博鳌21世纪房地产论坛探索风口之上长租公寓运营模式

来源：房讯网 时间：2018-07-24 点击次数：1136次 作者：成都写字楼网

　　房讯网三亚讯 7月21-24日，由《21世纪经济报道》发起、全联房地产商会联合主办。2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办。

　　2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会"潮平风正：美好住居新航海"为主题，邀请政府官员、著名学者、行业领袖以及专业服务和传播媒体等机构的代表汇聚一堂，各抒己见，执地产牛耳，话博鳌共识，共筑中国地产话语策源地、行业风向标。

　　7月22日，博鳌·21世纪房地产论坛聚焦"品质人居：住房的美好时代"，开展高峰对话，邀请了行业内精英，从专家、运营商、开发商等自身不同的角度探讨"风口之上，长租公寓运营模式路径选择"，以及在国内租赁市场发展中各方所扮演的角色和职能。。

　　对话环节由全联房地产商会副秘书长陈江根主持，中国REITs联盟秘书长王刚，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领，保利公寓管理有限公司总经理方琳，蛋壳公寓创始人崔岩参与对话讨论。

　　以下是对话环节实录：

　　陈江根：根据组委会的要求，我们开始的比较晚，但最后留一个机会，听下台下观众有什么意见，需要跟台上的嘉宾进行交流。

　　今天给我们的题目叫做风口之上，长租公寓的运营路径选择。说到这个事情，博鳌论坛是18岁，聂会长说，18岁的孩子要上大学，长租公寓来说，该上小学了。今天的路径选择，应该上胡同小学还是二小。台上有一位嘉宾没有演讲，第一次跟大家见面，崔岩总。第一个时间留给您，广告时间，蛋壳公寓是做分散式的，做的怎样，回应下欧阳总的二房东是微利的，您是怎么做的？

　　崔岩：给大家介绍一下，我是蛋壳公寓的联合创始人，我们在2015年从北京开始做起的，现在大概覆盖全国8个城市，资产持有规模是15万间，大概是这样的情况。谈到盈利的情况，我觉得是这样，大概有一组数据。蛋壳今年是第4年的时间，每年公司的增长规模是400%到500%之间，在这样的增长速度下，如果控制不好能力，企业也不会有类似于这样的增长速度，盈利的事情，不需要太过于担心。无非是长租公寓的盈利模式，现在可能在现阶段还不那么清晰，这是我个人的观点，谢谢。

　　陈江根：崔总非常节约时间，广告的时间不是很多，第二个问题，直接请欧阳先生，您说看不到盈利的模式。您也低调的说做了长租公寓管理中心，我知道新城控股在公寓中做了两件事情，包括张敏老师的报告中，提到长租公寓是全生命周期，我们现在只关注到年轻人的长租公寓，还有老年人的长租公寓。新城在今年年初战略入股了中富旅居，您的战略考虑是什么。投青年长租公寓和老年长租公寓，哪个赚钱。

　　欧阳捷：新城在长租公寓方面只是试水，我们觉得不是我们战略机会点，目前还不是。未来是不是，现在还不能说，现在还看不到。无论是做哪一方面，目前来讲，是为未来做准备，现在不做准备，未来就会失去机会。

　　我们看到未来的老年化带给我们的压迫感，未来的老年人和现在的老年人跟现在不太一样，例如台上的这帮人退休后，有钱又有闲，多的钱怎么办，可以去消费的地方。除了我们物质的消费之外，我们会更多的享受精神消费，在精神消费的层面来看，我们首先要满足吃的好，住的好，这个时候，才会有更多的心思做精神的消费。老年公寓会将房子卖掉，住在老年公寓，最重要的是享受服务。如果服务能够做得足够好的话，老年公寓未来是有前途的。至于青年公寓，现在大家都很清楚，青年公寓主要在一二线城市。很多年轻人为什么刚才我们的报告中明确讲到租客越来越多，越来越年轻化，因为买不起房子，也买不到房子，这是必然的趋势。如果不买房的话，将钱腾出来，不背负沉重的还贷压力的时候，可以住的更好，无论青年还是老年公寓未来都是有机会的，短期要为盈利模式做纠结。刚才现领讲了，从我的报告中看到开发商的纠结和内心的不安，他说的有一定的道理，从长租公寓的角度，我们是有焦虑的。我们最好的时代，不是长租公寓的时代，现在最好的时代依然是住宅市场，我们在住宅市场完全没有焦虑。

