铺不能荒 “底商”铺源惊现城南

来源：华西都市报时间：2011-06-10 点击次数：2146次作者：成都写字楼网

自从2009年楼市“小阳春”之后，商铺、特别是临街“底商”一直是开发商最珍视的保留资产，极少对外发售。近日，有消息称，为增强CBD区域的商业配套，城南标杆级商务综合体——花样年·香年广场旗下部分临街“底商”项目，将对外发售，此举填补了城南CBD中心商铺缺位的遗憾。

重金悬赏淘铺三年无果

最近买铺究竟有多难？一银行工作人士日前对记者说：“一生意场上的朋友在两年前让我帮忙给他找个铺子，条件如下：面积不低于500平米，临街，一楼，城南。作为回报，我还将分得10000元的奖励。我将这个标准转述给了二手房中介的一些朋友。结果三年过去了，这个铺子依然没有落实。

据了解，随着经济的快速增长，近年来，成都商铺、特别是临街底商的需求逐步旺盛，消化速度也越来越快，此消彼长之下，供应就相对不足。而在需求之中，金融机构和中高档酒楼占据的比重比较大，占据了60%以上，目前成都的金融机构，多数登记需求具有持续性。这一点，在另一家公司得到了印证。”我们这里大面积商铺的寻租者多是银行和中高档酒楼。“据某二手房中介机构负责人透露，目前在公司登记的中高档酒楼寻铺消息达30家，银行业有10家左右。”比起银行，中高档酒楼更难找到合适铺面。

然而，随着去年末限购政策出台，大量“弃住从商”的投资者将注意力投向了商业地产。这让原本就捉襟见肘的商铺供应更是雪上加霜。“金牛万达广场商铺200平米起卖，5万元左右一平方米，投资门槛1000万元左右；龙湖·北城天街商铺开售，一楼销售单价10万元/每平方米左右，最小投资门槛200万元……”。无论是龙湖地产位于城北的北城天街项目，还是万达金牛广场、第一大道等商业项目，仿佛在面对投资者时，“火爆”一词已经不能很贴切地形容。无论购房者如何找关系、怎么想办法提前通宵排队，都只能“望铺兴叹”。

“一铺难求”的市场尴尬和成都优质口岸商铺惊人的投资回报率有密切关系。目前成都住宅市场的投资回报率（以租金计）往往在3%左右，而具备商业口岸的商铺投资回报率则在10%左右。一个很简单计算投资回报率的方法是，如西三环路以内住宅每平方米单价为8000元，一套90平方米的住宅月租1500元-2000元，租金为16元-22元/平方米。用租金除以购房单价，投资回报率一年不会超过3%。

事实上，在高额的投资回报刺激下，成都商业地产的牛市行情已持续好几年了。从2003年开始，商业地产领域的投资就非常活跃；到2006年，由活跃转变为相对较热；到了2009、2010年，已经从较热变成了暴热。

城南CBD惊现临街“底商”铺源

某零售业巨头曾称，他现在经常推荐朋友到郊区的城市综合体去买铺子，城市中心不再是消费者的唯一选择，成都人的消费习惯将依托城市综合体展开，从目前伊藤、万达来看，人们的消费习惯已经改变。在他看来，春熙路上有些铺子都卖到20万元了，不知道什么样的商业经营可以支撑这样的回报，而二三圈层一些新城中心的租金回报，远远高于城市中心物业。

但是据记者调查走访发现，主城区一铺难求，一些城市热点新区的铺面同样是炙手可热，很多开发商并不愿意出售商铺，例如绿地开发的城北世纪城项目、城西国际花都项目，都是体量巨大的城市综合体项目，基本上都包含有大面积的商业，但也是采取只租不售的经营方式。而在热点区域的国际城南“金融城”板块，可售商铺更是凤毛麟角。

日前，有消息称，为促进CBD区域的商业配套快速成熟，花样年决定将城南标杆级商务综合体——香年广场旗下部分临街“底商”项目对外发售。此举填补了城南CBD中心商铺缺位的遗憾，同时给少数“先知先觉’的投资者们提供了一个难得的机遇。

据了解，花样年·香年广场所在的城南“金融城”区域，目前在建或在售的写字楼单位有11个，但有商业的仅2.3家且为只租不售，即使偶有愿意出手的也仅针对寻求整购的大客户，面积多在1000平方米以上，这种动辄几千万的“嗨生意”不是普通投资者能玩得动的。而花样年·香年广场商铺的销售策略却颇为灵活，其中纯临街的底商单位面积为40-60平方米，适宜开设24小时便利店，总价一般在200万元左右。面积在200平方米区间的临街“一跃二”户型，适宜开咖啡厅等，单价一般在3万元/平米左右。而在其甲级写字楼的底层，则为600平方米大开间“一跃二”户型，其中一楼单位为6米层高，可轻易分隔为两层使用，适宜于银行等金融机构入驻。

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