博鳌实录|粤港澳大湾区城市发展力研究2018报告发布

来源：房讯网 时间：2018-07-22 点击次数：1461次 作者：成都写字楼网

　　房讯网三亚讯 7月21-24日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办。在论坛上，粤港澳大湾区城市发展力研究2018报告盛大发布。

　　粤港澳大湾区城市发展力研究2018报告由时代中国研究院和21世纪经济研究院共同策划，以粤港澳大湾区城市群为研究样本，设置了六大指标研究城市的发展力，指标范围涉及粤港澳大湾区城市群9+2的11个城市群，论点鲜活，覆盖面广。

　　据报告统筹与执笔人、21世纪经济报道高级记者、21世纪经济研究院资深研究员张晓玲介绍，报告指标体系多元鲜活，没有拘泥于传统的区域经济的研究指标，既有不可或缺的GDP、人口等官方传统的数据，还试图挖掘和设计一些新的指标，比如说商业消费力的考察上，不仅考察了实体商业，还有电商消费，对线上线下新消费进行了考察。

　　以下是报告发布现场实录：

　　张晓玲：各位来宾下午好，我是张晓玲，由我代表团队为大家发表新鲜出炉的粤港澳大湾区城市发展力研究2018。前面几位嘉宾介绍了区域的重要性，对于国家创新发展和国家战略以及科技研究重要性已经不言而喻了，我想跟大家说下报告的初衷。我们跟时代中国的合作，基于城市运营商的视角做这份报告，今天是房地产的论坛。来了很多房地产商和城市运营商，为什么要关注粤港澳大湾区。大家都想到大湾区发展和投资，对于背后深层次的逻辑是什么？我们知道中国房地产发源于城市化，第一阶段的时候，各个城市都可以取得非常好的发展。

　　房地产公司跟着城市化去到了全国各地布局，我们进行到了城市化的二次阶段，一个显著的特征就是城市群和都市圈的发展。在城市圈和都市圈发展的视野下，湾区发展就是重要的研究样本。对于地产公司来说，大家都在进行转型。近几年来主流地产公司转型的方向，核心的词汇是在运营和服务环节。

　　研究团队，来自于21世纪经济报道采编团队和21世纪研究院和时代中国研究院。研究方法和框架，如何衡量城市的发展力，至少应该有两重含义，一个是城市本身内在的成长力，另外是城市群之间的协同力。基于这个认识，我们设置了六大指标研究城市的发展力。指标范围涉及粤港澳大湾区城市群9+2的11个城市群。

　　报告亮点，指标体系是多元和鲜活，没有拘泥于传统的区域经济的研究指标，既有不可或缺的GDP、人口等官方传统的数据，并试图挖掘和设计一些新的指标，比如说商业消费力的考察上，不仅考察了实体商业，还有电商消费，我们还独家拿到了阿里、京东、唯品会的电商数据，对线上线下新消费进行了考察。城市运营商的角度考察了城市发展力，我们调查了50家房企就是排名前50家的房地产企业，他们在大湾区进行酒店开发、长租公寓、购物中心，研究了湾区的交通、城市化、商业流动，考察湾区城市的融合度和连接度。

　　报告得出重要的结论或者是观察：

　　一、比较视野下的粤港澳大湾区

　　二、湾区发展的核心驱动力：产业及创新

　　三、湾区房地产投资与运营。

　　四、湾区连接度、协同度、融合度。

　　湾区的人口吸引力非常强，创新资源也在集聚，第三产业发展势头迅猛。2017年粤港澳大湾区人均GDP排名前三的城市是澳门、香港和深圳。广州和佛山的人均GDP超过了10万，跟全球其他湾区比较起来，人均GDP相对来说处在低位，还有很大的提升空间。

　　人口净流入来看，过去两年，尤其是今年全国各地都爆发了非常激烈的抢人大战，粤港澳大湾区城市也不例外，9个城市出台了吸引人才的政策，包括购房、租房和落户等等优惠政策。其中，广州和深圳虽然是一线城市，但是对人才吸引政策非常的优惠，因此湾区的其他城市也要加油。

　　三产结构来看，我们发现第一产业占比高的城市是江门、惠州、肇庆。第二产业占比高的是佛山、惠州、中山。第三产业占比高的是澳门、香港和广州。从产业结构来看，湾区内的城市，在产业结构上，还有很大的提升空间。