　　陈江根：王刚秘书长讲了REITs在中国很多年，一直没有出现，您有一张表格说，很多去国外上市的REITs，有55%的回报率，越秀只有8%的回报率，中国什么时候REITs会出现，什么样的公寓会胜出，或者是更受市场欢迎。

　　王刚：长租强调一点，市场归市场，保障的归保障。市场的一部分，收益率要跟市场的平均收益率对得上，不能因为你是长租公寓和养老公寓收益率就会低。政府要补人头，不要补砖头，要将补贴给企业或者是企业的员工，让他们租房子，财政的资金给银行，给长租企业房贷的时候，将融资成本降下来。什么会胜出，中国是无序竞争。比如说酒店，国外假设收益率低，自然进入的人就少了。过几年，收益率自然就上来了，这就是市场无形的手。对于长租公寓清晰的来说，就是高端的长租公寓，雅诗阁确实做的比较好，收益率不错，这是比较容易胜出的。现在已经有商业模式，例如雅诗阁。长租公寓适应中产阶级或者是白领市场化需求的公寓，也应该是比较容易胜出的，早晚会有商业模式的。欧阳总也说了，我们应该在成本上如何控制住。资本是这样的，要做长期有盈利的事情。蛋壳没有细研究，我猜你们是互联网的模式。长租公寓为什么要将国有企业单列出来，我们说的是四大系，来路不一样，打法不一样，互联网跟传统的企业不一样，他们更多的是做流量或者是产业链上下游获利的点。长租公寓的基本内功要练好，要给任何事的房子，无论怎样的出身。

　　陈江根：谢谢王刚秘书长，将国有企业单列出来了，方总讲了保利做公寓的优势。国有企业做公寓有哪些实际的困难，您遇到哪些困难？

　　方琳：国有企业做公寓比较难的事情，基本还是早上说的，我们要做自持和去杠杆，然后做资本退出，就是刚才说的模型，"投融建管退"，还是无法解决债的利息，倒逼我们思考一些问题。早上听了杨老师的报告，互联网和链家都是渠道型的，比我们更接近消费者，我们的优势是比他们更接近源头的资源。我说的一个观点，我们公司研究了模型，我们觉得REITs就是高速公路，运营者是加速器和引擎，原始的成本是车的质量，核心的问题是将车加速，5L、6L，上了高速就退出，这是一个闭环。我们希望完成几个环节，怎么可以低速上高速公路，怎么让车辆更加的轻。王刚总更了解，我们拿了42万方，或者是50万方，车的质量不轻，北京5环持有的成本，这个车要多重，加速多少才可以上高速。现在核心的问题，我们有这样的优势，速度达到了5或者是6，高速后就可以退出了。我们的加速器和运营能力如何上来，包括借助外部的能力。这是我们从外部捕捉的，如何找质量更轻的车，无论是集体改租或者是区域定向给国有企业，核心是让车的质量更轻一点，让模式更加的成立。如果克服了或者是逐步接近的话，已经无限的接近，我们谈存量地的时候，可以获取成本低的租赁原始成本，将来不仅仅是REITs，或者是ABS的方式，上高速公路也是有可能的。我们的责任正如早上的主题发布，我们做一个平台，我们让质量比较轻的车，导入我们的车道。我们做一些匝道，做一些加速器，车开到5或者是6，上了高速公路，上了王刚的路，这个事情就可以了。

　　陈江根：几位专家的报告都提到了分散式和集中式。保利几个N，蛋壳是分散式，自如既做集中又做分散，盈利的利润有什么不同，请杨总跟我们分享。

　　杨现领：我不参与自如，以分散为主，分散的盈利模型，整个的商业模型跟集中不一样。从我研究的角度来说，分享的角度来说，核心有几个关键节点，产品和服务是核心，最终能带来续约率到底有多高。例如一栋给我们10-15年经营，差一点也需要6、7年盈利，后面盈利性OK，对于分散式运营周期是3-5年，平均的盈利点是4.2年，这种情况下，产品和服务带来的口碑很重要。产品和服务带来成长的周期，否则就是疲于奔命，产品难度高很多。为什么蛋壳成立的时间不长，但是发展的速度非常快，为什么狂奔到15万间，因为在这个量级上才有规模效应，才会稍微好一点。总体规模的效率在临界点上才可以发挥出来，集中式不一样，每个项目都是OK，不是特点差的话，都是OK的，两者是不太一样的模型。核心的区别，更多的是机会，拿到好的物业，便宜的资产。今天无论工厂改或者是商场和其他的物业改，核心是找到便宜的资产。分散式非常的重要，做成大的规模，为什么估值最高的是蛋壳，核心来说，商业逻辑具备规模效应和网络效应，这是核心的一点。

