王硕：联合办公是一种未来空间运营思维趋势

来源：房讯网 时间：2018-06-29 点击次数：1364次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 2018年6月26-27日，第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办，主题为"挑战与路径：产业园区的模式创新"。

　　来自300家开发商和运营商、金融和投资机构、物业管理公司、代理经纪公司、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

　　绿地集团京津冀事业部总经理助理王硕参与论坛圆桌对话讨论环节，对联合办公发表了自己的看法。他表示，联合办公是商办行业一种新的业态补充，这种业态对应的是不同的用户群体；联合办公还是未来的一种思维趋势，它无法从空间角度上全部代替写字楼宇，但是它是从理念上、从思维运营的角度上去转变的一个未来的趋势。

　　以下是王硕讨论发言实录：

　　主持人：下面我们有请绿地集团京津冀事业部总经理主力王硕先生，从开发商的角度为我们解读联合办公模式会对传统写字楼有什么影响。掌声欢迎！

　　王硕：如果大家了解绿地集团，可能会清楚，本身我们绿地集团在商业办公这个领域，我们的规模非常庞大，我们很多地方城市的超高层地标是绿地做的。比如说武汉的绿地中心636米，大连的绿地中心518米，比如说北京的望京最高的是望京的绿地中心26 0米，我们做了很多全国的地标性建筑、超高层。同时我们在一些高铁、轨道交通的枢纽站，做了很多商业综合体，这已经形成绿地集团目前的一个标志性产品的两大类。一个是超高层，一个是地铁的枢纽站。

　　正基于此，我们现在整体的规模，我们曾经统计过，全球的商办开发的规模，现在绿地集团是第一。我们有很多商业办公这方面过往的经历和积累下来的经验。比如说在京津冀区域，我们现在的开发体量已经超过1000万平米，商业办公的比例能够占到90%左右，依然商业办公是我们的主力产品。

　　刚才主持人讲到这个问题，联合办公对于传统写字楼的影响，我认为其实联合办公只是一种新的业态的补充，实际上不可能说我们开发一个20万平米的项目，全做联合办公，那不现实，它只是一种业态。这种业态对应的是不同的用户群体，就像我们做了很多产品，商业综合体，有可能做集中商业，有可能做商业街形式的商业。办公楼也是一样，有些楼是总部型的，有些是联合办公型的，都是很正常业态的组合。只不过我认为联合办公是未来的一种思维趋势，它完全从空间角度上无法全部代替楼宇，但是它是一种理念上，从思维的运营的角度上去转变的一个未来的趋势。

　　我们自己也做联合办公，我们最早联合办公是在房山，做了一个绿地国际创化中心，我们在今年的3月25号，在雄安新区做了首个雄安绿地双创中心，3月25号开业，那个项目是我们跟清华控股的双创街合作，联合运营。其实都是联合办公，但是不同区位的客群又不一样。比如像房山这个区位，本身靠近房山大悦城，有一些初创型的高校毕业的科技成果转化的项目，小微型的企业，更多选择办公成本降低和高校资源靠近的有效整合，这些用户是这样的客群。而它的行业又不同，这些行业更多是偏于研发类和设计研发类的，比如同样是做文化创意这个产业，媒体类的，新媒体或者是传统的广告新媒体这一块可能更多会选择在朝阳或者是通州，而不会选择在房山，因为它更靠近一些大的媒体机构。房山因为设计研发类的小的企业，对物理空间的距离的敏感度并不高，反而还能降低它的办公成本，可能考虑房山区域。

　　雄安又不一样，我们在3月25号开业的双创中心，我们发现不会是初创型的企业，因为初创型的企业现在去雄安什么都做不了，它需要更好的城市周边的配套，需要更好城市资源整合的能力去帮助它孵化、成长。而雄安现在落脚的都是一些大型机构初期的办事处，容城县的奥威路，那条街基本上是国企央企一条街，所有的央企、国企在那儿都挂了自己的牌子，租了自己的房子，雄安新区写字楼现在是3.5元，很高，有的比北京的区县租金都要高，它的入驻客群又不一样，有很多相对成熟的企业，有的甚至是大型企业的办事机构。

　　双创中心联合办公，区位不同，用户不同。联合办公对产品楼宇最大的冲击是思维的转变，我们以前开发一个楼宇，更多地是建房子、设计，之后交付，然后卖掉给到物业公司去运营。但是谁来用，它在里面运营的情况怎么样，其实物业公司没有特别直接的关系，物业公司只是提供保安、保洁等简单的物业服务，但是对企业的生与死、成长得好与坏是没有任何联系的。而联合办公最大的区别是它给你提供一个社交的平台，会给你一个整合资源的渠道，同时还会有一些生意的配对和撮合交易的过程产生，包括解决资金的问题、投融资的问题，这也就是我想说的，未来其实联合办公，更多是思维的转变。

　　这方面绿地集团也做很多事情。包括集团层面，我们现在主业是房地产，但是我们现在是一主五大，我们现在有自己的绿地金控集团，我们可以做pre  IPO项目的投资，包括可以跟政府成立产业引导基金，包括我们现在有大科技，跟上海的三所高校，复旦、同济、上海交大成立合资公司，做成果转化，同时人才引进、人才培养。包括我们现在的大基建，我们收购了一些省建工，包括贵州省建工、江西省建工、西安建工，我们都是大股东。会投入到城市基础设施的建设，包括PPP项目。包括大消费，我们现在也建立了一个全球商品的直采中心，我们做跨境电商，我们去采购海外的食品、日用品，线上、线下。线下叫G- Super，我们现在在上海开了20多家店，北京有一家店已经开业，在大兴的绿地中央广场。包括还有我们的大健康，康养集团成立了，我们利用我们全国的规模优势做康养服务，比如一张卡，可以在北京、上海等很多地方同时享受康养服务。

