二季度商办市场报告：京沪新开工与竣工面积双走低

来源：房讯网 时间：2018-07-23 点击次数：1591次 作者：成都写字楼网

　　房讯网三亚讯 7月21-24日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办，论坛以"潮平风正：美好住居新航海"为主题，执地产牛耳，话博鳌共识，共筑中国地产话语策源地、行业风向标。

　　在7月23日举办的博鳌·21世纪房地产主论坛上，全联房地产商会联合办公分会特约研究员、好租数据研究中心主任匡健峰带来2018年2季度商办市场报告，对报告进行发布与解读。

　　匡健峰表示，2018年上半年北京、上海两市新开工面积和竣工面积双双走低，进入2018年后这两个指标都是维持大比例的负增长。商办市场的办公楼和租金价格走势，除北京以外，上海、深圳、广州、成都都是租赁价格略微下滑的趋势。

　　以下是报告发布现场实录：

　　匡健锋：谢谢大家，谢谢在场的各位嘉宾，很高兴能有这样的机会，向大家分享我们对商办市场的观察和我们的观点。

　　宏观层面的数据，2018年上半年北京、上海两市新开工面积和竣工面积双双走低，进入2018年后这两个指标都是维持大比例的负增长。竣工面积2017年上海相对高峰，2018年后，竣工的增速基本上维持在0%左右的幅度。北京竣工面积也是进一步的下探到接近60%的比例上。

　　我们关注了五个城市的商办月度可租赁办公面积的指标。2017年较大市场的增量，上海市在2018年第二季度末累计可租赁的面积达到了1790万平方米，环比增长7%。北京月累计可租赁面积达到1132万平方米，增量来自于四环外和利泽等新兴商圈，优质产品的供应，带动了商圈量价提升，达到了16.2%。深圳可租赁的面积环比下降4%，达到700万平方米。广州大约是240万平方米，环比上涨了14.8%，增量来自于琶洲和白云的新增工业楼宇。成都的整体供应量与广州持平，大约是190万平方米，环比增长7%。

　　商办市场的办公楼和租金价格走势，除北京以外，上海、深圳、广州、成都都是租赁价格略微下滑的趋势。第一季度相对高成交率，将整个市场的均价拉高。北京市的第二季度租赁价格小幅上涨1.2%，主要的拉动来自于利泽商圈带动商圈量价齐升。此外，CBD、中关村等区域也拉动了整个价格略微上涨。

　　5城市可租赁供应与去化率对比

　　一线城市的整体市场相对活跃，保持相对旺盛的状态。2018年第二季度，北京的去化率和速度再次超过其他的四个城市位居榜首，旺盛的需求带来了快速的去化速度和较快的去化率。整个市场保持了活跃度的水准。同样我们从去化的绝对面积来看，整个上海的活跃度相对高，因为较大的月累计和租赁面积，将整体的去化率拉低。

　　从几个图表的分布了解第二季度去化的情况

　　北京传统的商圈包括CBD、望京依旧在本季度呈现非常活跃的去化趋势。进入2018年后，东部四环外的区域，高碑店、文化传媒区有大量新增的工业，去化相对的活跃。中关村作为传统的热点商圈，整个去化率很高，受限于整体空置率低，去化面积相对有限。丰台2017年办公楼持续供应的周期，整体的去化率并不理想，后续面临较大的空置压力。

　　上海除了传统的热门商圈，例如陆家嘴、徐家汇之外，我们看到本季度大明区域成为小的热点，可以看到红色的区域，整个第二季度区域的成交相对处于旺盛的状态。我们关注到虹桥有非常大体量的办公楼宇入市，目前看到在第二季度整体的去化量尚可，后续面临比较大的压力。

　　广州比较明显的呈现了单中心的状态。核心区珠江新城和天河北去化率最集中、速度最高的区域。同时外围比较多的以新兴的园区产品的方式进行供应。

　　深圳与广州相比是明显的多中心的形态，我们看到第二季度南山区域整体的去化最集中，可以看到小的热点是蛇口区域略有升温。传统的CBD区域，包括福田、华强北区域，可以看到比较大的热点存在，外围可以关注到可观的去化量。

　　成都商办的热点，呈现线状的分布，从中心区向南延伸，一直到高新区是成都商办写字楼集中的区域。我们可以看到高新区凭借类型丰富的产品供应，整个成都市表现的非常的活跃。

　　从需求的层面关注整个商办市场

　　北京选址企业租金承受能力整体提升，北京IT行业整个占比非常之高，同时可以通过沿时间线分布，第二季度选址基于的租金承受力有整体的提升。

　　与北京相比，上海市贸易批发、零售行业提升很大，在第二季度上海市的需求有明显的提升。

　　广州同样看到租金承受能力也在整体的进行提升。

　　深圳更多的呈现出持平的分布。

　　成都非常突出的特征，IT、互联网行业的占比相对较高，与第一季度相比，租金承受能力略微提升。

　　联合办公品牌数量增速放缓，但增量依然可观。2018年第二季度整体品牌数量增速放缓，绝对增量相对可观。目前上海市遇到了超过了350个联合办公的品牌。绝大多数的品牌相对长的时间存在，品牌是一家或者是两家网点的数量，我们在网点层面可以关注到类似的数据，2018年第二季度一样呈现出增速相对放缓，但是增量相对可观的分布。

　　整个行业开始进入激烈的竞争阶段，根据好租内部数据库统计，我们统计到有18%的品牌在过去的半年内没有发生任何的动态，因此我们有比较大的把握确信说这部分的企业，处于相对发展不那么健康，有可能被收购并购或者是死亡的状态。

　　整个行业处在收并购和死亡频发的状态，行业以快的速度变得越来越好。我们看到所有通过租金选址的客户中，接纳联合办公作为首选的比例，在过去的1年半中一直加速的提升，最近的2018年第二季度比例达到了12.3%。另一方面，联合办公的租金增速显著的高于传统的写字楼。在过去的两季度联合办公租金增速接近10%的比例，传统写字楼的价格增长只有1%到2%。

　　今天时间的关系，我就简单的分享，再次感谢今天能有这样的机会，完整版的报告，大家可以关注好租资讯的公众号，谢谢大家。