论证成都火热区域价值几何

来源：成都商报 时间：2011-12-22 点击次数：1856次 作者：成都写字楼网

    我们最先选取了8个区域作为候选，在成都全搜索评房网上让网友投票选择自己置业的首选区域，近2000名网友的投票中，大源组团排名第一，东二环名列第二。不过一个很明显的特征是每个区域之间的差距并不明显，这充分反映了，随着城市建设的加快，成都各个区域之间的发展水平和适宜居住程度之间的差距正在逐渐缩小。

    在寻找到每个区域各自的价值曲线之前，我们其实对这条曲线是有一个大概估计的，从2007年年初到现在，差不多5年时间，成都楼市的整体价格变动情况有迹可循。2007年末达到一个历史性的高点，随后在2008年调头向下，2009年上半年开始复苏，2009年下半年开始连创新高，到目前为止，各个区域的价格都达到历史上的峰值。但是很不幸的是，现在我们可能和2007年底一样，不得不面临对于每个区域价值的重新判断。

    我们选取了过去5年在成都市场上最为热点的几个区域，东西南北皆有覆盖，以此了解他们的区域价格变化情况，以及过去几年的区域供应情况。至少从在售楼盘的销售个数来看，大源组团、北2.5环都在最近两年有了明显改变，而一些本身就在城区内的区域则保持着稳定的供应。

  ■新双楠

  ■大源组团

    新双楠是2010年因为保利花园的出现而被提出的新概念，在此之前，流行的提法是外双楠。在过去5年里，中铁瑞城新界、置信丽都花园城、中华名园等项目都是区域的明星产品。

    2006年问世的丽都花园城、中华名园入市时的价格都在5000元/平方米以下，到2007年年中新界开盘时，价格已经达到5800元左右，当时2.5环还是断头路。2010年保利花园的入市代表着三环外的双楠片区开始进入主流视野，它将新双楠的价格水平提到了8000元大关，而且居然一路畅销，2011年上半年，保利花园是成都市场的销售冠军。新双楠未来还将有部分项目面市，中铁瑞城房地产有限公司不久前拿下位于新界二期与2.5环之间的一块土地，将继续新界产品路线。而到明年，中铁八局在保利花园旁开发的骑士公馆也将亮相。

  代表项目：中铁瑞城新界

    从最初5200元/平方米的起价到如今一万多的平均价格，新界价格的变化体现了区域价值的逐渐成熟，2.5环的开通以及以此为轴贯穿城西城南的高端生活配套圈子，为新界加分不少，也为新双楠片区的出现提供了足够的价值支撑。

  ■大源组团

    2007年年中，华润凤凰城和中海兰庭在大源组团孤独地演着双簧，入市时正逢2007年楼市最火的时候，超过7000元的均价水平对于绕城高速外的楼盘来说，非常醒目。

    华润和中海的孤独到了2010年才有所缓解，那一年，大源组团新项目井喷，而且都是来头不小的大开发商，保利、建发、复地、嘉里项目都开始销售。而最为重要的是，将带来伊藤旗舰店的世豪广场也开盘了，所以，2010年其实是大源组团价值迅速提升的一年，也是开发最为热闹的一年。

  代表项目：华润凤凰城

    凤凰城见证了大源组团过去5年的风云际会，可叹的是凤凰城如今的销售均价基本与2007年项目开盘时持平，不过内容早已发生了翻天覆地的变化，2007年的价格是对区域未来价值的过早提前变现，而此时同样的价格对于很多购房者来说则是逢低买入的一个机会。

  ■三圣花乡

    卓锦城是三圣乡的标志项目，从2005年开盘至今，已经销售了7年，卖出近万套房子，引进了伊顿国际学校、盐道街小学，并且还规划有一家幼儿园和一个大型商场。有业内人士说，过去几年，卓锦城就靠着盐道街小学这个招牌卖房子，而且销售情况一直不错，去年卓锦城5期的两千多套房源，用了8个月时间全部卖掉。

    三圣乡片区紧邻三环，距离城市中心较近，而且有着早就成熟的公交体系，在周边区域聚集了很多高层住宅，主要以刚需为主，不过这其中也不乏四海逸家这种剑走高端的项目，在整个区域内独树一帜。从未来几年的情形来看，卓锦城销售完六期之后就将宣告退出历史舞台，而未来周边区域也还将有部分同类产品入市。

  代表项目：卓锦城

    卓锦城的价格经历多种变化，在过去7年时间里，其销售均价的最低值和最高值之间有着超过两倍的悬殊差距。而一个不可否认的事实是，卓锦城是大多数刚需置业者在城东买房时必看的楼盘之一，有业主形容：看起来没有太大的亮点，房屋品质一般，物业服务一般，园林一般，但是卓锦城正因此有了亲民属性。如今其已经交房的部分入住率还是很高。

  ■建设路及东二环

    建设路是2007年之后成都楼市一个具有传奇的名字，在建设路与二环路交接的丁字路口，万科、龙湖、首创短兵相接，上演了2007年成都楼市最精彩的一出大戏。而在此后几年里，建设路区域不断被赋予新的历史使命，保利、九龙仓在附近做起了高端，2011年，区域内的重要配套东区音乐公园开园，成都第三个万达广场也在周边布局。建设路的崛起给中产城东赋予了更多品质感，也正因如此，后来的开发商才开始在区域内拉开架势做高端，东二环“精彩三公里”内如今规划有多个高端住宅、购物中心和五星级酒店。

  代表项目：华润二十四城

    2007年冬天，二十四城迎着调控的步伐入市，当时的单价售价超过7000元，而到今年冬天，二十四城四期凌云府问世时，清水单价仅在8600元左右，与开盘时相比，4年时间只有1000多元的价格涨幅。但它曾经在2009年初卖过低于6000元的价格，那被认为是成都楼市抄底的一个重要标志。二十四城拥有比较完善的产品线，除了普通住宅之外，紫云府属于其高层华宅产品，此外，还有部分洋房。

  ■北2.5环

    2007年底，金科一城入市的时候，在青龙场、驷马桥区域内楼盘不多，华宇、蓝光是少数几家品牌开发企业。到2010年，才有更多大企业入驻这一区域，龙湖北城天街、华润翠林华庭与金科一城呼应。到了2011年，这种局面持续改观，招商和中国铁建的进驻为区域增添更多亮点，而华润也依靠翠林华庭在北2.5环梅开二度。

    2011年北2.5环的楼市被业界认为具备“一个合理的市场的主要特征”，以刚性需求为主，既有大牌开发商，也有一些小楼盘，价格具有一定的梯度，符合各种经济实力的消费者的需求。目前区域最大的利好消息是地铁3号线和7号线都将通过区域内，未来交通体系的改善，将极大改变北2.5环的居住生态。此外，北城天街以及金牛万达广场、瑞安中华汇等项目也将为周边区域提供足够的商业配套。

  代表项目：金科一城

    金科一城一开始就定位为一个青年社区，从2008年初至今，单价最高卖到过8000元，但在2009年和2010年，也有过实得起价仅3000多元的时光。金科一城的产品以刚需为主，而且的确吸引了很多年轻人到城北买房。随着地铁3号线在动物园开设站点，周边房屋的价值也有上升趋势。

 

 

 

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