　　对于湾区城市来说，教育、医疗、文体的配套不足。香港、广州深圳在医疗配套商位居前列，香港、澳门、广州教育配套位居前列，教育、医疗、文体的配套在湾区有很大的不足，还有很大的提升空间。高等教育来说，陈院长提到了，香港有5家世界排名100强的大学，在全世界来说，数据也是不错的。粤港澳大湾区排名好的大学是16个，东京是60个，旧金山是28个，纽约是30个。

　　湾区经济设置了六大指标，湾区经济最根本和核心的要素是产业以及产业的协同，前面几位演讲嘉宾对产业讲了很多。世界级的湾区特色都是非常的明显，例如旧金山湾区典型的特征是高科技的湾区，东京湾区可以说是先进制造的湾区，现在形成了两大工业地带。纽约湾区是以金融产业著称，现在来看，粤港澳大湾区还没有自己明显的产业特征，核心的产业利器。现在规划是未来聚集全球先进制造业，打造有国际影响力的科技和产业创新中心，刚才陈院长讲了很多。未来的格局是差异化发展，创新服务在香港，创新研发在深圳，高端制造在珠三角的结构层次。

　　产业方面粤港澳大湾区和其他湾区不太一样，我们是多核发展的特征，其他的湾区都会是单核，我们是双核的特征，一二个城市引领湾区的发展，广州、深圳、香港在实力上不相上下，未来三个城市的磨合和资源整合是粤港澳大湾区发展的关键点。

　　创新方面，陈院长和梁院长讲了很多，包括吴伯凡老师也讲了如何创新。湾区经济大部分的城市仍然处在工业阶段，存在产业和科技的提升空间。胡润二季度独角兽的报告，我们发现科技和信息化的公司，主要集中在粤港澳大湾区的深圳，整体落后于北京和上海，深圳是13家上榜，北京是67家，上海是39家，广州是5家。

　　城市发展力的研究方面，对于房地产投资和房地产运营方面的观察。湾区城市已经进入了土地供应和房地产发展非常不均衡的局面，有些城市还在存量，有些城市是增量时代。珠海、肇庆这样的城市。有的进入存量时代，例如深圳。深圳的增量土地已经非常少了，尤其是住宅的供应量非常的低。房地产市场来说，外溢效应非常的明显，广州、佛山、深圳、东莞的溢出效应非常的明显。广州、深圳、东莞、投资是最受投资者青睐的。

　　租金水平只是房地产市场参考性的指标，一线城市在租金水平上处在相对低位，香港房价非常高的城市，租金回报率比广州高一些，三线城市的租金回报水平稍微好一些，例如肇庆和江门。

　　这两年租赁市场有非常大的鼓励和支持，粤港澳大湾区中来说，澳门的租金水平最高，远远高于其他的城市，深圳、广州、珠海的租房压力比较大。

　　地产商进行转型，做城市运营和开发运营的趋势，现在进入粤港澳大湾区或者是总部深耕与粤港澳大湾区的本地龙头，业务运营方面非常的迅速。我们考察了排名前50强的房企在粤港澳大湾区的运营业务，商业办公、购物娱乐、综合体在广州、深圳、佛山、珠海、东莞的布局都是非常多，一线城市向周边溢出，业务相对是成熟和发达。产业园区或者是特色小镇的业务，这几年房地产公司和运营商在粤港澳大湾区非常重视的一块。

　　粤港澳大湾区落地的产业或者是特色小镇项目已经有69个，搭载产业进军实业和科技是房地产公司和城市运营商非常关注的一点。最近碧桂园进军农业，万科下乡，华润发布了城市综合开发运营商新的战略地位，提到做城市综合建设运营和产业地产，这是非常重要的趋势。

　　从粤港澳大湾区9个城市来看，都有产业地产和特色小镇进入。深圳因为强劲的产业优势，成为房地产公司和特色小镇的重点，有19个产业项目在深圳或者是周边，广州有15个，佛山有12个，惠州和东莞有6到7个，广深、广佛和深莞惠产业协同比较高，产业地产在这些城市的交界处成为明显的趋势。

　　整体来看，从城市运营的角度，就是城市物理空间经营或运营，他们能够衡量一个城市的发展的成熟度或者是潜力。整体来看，大湾区布局运营业务刚刚开始不久，无论是全国性的房地产公司还是区域的龙头，他们在长租公寓和产业地产，都是近二三年开始运营的。华润万象城除了在深圳发展的比较好，在湾区其他的城市落地比较少，因此发展空间巨大。

