内。这就解决了写字楼最令人头痛的空置率问题，成为日后物业增值的有力保障。

    问：万科的商业地产逻辑该怎样理解？
    台苑智：选取成熟地段，根据需求提供产品，确保投资收益。

    如今，钻石广场已经用销售数据验证了万科操盘商业地产的实力。而刚刚于7月亮相的万科魅力广场，则是抓住了东客站片区“不缺消费力，不缺商业，只缺商业中心”的特点，进而将产品打造成高于社区底商的一站式消费场所。据悉，万科魅力广场目前已经引起了亿元级私募基金的兴趣。
    最后，难点集中到了即将于10月推出的万科金色海蓉三期写字楼上。看上去，同属东湖板块的华润广场地处二环边，具有非常高的昭示性，加上万达广场的作用，使二环路东五段形成了一个事实上的小型CBD。那么，金色海蓉将如何应对？台苑智表示，CBD并非企业选择写字楼的唯一要素，地处锦江畔的海蓉写字楼拥有许多写字楼望尘莫及的城市景观资源：“那里非常安静，被两江环抱，植被也很丰茂。根据这个环境特点，海蓉写字楼的目标用户应该是像苹果、谷歌这样的创意型企业。”差异化竞争也就通过客群的分化而体现了出来。
    事实上，由以上三大商业项目我们已经可以描绘出万科商业的面孔特征：选取成熟地段，精准抓取需求，根据需求提供产品，确保投资收益。
    台苑智的解释，万科在成都做商业地产还处于初期阶段，在成熟区做项目能相应地降低风险。当很多写字楼在向投资人介绍周边有多么便利的交通和商业氛围时，万科考虑的是白领们中午就餐时有多少选择，周边有没有绿肺可以提供新鲜空气，半夜加班走出写字楼时还有没有地方能吃到宵夜……所以，对于在新区做大规模的商业，万科目前还持非常谨慎的态度。

 

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