　　陈江根：谢谢杨院长，蛋壳做分散型的，如何面对竞争的时候，面对自如和相遇的时候，如何跟他们竞争的。

　　崔岩：关于竞争的问题，我们明确态度，希望更多的人参与进来，竞争是非常大的场景。大的场景下，如果我们做的是长租公寓的事情，这个细分领域的场景，也非常的大。到现在为止，我们做了这么长的时间，我们没有想清楚的一点，这个事情的天花板在哪里，上面的空间还有多大。如果一直高速成长的话，上面还有多少空间可以让我们走。到今天为止，我们自己没有想清楚这个结论。我们认为上涨的空间非常大，从租赁平台运营商的角度来讲，杨总是有数的，肯定不到5%的概念。以日本和美国来看，有80%的渗透率，日本有50%的渗透率。在5%的渗透率的情况下，讨论很多的东西，为时尚早，从长租公寓运营的角度来说，有很多的事情需要我们去做，在做的过程中，不断的去看和体会。不断的总结，不断的完善，后面有很多的路要走，因为这个时间点下一个明确的结论，这就是我的观点。

　　杨现领：北京市场在租的房源是150万套，自如做了几十万间，相寓也是几十万间，加起来也就是百份之十几，大头在哪里，里面有五、六十万套，通过中介做普通的租赁，就是C2C，中间加中介人。还有五十万套在二房东手里，主力是二手房。今天要打击二房东，他们是学习很强的群体，提供的服务周到。甚至在医院附近的房东还帮你排队和送餐。什么是核心的竞争力，机构化品牌的竞争是有限的，规模都是这么小的时候，核心在于，我们面对中介C2C的市场，庞大的50万间的二房东市场，如何扩张边界。全国来讲，我们的机构化渗透率只有2%左右，北京高一点，大概是百分之十几，上海不到百份之十，总体来说，还没有到非常大的品牌之间的竞争，实际上是品牌和二房东之间的竞争，如何提供好的服务，获取更多的市场份额。在业务操作层面自如和蛋壳也是有竞争的，第一纬度不在这里。

　　陈江根：时间的关系，下面是交流的时间。

　　现场提问：主持人好，各位台上嘉宾好，我有一个问题，想请教方总。您提到的问题，国有企业在租赁用地开发应发挥主导的作用。我的问题是，国有企业和民营企业房地产公司在与其他运营主体相比有哪些竞争优势？您对民营企业和中小房企参与房租公寓有怎样的建议？

　　方琳：我们会更接近开发商和房企，更接近资源，从土地就开始了，这是我们的优势。无论租或者是购，最终是由地变成房子，我们接近源头。现在已有的运营商，创业系和中介系他们的优势是运营能力，还有更加的接近消费者，刚才表达过这个观点。

　　找领头羊做资源整合，做1+1>2，杨总和崔总是清楚的，我们有很多的业态，购物中心、酒店、养老、教育，购物中心最大的成本就是后台很大，几位都谈到了，每个公司都算过一笔帐，有的公司是3万到4万，就翻了这个槛，有的是15万才翻过这个门槛的。这是大的课题，原来做养老没有遇到这样的问题，我要用规模来养总部。教育也没有相关的课题，公寓板块非常的明显，我建议中小型的开发商，国有企业搭建一个平台，大家一起干，各自发挥优势。核心目的将成本摊薄，为老百姓提供更便宜的房子，这是我的观点。

　　陈江根：谢谢方总，最后请台上五位嘉宾，展望长租公寓的未来，三个参照点，长租公寓的风口持续多久，受资本的追捧，持续多久。我们这个行业是否会出现独角兽，有多少家？

　　王刚：美国REITs三大行业，三大物业类型，购物中心、写字楼、长租公寓。长租公寓肯定是REITs投资最重要的类型之一，中国必然也是这样的趋势。只不过是多长时间实现的，不是几年的问题，今年是风口，将来是很大的物业类型。至于您说独角兽，新经济模型和旧经济模型在长租中有碰撞的，新经济中有很高的公司，新经济是做轻。旧经济是做资产、收益和运营。新旧经济来说，很多VC投的领域，是不是新经济，他们会不会沉到里面，这要解决的问题。