　　城市协同度、连接度和融合度，湾区是城市群的概念，对城市连接度的研究现在比较少。我们考察了几个方面，我们发现消费跟产业布局、人口外溢和产业迁移密切相关。湾区城市的消费呈现龙头带动梯级递增的特征，无论是商业、实体电商都是在一二线城市发展，慢慢延伸到周边的佛山、东莞、惠州等城市。

　　另外一个考察的指标，湾区的轨道交通融合度不够。大湾区轨道规划计划非常多，内地9城综合交通和网格基本行程，大容量交通网格还没有形成。尤其是区域轨道交通体系比较滞后，城市建的通达性和便捷性不完善，相对于长三角来说，粤港澳大湾区现有的通达性是比较差的。目前轨道交通最完善的是广州，可以用轨道交通的方式与珠三角其他的8城直接的贯通，甚至在多个城市之间有两种以上的路线方案，尤其是广佛之间，通过地铁连接有实质的同城化。

　　核心城市首位突出，主要是指人口和GDP的规模比较强势。首位度突出的城市，居住、消费、购房向周边溢出。

　　产业融合度待提升，产业统购度高，阶段性外迁出现，迎接全球产业转移。目前正在面临两个全球和国内产业转移的趋势。全球正在发生第5次产业转移，和前4次不一样，这与单项目产业转移不一样，这次的产业转移有两个方向，一个是低端制造业向不发达的地区，例如东南亚转移。高端产业开始回流发达经济体，这是大的产业流动的趋势。国内来讲，中国正在经历第三次的产业转移，不仅仅是产业空间位置的转移，更是产业升级和产业集聚的过程。这次产业转移是产业链的整体转移和战略新兴产业的新布局。我们从这两个大的趋势来讲，粤港澳大湾区首先考察了产业同构度，就是城市之间产业的同质化程度。广佛肇产业同构度系数相对比较低0.5个百分比，整体偏低端制造业。珠中江产业同构系数是0.7，同构系数比较高，珠海、中山、江门的支柱产业都是围绕装备制造业、地区差异化很不明显。深莞惠经济圈，同构系数有0.89，产业同构现象最严重，造成了深圳产业阶段性外迁的现象。华为随着产能扩张，研发成果的市场化，到周边城市布局，阶段性的特征是扩张性外迁。本地城市的成本明显上升，加速这一过程。深圳产业的外迁，在此过程中，形成新的产业集聚或者是产业链重构有利的方面，从承接力来说，主要是东莞、惠州、中山成为产业外迁的承接地。其中东莞更靠近深圳的传统制造业和高新制造业，未来通过交通进一步的连接，东莞和深圳产业甚至是居住的联系，也会更加的紧密。

　　未来展望和政策建议

　　大湾区有比较复杂的城市结构，两个特别行政区和两个经济特区和三个自由贸易试验区。在比较复杂的城市结构下，未来的粤港澳大湾区建设和发展，可能需要成立比较高的，超越所有城市和区级的工作领导小组，建立固定的联系机制，推动湾区的建设和发展。高层的工作机制，避免城市建的产业同质化，轨道交通断层，协调区域内的公共服务等等问题。

　　对于政府来说，湾区的教育、医疗、交通等基础设施都是不足的。随着人口净流入的增加，湾区城市的基础配套仍然需要大量的增加，区域内的社保、养老公共服务都需要重构。一小时同城化以利益共同体为目标，覆盖全区域的公共产品为重点，进一步完善软硬环境的发展，实现粤港澳大湾区的繁荣。

　　湾区存在很大的问题，土地资源的不均衡，土地紧缺的一线城市，产业发展和土地供应不匹配，居住用地、商业用地和产业用地有不合理的情况，例如深圳的问题比较大。解决的办法，深圳区域范围比较小，除了盘活存量之外，还是要向外推进轨道交通，临近片区和主城区连接起来，建设大量的轨道交通，同步解决生产和居住的问题。

　　大湾区生活和工作的人，不仅能够乐业，还可以安居。湾区不仅仅推进经济产业的发展，不仅仅吸引人口净流入，要使这里的人能够安居，除了产业用地和产业人员也需要居住用地。一线城市房价高企，发展租赁市场，鼓励多渠道供给，才可以更多的留住人。未来共有产权房、企业自建房、租赁都是可以探讨的方向。深圳最近刚刚发布的住房2035的规划，有进一步的探索。报告更多详细的内容，已经放在大家的桌上，大家可以翻阅，谢谢大家。