聂梅生：新时代房地产业的重塑

来源：房讯网 时间：2017-12-29 点击次数：1858次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 12月15日-16日全联房地产商会2017年会在北京富力万丽酒店隆重举行，全联房地产商会名誉会长聂梅生出席并发表主题演讲。

　　全文如下：

　　各位领导、各位会员朋友大家早上好。

　　今年的题目，我用了“新时代房地产业的重塑”，也就是说大家都期待着在新时代里面展现我们的新风采。

　　新时代房地产的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的

　　按照十九大的精神，我们有五个判断，也就是说新时代、新思想、新方略、新矛盾、新目标。重塑房地产应该说是两个方面的问题，我理解主要问题就是我们现在的主要矛盾变了，和原来的主要矛盾不一样，在新时代里面的主要矛盾是什么呢？就是人民日益增长的美好生活需求和不平衡、不充分的发展之间的矛盾，这个美好生活里面肯定是包括住，所以我们在主要矛盾当中，也是仍然处在一个非常重要的位置上。

　　这个主要矛盾变化的情况下，房地产的定位是什么？我们的定位就放到了坚持房子是用来住的，不是用来炒的，这就是新时代的定位。于是，就提出来加快建立多主体供给，注意，不是一个主体供给，不是完全由市场商品房供给了，多主体供给，多渠道保障。租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　年后关注焦点：房改，供给侧改革将怎样调整房地产税

　　下一步2018年大家不约而同的都想到房改，也就是说20年以后重启房改。20年前在1997年的时候，开始的第一次房改，20年以后，2018年重启房改，房改就是制度性的变化。这样一个改革的前提之下有两大功能要变化，房地产一定是有两大功能，不管你怎么说，他具有使用功能，具有投资功能，这是它的资产属性所决定的。它的使用功能更加强调房子是用来住的，也就是属性一，第一个属性也就是支持实体经济，支持社会民生。它的第一属性从2018年以后被更加强调，第二属性就是房地产的投资功能，就是房子是可以炒的，要不是房子可以炒，房地产怎么这么高呢？

　　现在讲到供给侧改革，大家都讨论根本长效机制无非是供给侧改革，我们要习惯原来是支柱产业是重点，后来在房价飞涨的十几年都把房地产作为热点，现在就成了一个体制改革很大的痛点，我们要习惯位置的转换。从国家金融安全这个角度来看房地产，现在是非常清楚的，也就是说怎么样能够防止系统性的金融风险和资产泡沫，是我们国家现在经济上非常重要的一个中心。所以习主席也提出来，“规范住房租赁市场和以房地产泡沫，实现住有所需。”这种情况之下一系列政策都会出现，比如说租售同权都会出来，这是从国家金融安全的角度来考虑。

　　同时，从体制改革的角度来考虑，现在供给侧改革是全世界，首先美国率先降税是这个一大的供给侧改革，这个会影响全球的经济。中国的供给侧改革体现在几个方面，从体制性的改革当中，原来的三驾马车的作用在转换，从投资转向消费，从金融制度来讲也在变化，比如说增加直接融资，另外还有一个就是原来的土地财政可能慢慢的走到了头。个税改革都在做，尤其美国减税的情况之下，我们怎么样出台我们的房地产税，会不会跟它形成逆向，它减税难道我们可以加税吗？这件事情都是考验我们2018年以后的房地产供给侧的改革，大家也非常关注。

　　从实现中国梦找准房地产的方向

　　另外，从产业结构的调整，服务业的比重要加大。大家都不约而同的转向内需、消费、服务业。供给侧改革和长效机制当中，房地产由拉动投资改为内需消费，租房以商品房为核心的供应体制，甚至于有一段时间经济适用房也是用市场的方式来解决，所以到现在变成这一部分严重缺失，把它改为租销并举，连续20年的商品房市场会发生质变。

　　土地供给制度招拍挂改为多种渠道，不完全是一种，农土入市的政策已经落地，土地财政和房地产税即将进入立法阶段。我们期待房地产税在2018年以什么样的方式，什么样的步骤来立法，怎么样和全球的减税和我们的房地产税这个新税种的出现能够平衡。房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束，这一点大家要有思想准备，不会再继续在房地产内金融继续宽松，我们的钱不见得来的那么容易，我们的钱不见得那么便宜了，高杠杆时代已经结束。

　　这里面我反复的讲，为什么现在在金融这个问题上和房地产这么紧密相关，也就是说我们在过去的10年当中，2007到2017年10年间M2增加了14倍，也就是增加了120万亿。这120万亿我们房地产每年投资是10万亿，这10年当中增加的M2大部分，如果中国金融有风险，资产性泡沫，资产一个是股市一个就是楼市，这两个资产泡沫当中哪一个更大，哪一个更引起重视，就不用我说了。对于大部分的资金在过去的10年里创造了每年10万亿，10年就是100万亿投资下去，就形成了货币的增长M1和房价形成了这么样一个正相关的关系。多发票子房价就涨，某个角度来说高房价是一种金融现象可以说的过去。

