成都商业地产租金连跌39月困局难解

来源：成都悍尊写字楼网时间：2015-08-05 点击次数：1751次作者：成都写字楼网

近来，华人置业转让成都商业地产三项目，融创收购中渝置地71%的股权等，成都的商业地产在今年盛夏可谓进入了“寒冬”。仲量联行7月发布的报告指出，成都的商业地产租金已经连续13个季度下滑，累计跌幅达到19.7%。供求失衡，租金连跌13季 7月，华人置业和中渝置地分别将旗下成都多商业项目转手给恒大及融创。在出售公告中，华置给出的原因是，目前在成都市仍有多个兴建中及待建的大型商业物业将会相继落成，预计商业物业的收益会进一步下调。公司认为成都市商业物业的资产价值可能会下跌。无独有偶，中渝置地也给出了华置类似的解释：“今年一线城市市场普遍疲软，由于过去几年库存巨大（尤其是商业方面的库存）以及商业租售率低，导致前景很不明朗，给公司带来挑战。“ 商业地产的两大主力百货和写字楼租售情况能够直观的表明商业地产的现状。从百货来看，成都进入了百货退租潮，双楠商圈的天虹百货及金沙-光华商圈的中开百货在第二季度已关门停业。此外，作为万象城主力店之一的尚泰百货也将在本月停止营业。位居一环路的阳光新业相关负责人更是直言，该项目的租售收入，难以覆盖其财务成本，除去银行贷款，利润率十分低。原先的成都零售物业标杆项目，表面上租金价格没有降，但依靠延长免租期等手段吸引客户，虽然名义租金没有降低，但实际上也在降低租金。在写字楼方面，仲量联行报告指出，成都甲级写字楼空置率40.3%，同比上升4.5%。平均有效净租金96元，下降2.1%。自2014年下半年，部分甲级办公楼开始出现较明显的租户退租现象，成都市中心，以及人民南路年限较长的物业退租明显。成都多银行谨慎放贷商业项目商业地产的整体表现不佳，也影响了银行在商业地产上的信贷投放信心，更有传言称一些银行停止对成都商业项目放贷。16小时网致电招商银行信贷部，相关人士说，招商银行虽然没有对成都商业项目停止放贷，但今年以来，除底商外，对别的商业项目处于慎之又慎的状态，上半年也仅对几处项目放贷。同样，建设银行金河支行信贷部的相关人士也表示，建行在去年12月以前是停止了对成都商业地产项目的贷款的，在12月以后才恢复。”现在只对好的项目放贷，且首付至少6成，利率上浮20%-25%，而且需要在报省分行审批基础上，每笔贷款需要省分行具体审批。” 四大行之外的中信银行也持有同样的态度，相关人士也表示，“商业地产受自身区位影响很大，位置偏僻销售就比较困难，加上电商的冲击，商业地产前景难料。我们行在商业地产按揭业务上总量不大，在办理相关业务上态度也一直比较谨慎。” 有开发商高管直言，如果商业地产项目租、售情况继续恶化，银行等金融机构已经投入其中的贷款将会出现风险。商业地产泡沫过大困局难解据仲量联行数据，今年上半年，成都市甲级办公楼总存量达248万平方米，新增面积共达28.5万平方米。上半年净吸纳量仅7.2万平方米，同比下降50%。“若下半年政府没有相应的调控政策，商业地产的泡沫将进一步加大，处于十分危险的状态。”中信银行的相关人士说。在四川商业地产联盟秘书长冉立春看来，成都的商业地产租金急剧下跌是由于开发商持续开发的惯性思维所致，换句话说就是严重过剩和同质化导致聚客能力不足，在现阶段，开发商最主要的是做出差异化，否则这个困局难以解决。

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