　　其实我们现在是多元化产业协同，做的目的也是跟主业能够有一个有效的互动。包括我们最近还投了一个科技公司，叫"深蓝"，人工智能芯片这方面有新的尝试。这些都是我们在做产业协同。之所以做产业协同，也是为了做好商务的生态体系的构建是很重要的。我们可以利用我们自身整合的优势，开发商、开发企业最大的能力就是资源整合能力，我们的地是从政府那儿买到的，但实际上我们很多时候资金要去靠银行贷款，我们项目的建设，很多是要靠我们的建筑方总包、施工单位解决。我们的设计，我们需要设计院去做设计。销售，我们是自己有销售团队，但是很多开发企业还是销售外包代理的方式，当然我们也有我们的渠道销售。我们其实每个事情都可能跟外部产生联系，这是开发商一直在做的，最核心就是资源整合能力和思维。所以，我们做运营也是这个初衷，我们有这个资源整合的基因。

　　集团层面我们是一主五大，京津冀这个区域，我们13年下半年成立了中小企业扶植平台，13年提到中小企业扶植平台，实际上国家还没有提到大众创业、万众创新，我们比较早地就参与了主动扶持中小企业，主动鼓励创新，做得比较早。当时在房山最开始做。房山很多开发商拿到项目之后都不敢做写字楼，我们是在房山第一个敢做写字楼的企业，很多开发商拿到房山项目的时候，那时没有326新政，做公寓类产品，我们还是希望能够体现我们自身国有资产的社会责任，同时也是希望能够把区域盘活，我们一直定位为我们现在是城市运营商，拿完项目以后不去建设，为了增加政府的税收，增加它的产值，同时能带动产业升级和调整，我们希望把写字楼做成以后带动产业结构升级，包括扶持当地的企业，能够快速成长，我们认为我们在做的事情，其实不是一个联合办公或者是一个孵化器在孵化一个项目，我们有点儿像孵化一个区域，尤其是新的区域，出了金融街、中关村、国贸，很多区域就是挑战，没什么机遇。这个过程中我们其实做的就是孵化区域，把这个区域怎么孵化出来，让它更有好的企业能够落地。我们发现大城市病是怎么造成的？都是职、住不平衡。天通苑、回龙观，包括以前的通州都是人居住的地方，但是没有产业，造成严重的交通用度和城市资源配置的不合理。如果我们通过区域的优化，能够把产业做好，当地的居民能够当地就业，能够解决城市职住平衡的问题，解决大城市病的问题。

　　基于此，我们当时也做了很多事情，包括我们成立了一个科技公司，叫"为天下"，现在是我分管。包括这个为天下做了一个线上的平台，叫时在app，做什么呢？做B2B的企业服务。我们这个平台上现在累计企业44000家，包括企业的选址、工商注册，包括税务的优化，包括代理基站，这些基础性服务提供之外，包括天使汇、双创金，包括创头条都是我们的合作伙伴，他们去帮助这些企业能够做天使投资，帮助企业做投融资的服务。通过这个平台的构建，我们把一个B2B的平台搭建以后，可以让企业在这里形成互动，这种生态的反应很有意思。以前我们传统的开发企业做的是传统的生意，就是买卖，一次性行为，卖完以后卖给谁也不管，老死不相往来，这是传统生意。但是未来联合办公给我们的启示是我们要让我们的客户变成我的用户，不是一次性的客户，而是我长期的用户，把他拉到我的平台，让他们可以产生互动、撮合交易。我们很多企业正是基于这样的平台，我们通州的项目的一个入驻企业可以跟房山入驻的企业合作，我们昌平的入驻企业可以跟石景山的入驻企业合作，这个很有意思。这就是生态的思维。我们搭这个平台也不可能完全我们自己做，我们就是利用我们的平台优势，会整合很多服务商、机构，会把优质服务商机构拉到我的平台里为企业提供服务，我们用用户的思维整合服务，用平台的思维构建生态，这个可能是联合办公对传统商业楼宇最大的一个贡献的价值。

　　主持人：最后一个环节，我们在未来的办公空间和办公的模式到底是什么样的？有请五位嘉宾用一句话说一下未来的办公空间和办公模式到底是什么样的？

　　王硕：可能未来的开发企业，就像手机制造商，可能我们要往苹果去发展。未来淘汰的是诺基亚、摩托罗拉，你只会做壳子，只会做空间，就会被淘汰。苹果的成功在于它的app store，生活方式，你可以通过手机实现生活方式的体验。

　　未来我们的开发企业更多应该是注重我们的运营，注重能够给用户带来什么样的价值，可能未来你的房子是送的，你去实现盈利模式是靠购买服务。另外，一定要坚定信心。今天有很多开发企业都打了很多项目的广告，不用打，我们绿地就没打。但是我们绿地有一个大兴项目，叫生物医药基地，离二机场很近，包括离雄安机场也很近，还享受中关村政策和亦庄的双重政策。有对大兴生物医药基地感兴趣的产业可以找我，不是打广告，一定要有信心。昨天有一件事情，对足彩事业贡献很大力量的一些人民群众所痛恨的阿根廷昨天都出线了，所以一定要有信心，对市场要有信心。

　　谢谢！

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编辑：wangdc