上半年成都甲级写字楼市场新增供应放缓

来源：房讯网 时间：2018-07-06 点击次数：996次 作者：成都写字楼网

　　2018，甲级办公楼市场新增供应不断放缓：上半年仅录得睿东中心高区，约26,000平方米新增供应面积。受人才政策影响，办公租赁需求不断上扬，净吸纳量实现约18万平方米，较去年上半年增加约3.4万平方米。大面积成交频现，专业服务以及高科技行业持续表现亮眼，行业结构更是呈现趋势性变化。供需作用下，甲级办公楼空置率大幅降低，录得空置率24.2%，同比下降4.6个百分点。同时，市场净有效租金维持上行周期，同比上扬2.4%，录得92.7元/平方米/月。

　　这一变化趋势也和人才的到来息息相关。首先，人才大量涌入新经济产业，促使办公楼需求增加，办公形式与需求结构也在发生变化。从高新区人才政策、2018年的“金熊猫”政策到四川人才新政，均为成都新经济产业输送了新鲜的血液，为新经济的快速发展提供了可能性。这类企业具备更浓的创业氛围，其中的年轻人群更多，他们愿意尝试更新、更有活力的办公场所，甚至需要更长时间逗留在办公空间。因此他们对一个理想友好的办公环境需求也就更高。

    另外，由于新兴业态的不确定性，企业时常无法把握哪些业务线能真正在市场中胜出。而灵活办公形式的出现使得这些企业能够更灵活大胆地扩张和尝试不同的产品线，大幅降低了试错成本。正因如此，2018年上半年服务式办公/联合办公品牌快速扩张，例如：WeWork、MFG、梦想加以及楚峰等。并且，已运营品牌均有着较高的入驻率。

　　因为政府对引入人才设了学历限制，这就意味着这部分人群的就业方向会有比较集中的倾向性，尤其是专业服务业和高科技行业，这一点对办公楼市场的影响也会比较明显。

　　同时，人才的到来更吸引了大型企业在蓉的落户与扩张。人才的聚集，加之成都较为成熟的产业发展环境以及“高性价比”办公楼所带来的低运营成本，促使了众多大型企业，尤其是信息技术、生物科技类企业加速向成都聚拢。除了2017年的斐迅科技，锤子科技以外，2018上半年落户与扩张的代表企业有赛诺菲、字节跳动等。企业的聚集造成了办公需求明显上升的氛围。

　　零售市场：时滞缩短拼一线

　　2018年上半年，成都优质零售市场迎来悠方、未来中心的开业，共计新增15万方。就现有项目而言，整体运行良好，部分零售项目针对餐饮和儿童业态调整，新零售大面积租户持续活跃，令全市空置率持续稳定至8.7%，同比下降2.3个百分点。租金方面，市区内优质项目表现良好，令首层有效净租金小幅上扬至373.4元/平方米/月，较2017年下半年上涨0.8%。

　　人才涌入推动消费意识和需求升级。随着人才特别是一线城市的人才流入，他们会对照一线城市的零售水平，对本地零售项目、品牌、业态以及空间打造提出更高要求。目前一线城市流入人才的占比虽然只有22%左右，但是不可低估这种边际效应的冲击。由于消费市场存在刚性，通常消费水平一旦提升就很难降低。因此，这些人群的消费偏好和品位会在工作和社交圈出现以点带面，逐层扩散的推动作用。

　　消费升级也促使外来零售商以互联网思维开拓成都市场。由于一线人才的消费习惯和生活方式更趋品质、快速、高效，也促使国内一线商家，尤其是互联网企业为主导的新型零售商，愿意更快扩张和抢占市场，而不像以前的商业形态一样，先在一线城市尝试和改良，等验证模式成功以后才开始往二线城市推广。甚至会有越来越多互联网思维的零售商在尝试“新零售”的新打法时，采取全国一盘棋的扩张策略，并且会优先考虑成都这样的城市，让一、二线城市发展时滞大幅缩短。目前市场扩张迅速的新零售包括：超级物种、盒马鲜生、瑞幸咖啡、新能源汽车等。

　　这也促进了国内外新进入品牌在成都的扩张。据统计局数据显示，2018年第一季度成都全市社会消费品零售总额完成1,669.2亿元，增长12.3%，限额以上单位金银珠宝类、化妆品类、服装类商品零售额分别增长32.2%、14.4%、22.0%，均高于全市社会消费品零售总额增速。因此，借力不断升级的消费需求，越来越多的国内外知名品牌也进驻这一市场，例如： Valextra、荷兰高端牛仔品牌DENHAM、美国潮牌Champion等。

　　可以看出，人才涌入推动成都零售市场发展与一线城市之间的时滞大幅缩短，这又反向促使了更多来自一线城市的人才愿意留在成都。

    来源：赢商网

编辑：wangdc