　　所以我们经济动力从投资转向内需消费，低收入转向中等收入，我们要实现中国梦，从低消费转向小康型，从低档次转向中档次，从低水平转向中水平，从低差异转向个性化，从低选择转向多选择，我们从这里面找到我们的方向。

　　利用新经济特点，发挥资源整合平台优势

　　下面讲新时代、新经济，下一步新经济到底有什么特点？我觉得有两个特点大家都看到的：一个就是平台经济，一个就是共享经济。

　　平台经济就是提供一个跨域整合的平台，现在三大平台大家都看清楚了，你想自己打造一个平台也可以，那就看你能够凝聚多少，政府的平台肯定是非常强大的，比如说一带一路，整个PPP、养老产业、特色小镇这都是政府平台，在政府平台上我们充分形成。第二个就是互联网，互联网是一个新平台，是新经济增长的驱动力，互联网平台不可小看的。第三个是就是行业协会，我们这个会上会谈到标准，我们成立了标委会，标准原来政府在掌控，所以有一句话得标准者得天下，现在政府除了强制性标准以外，行业性标准放到了协会，我们就有机会来整合，行业协会可以深入到各行各业里面的跨界平台，这是关于平台经济大家要尽量利用。

　　第二个就是共享经济，共享经济和消费端也密切的结合，也就是消费端尤其是草根端的崛起，这里面中国的经济为什么有信心，实际上是14亿人口这样的一个C端，这样一个非常大的消费端，让我们具有绝对的优势，所以现在我们看到最快成长的一些大的上市公司，比如说”二马”在美国拿到了3000亿美元的巨无霸的上市都在C端崛起，草根端C端崛起的，所以现在我们的思路不要光想着2B，怎么样想着2C，不要想着B端做起来了去找消费B2B，实际上现在反向的C2B更具有强大的生命力。

　　我们应该向实体经济主战场发力，遵循新时代国家的发展战略，在经济社会的主战场发力，发挥资源整合平台的优势，以骨干企业为核心，联合相关企业和金融机构力推百亿级的产业基金，在这里面没有更多的时间讲基金的事。

　　商会联合骨干核心的上市公司、国企、房企为核心，联合相关的金融机构一起来推，比如说我们现在在策划的都有百亿级的基金。比如说有房地产行业并购基金，房地产创新转型产业基金业正在形成基金，科技园基金已经签约，还有大健康的养老产业基金，民间还有关于大健康和养老产业基金。这样一些百亿型的基金都是在政府的推动之下一起来推。

　　预测房企并购和供给侧改革有很大的相关性，大健康养老产业前景喜人

　　有一种预测，3年内，2020年房地产前10强将占市场份额的50%，空前的集中，飞快的并购，现在2016年百强房企已经占到了所有全国房企销售额的50%以上，这是去年，2017年上半年已经达到了57%，2016年全国房地产行业整个一共有将近200家的并购，涉及的仅仅达到了4000亿，这样一个并购和我们刚才讲的供给侧改革是有很大的相关性。不一定拿地非要从农地变成国有建设用地，然后招拍挂来举牌拿地，现在并购过程当中形成了飞快产业集中度，同时整合了我们的企业，整合我们的土地储备。

　　第二个关于中国养老产业的金融状况，我们在启动大健康养老，大健康养老被认为在2020年到2030年会超过目前房地产业中国最大的产业，将会带动30万亿的资产量，因为我们现在房地产每年投资是十几万亿，它会超过房地产业，在未来的10年当中飞快的发展，现在怎么关注大健康养老都不过分，今年十九大当中习主席专门讲到了大健康养老产业。它的供给侧改革比房地产的供给侧改革更在底端。第一，2B端不通，我们这边有房地产金融，我们起码有首付、有按揭，但是那边就没有，没有一个成型的大健康和养老行业的金融杠杆。2018年我们要向两会提案我主张放在这儿，如果这个能出来相当于当年按揭出台一样，如果没有当年的房地产按揭，实际上没有后来房地产市场，现在大健康养老就缺少这样一个临门一脚的突破。

　　重资产端和轻资产端的资源整合推动着新型产业和传统产业的发展

　　端老者的个人养老资金支持系统基本缺失。2B和2C端的缺失造成了我们国家整个养老产业的金融状况不容乐观，做起来B端举步维艰，C端作为老人养老的时候也是顾虑重重，只能从储蓄、退休工资里面养老，而不能从一辈子缴的钱里面进行养老，这是不合理的，全世界在这里面都有个人帐户。

　　我最近5年一直在全力做养老这件事，我们中国养老基金将要启程，这里面包括重资产端和轻资产端，重资产端实际上是机构端2B这一端，我们会放在重资产端含房地产这一类的机构，也包括产业链上面的一些重资产的投资，也投上下游的企业，关于这个明天上午在这个论坛当中会详细的讲重资产端和轻资产端两边是怎么整合的，也就是说在轻资产端里面引入消费金融，注重消费金融和互联网+、保险这两端怎么整合。