　　欧阳捷：刚才王刚秘书长已经讲了，未来长租公寓是未来主要的业态之一。从长期来看是看好，短期来看，风口慢慢的往后延，什么时候不知道。聂会长已经推了十几年了，现在为止我们的长租公寓的风口还没有到，短期来说风口不会很快的到来。

　　风口要来的话，可能要解决几个问题。除了地价还有就是重要的税费，特别是交易的税费不能降下来，REITs和大宗产品的交易就不能退出，就是投融管退的问题。聂会长讲过，最大的问题是税收。规模有多大，前面已经讲过了，我们觉得未来的市场规模不会有太大。全国也不过是13.5亿平方米，加起来是1800万套，就算是2000万套，分散到全国这么多的企业是没有多少的，而且不全是机构和房企的，还有私人的。

　　至于独角兽的问题，秘书长讲的很有道理，新经济和旧经济不一样，无论是新经济或者是旧经济，最终都要回到商业的本质，回到盈利模式，如果没有盈利模式，无论新经济或者是旧经济，都没有独角兽。独角兽的概念，脱离了现在很多的商业模式，脱离了盈利的本质，商业的本质创造出来的概念。我个人其实不太看好独角兽，谢谢。

　　杨现领：我先说独角兽的事情，我认为行业的终极格局是这样的，头部高度集中，中部相对比较均匀，尾部极度分散，大部分的市场是规模几百万间，小的二房东，都是自带运营和IP的参与者，这是大的部分。中部比较均匀，但是在本地占比高，例如一个城市有几万间的规模，本地市占率最高，有一定的品牌和口碑，很多的城市都会有的。全国性的品牌是高度集中的，未来会产生百万级别以上，股指过千亿，5-10家的机构，这是必然的，没有什么好说因为市场这末大。这个事情在5年或者是10年会出现的，在其他的国家已经出现了，千亿市值，百万间的独角兽企业。

　　回答是否是风口的问题，长租公寓没有风口。资本追捧，政策支持，如果当成风口就会死的很惨，公寓就是运营，非常的苦逼的事情，因为政策支持，资金支持，有更多的钱做事情，过快的扩张，底层系统没有搭建的情况下，快速的扩张，就会死得非常快。我认为市场没有风口，这个时代，真正奖励的不是追风口的人，而是脚踏实地的人。真正做苦逼的活，脚踏实地的人，才会获得市场。真正跑得快，迎风口的人会死得快。亚马逊的创始人，说未来有怎样的变化，要问什么是不变。租赁市场一个是产品服务，一个是运营这是不变的，追风口会很累，风口也快没有了，真正做得好的都是七、八十年的企业，魔方和自如都做了七、八十年，不是政府鼓励的，而是做了苦逼的活，这一点很重要。

　　方琳：谈谈独角兽的概念，我个人的理解，未来的独角兽会出现在掌握时间红利，掌握资源红利，还有渠道为王的企业手上。我非常赞成杨老师的观点，运营是内功必不可少。

　　崔岩：我非常赞成欧阳总和杨院长的观点，不认为到了风口或者是有什么风口。每次开会都会谈到税的问题，企业的负担很重，我不认为风口来临了。同时说到运营，做长租公寓，不仅仅是内功，甚至于还有血有泪，真正运营是非常不容易的。所谓的风头是跟需求有关的，需求存在的时候，大家认为是风头的概念。当你有需求存在的时候，甚至于给大家相对来讲品质比较好的长期居住的房子提供给大家的时候，自然而然就有明确的需求，当需求成倍增长的时候，风味风口概念是存在，自然而然得到资本的追捧，这是正常的现象。

　　说到独角兽，随着商业模式不断的完善，未来2-3年会有类似于独角兽的企业慢慢的出现，未来会有2-3家的企业，我们相信蛋壳会成为其中的一家。

　　陈江根：谢谢台上的5位嘉宾，海洋老师做总结的时候，我们合影留念，谢谢大家。