一季度郑州商办市场：新增商业体量历年最大两极化到来

来源：房讯网 时间：2018-05-02 点击次数：1454次 作者：成都写字楼网

　　去年年底，据RET睿意德研究中心数据显示，2018年郑州新增商业体量为150.5万㎡，达到历年来的峰值。事实上农历新年后，市场就已进入了“商业时间”。

　　此时的大背景，银行信贷政策正持续收紧，郑州住宅迈入量价平稳期。商业销售型物业去化压力进一步加大，但商业用地供应热度爆发。3月土地市场集中供应24宗商业地块并全部被摘牌，打破一向“高冷”的商业地产领域。而预计今年开业的商业项目，首季度处于品牌的“火拼”阶段，期待各自“较劲”，为郑州商业呈现品牌的精彩大戏。

　　商铺市场：三环外产品过量供应

　　一季度，郑州商铺供应总量11.43万㎡，成交8.15万㎡。据统计，截至3月底，商业存量达到384.5万㎡，去化周期长达141.5个月，但是考虑到该统计中包含大量自持型商业，所以实际意义上的库存量并没有数字表现的那么大。

　　随着郑州城改后的外围化，三环外商铺产品的过量供应将是未来市场主旋律。从存量上看，商铺去化任重道远。商铺产品自身的根本投资价值在于租金回报，租金水平又取决于地段、周边人口、消费能力等综合因素。因此，地段在城市核心区、辐射大量居民或有特色主力店带动的商业项目内的商铺，仍然具有投资价值。

　　办公市场：产业与人才的间接带动

　　一季度郑州办公市场总供应量7.8万㎡，成交9.3万㎡，存量稍降，去化周期为59.6个月。

　　从区域供应量上看，郑东新区仍是郑州办公市场的绝对主力，郑州其他七个区域一季度几乎无办公产品入市（仅二七区有0.2万㎡新增供应）。但郑东新区的集中放量并没有相应的需求收效，呈现出严重供大于求的局面。

　　近年来，办公市场一直被诟病供应量过大。尤其以郑东新区商务属性，办公产品集中海量入市，为去化造成了极大的压力。但随着郑州城市地位的上升、产业升级产业引入动作的加快、人才落户政策的深入落实，对优质写字楼物业的需求在不断增强，而这种需求也在政府的相应规划中得以显现。以郑州高铁站东广场为例，片区内不仅规划有大量办公物业，而且其中自持型物业也有较大比重，如宝能集团的超高层写字楼产品；此外政府还对片区内产品的入市时间进行了明确要求，以尽快满足应对品质办公物业日益旺盛的需求。

　　公寓市场：竞争压力下的“暗自较量”

　　分区域看，一季度的公寓供应量主要来自于高新区的保利文化广场项目，公寓体量达到11.5万㎡，占整个郑州一季度供应总量的34.3%，而其他区域供应量均在2万~6.5万㎡之间。与此同时，高新区的供求比也是各区域中最高，达到5.3。在高供应量和高供求比的双重压力下，高新区公寓市场俨然是一片大红海。

　　伴随着城改项目大量入市，一时间公寓供应量巨大。市场形势倒逼企业不得不通过产品差异与营销政策来应对这场“恶战”。以上面提到的高新区保利文化广场为例，该项目在去年中下旬曾推出过一场以“地铁劝读书”为主题的营销活动，并迅速走红网络，引发名人和国内主流媒体热议纷纷。而该项目打造的3.6米跃层公寓，也一度成为郑州公寓市场上的明星产品。同时，长租公寓也在进一步深入本土公寓板块，通过后期管理运维能解决一部分公寓库存问题。对于投资者而言，可重点关注产品品质高、区位交通条件好、商业配套比较完善的公寓项目。

　　其他方面，郑州商业市场也已经开始呈现显着的变化。

　　一、优质商业地产商加快入郑 商业活力激增

　　从土地方面来看，商业地块供应集中大量出让，且以城中村改造后配套商业地块为特征。北龙湖副CBD两宗商业用地的出让，片区高端商业规划版图逐渐浮出水面。龙湖金融岛外环高星级酒店及金融岛北侧大量国内顶级商业地产开发商将陆续进驻，给郑州带来了整个城市商业换代升级的窗口。另一方面，星河控股、太古等合作及意向消息，也意味着双方“交好”，进一步肯定了郑州商业的发展基础。

　　此外，商圈版图加速扩充。自高铁商圈东广场宝能摘地以来，宝能超高层引发了行业内热议。而今宝能项目以及东广场华润项目也进入实质性阶段，加码高铁商圈商业氛围。

　　而随着北龙湖部分商业地块开始进入开发阶段，其他合作商业项目的进一步洽谈，华润、中粮、瑞安、星河等外来知名商业地产开发企业的进入将对本土传统以“快周转”“一切为去化”为目的的房企带来较大的竞争压力。

　　二、本土商业项目“百花齐放 姿态多样”

　　从RET睿意德数据监控来看，今年将有26个商业项目计划开业。包含购物中心、街区、地下商业、百货改造物业等，物业类型丰富。“百花”绽放前夕，实际也是一场品牌业态的“火拼”。知名“首店”进驻郑州的时间缩短，大品牌下沉提速。潮牌、买手店及独立设计师品牌拓展意向强烈。同时，细分领域下的市场也在本土获得了发酵的土壤。例如大热的生鲜类——盒马鲜生、超级物种，丹尼斯也已联手进军，开辟新业务板块“全日丹”以抢占生鲜市集。

    来源：楼市气象

编辑：wangdc