　　向新兴产业进军，在传统产业当中带动了钢铁、煤炭、建材的发展，这么多年都和房地产的起伏相关。现在我们可不可以向这一些的发展，也和房地产端相关呢？我觉得是一样的，我们能够紧密的绑住钢铁、煤炭、建材这么多年，我们现在试一下比如说大健康养老产业，绿色发展、互联网+、高科技AI和金融服务业仍然和我们下一步的房地产转型会紧密的绑定，所以我觉得我们是大有可为的。

　　比如说最近我们这一次重资产轻资产基金当中在轻资产方面，我们投了几个，我花几分钟举个例子，比如说投了社区服务，因为每个开发商基本上都有小区，都想把社区服务搞起来，但是我觉得都搞的挺艰难的。实际上，我们目前中国在社区服务当中我认为有互联网性质、有金融性质的，就是管家帮，他成立于2004年，现在已经有将近40万亿的地勤人员在各个小区进入，就是管家帮基本上是服务的客户有200万户，已经是实现了净利润，像这样将要上市的公司给了我们很大的启发，他就是在C端用互联网的方式渗入到千家万户，实际和顺丰配送和我们熟悉网上购物方式一模一样的，利用互联网平台，利用C端到千家万户做社区服务，而不是把小小的物业管理公司凝聚起来让它壮大，其实不是，C端带动了B端，非常典型的C2B的模式。

　　还有比如说机器人，弗徕威智能机器人现在进入到服务型的体系开始出现，这个服务型的机器人会对房地产业形成很大的冲击，尤其是在服务端，在养老当中服务端是非常重要的。它可以替代很多人工的服务，我们现在迎接高科技的时代到来，迎接机器人走入千家万户，对这样一个服务型的机器人我们给予了关注，实际上现在很多开发商当中都进入到这一块，比如说像万科、招商、新城都开始进入到AI这样一个产业，所以它是一个2C端的产品，但是和非常重的房地产端密切结合，体现了地产+人工智能+服务业完美体现。

　　还有智能家装，智能家装我觉得做的比较先进的，值得我们思考，比如说2C，现在我们已经能在京东购物当中买到智能性的一些产品，同时2B主要的客户是格力、海尔、美的、TCL这样一些大的家电商，它的占有率已经达到了95%以上。

　　金融服务业要创新，挖掘金融产品反复充值性，转化成流动资金

　　下面就是2IC，也就是说为智能家装提供服务，现在很多招商地产、华润置业、讯飞、万科都开始接触智能家装，我觉得也是会引起我们很大的重视。就是说我们现在扩展到和谁一起来投资，我们现在扩展到和百度、阿里巴巴一起来投这一类的东西，一方面说他们在关注智能家装，同时我们也和他们同样作为股东来投机器人或者智能家装的产品。我们千亿级的企业和他们千亿级的企业，互联网的千亿级的企业已经牵手。

　　比如说关于金融创新，金融是服务业，所以服务业也要创新，所以金融业要创新，比如说金融创新有一个很有意思的案例，也就是说，我们在银行做按揭和开发商做预售当中出现了一个属于二类帐户的金融机构吸客，原来这个是没有的，现在出现了。最近我在成都接触到一个概念非常新的互联网类的企业，大数据类的企业，他是做商家线下，不是做线上，不像阿里巴巴他们做线上，他是做线下的商家，但是线下商家也不是一个一个开发商那种商户，他是整个无边界的线下的商家。而且做的很好，很快，给我很大的启发，完全是用大数据的方法来做。如果说是线下互联网的商家和线下实体店能够结合，就不会出现王健林和马云PK谁会赢，都会赢。

　　有人说小小的一张4G旅游卡，现在老年人想要出去旅游、旅居，我们发一个金融产品行不行，发一个消费卡，小小的5000块钱充值的消费卡，带着我们这样一些候鸟人四季去旅游这么一张卡，我们现在这张卡已经成功发了，而且出乎我们的意料之外，它形成的利润率非常高，这张卡有金融属性反复充值，反复充值以后就会有沉淀，就跟零钱和钱包的概念一样，沉淀这部分按大数据来分析就是20%。我们实际做下来也是20%沉淀，当这一张卡发到10万张的时候，沉淀20%是什么意思？那就是流动资金，也就是说是死库存，房地产这一块做不到，房地产永远在欠钱，但是人家零钱和支付宝就有钱存在他那儿，而不是欠钱。我们为什么不能学习他们的做法，我们可以发那张卡，而且已经成功发出去了，而且很多都追着他要开始估值投资，因为这么多的候鸟在飞，这么多的老人在做，就打破了原来的旅游团和旅行社的做法。

　　应该说，我们正走在新时代的前沿，我们正处在新经济的主战场，谢谢大家！