华夏时报：专家表示住房市场未来五年“大稳小乱”

来源：房讯网 时间：2018-12-12 点击次数：1484次 作者：成都写字楼网

　　2018年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。受政策持续深化影响，房地产市场将延续分化发展格局，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。

　　“一线城市受调控影响，写字楼的开工销售降温。数据显示，2018年上半年，全国办公楼新开工面积走低至2738万平方米，降幅7.4%。办公楼销售面积1949万平方米，降幅6.1%。目前商办项目面临诸多问题和挑战，诸如产品品质同质化严重、客群单一、租售比难以达到投资回报等等。”近日，全联房地产商会秘书长赵正挺在中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会上表示，商办地产行业标准的制定和运营管理创新无疑是亟待解决的主要问题之一。

　　随着中国经济的快速发展，中国城市的国际化程度快速提升，对商业办公的功能要求与原有的商业办公建筑概念已经有了很大差异，节能、低碳、绿色、生态等新领域的引入和新产品应用，均要求尽快提高商业办公建筑的开发建设和运营管理能力。为了中国商业办公市场的健康发展，设定统一的适合中国国情的商业办公建筑建设与运营管理标准体系已是当务之急。

　　联合办公渐成写字楼市场“黑马”

　　随着中国房地产市场正在从巨大的增量开发向深度的存量服务转变，轻资产化、需求多样化及科技化、金融化或成为房地产转型升级三大转变方向。各大地产企业在持有商办的比例越来越大的情况下，如何实现商办资产的保值与增值就成为业主、开发商以及商管团队面临的最核心问题。

　　就此，全联房地产商会写字楼分会秘书长、成都写字楼网董事长刘凯表示，目前，商办地产行业面临三个需求变化，一是商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场发展要求；二是企业租户不再满足于写字楼空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈；三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中，打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。

　　同时，随着联合办公行业进入激烈竞争阶段，联合办公空间产品服务正不断向好发展，并逐步融入主流商办地产市场。

　　会上，戴德梁行北中国区高级董事严区海从宏观角度对中国写字楼市场进行了介绍，并重点分析了北京写字楼市场。据介绍，中国主要商业城市甲级写字楼存量目前已升至6100万平方米，未来供应高达3300万平方米；北京写字楼存量是1894万平方米，甲级和乙级各一半，最大的分区市场是来自中央商务区、CBD，占了29.4%。2018年联合办公成为写字楼市场的“黑马”，在北京写字楼市场的吸纳量有了大幅度的增长。

　　针对这样的供应量，梦想加创始人王晓鲁把当前的办公需求分为了三个维度：一是重度的办公需求，即专属的固定办公空间；二是中度的办公需求，即非常灵活的办公空间；三是轻度的办公需求，即临时性的办公空间。为了满足不同维度的办公需求，梦想加结合空间设计、智效办公和空间运营，打造整合科技、颜值、体验并存的未来办公升级的服务，为不同类型的企业，从自由职业者到中小企业、成长型公司、大型企业的分支团队，甚至于是对公司总部提供完美的解决方案。

　　显然，随着城市功能转换带来的城市生态的重构，消费升级、居住升级、产业升级等催生了城市更新的浪潮，也催生了新办公的兴起，倒逼着办公空间的服务商和运营商开始关注对办公生态的重构；城市办公的新生态应该注重对C端需求的关注，从人性的需求出发，提升企业员工的幸福感。

　　土地流拍数量创新纪录

　　商办地产如此，那么，整个房地产又是一个怎样的情况？未来五年将走向何方？

　　据记者了解， 11月份房地产市场延续调整趋势，其中，在房价及土地流拍调整两个方面的表现更加突出。12月6日，中国指数研究院发布的最新数据显示，截至11月份，百城新建住宅均价涨幅普遍回落，土地流拍数量创新纪录。

　　从具体数据来看，2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，总规划建筑面积为7529万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。从流拍地块宗数占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为6.9%，达近年来较高值。

　　对于楼市之变，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷总结出三个信号，一是土地流拍增多，二是房企促销增多，三是二手房降价增多。

　　“土地流拍主要原因是地价太高、房价受限，房价地价差不足以覆盖成本、税费，房企拿地趋于理性所致。土地流拍现象还会存在，但未来不会更多了，数据也印证了这一点，一方面政府地价预期有所下降，另一方面，土拍托底也逐渐多了出来，流拍自然就减少了。”欧阳捷表示，房企促销增多主要源于土地储备较多，而且市场预期变化，但房价促销过度，可能导致舆情爆发和社会不稳定，就会引起政府管制。而二手房降价是因为新房价格更低，一二手房价倒挂所致。

　　那么，土地流拍是不是市场下行信号？欧阳捷表示，其实并不是，只是大家拿地理性了，土地价格那么高，企业没有盈利空间，自然就不会拿地。

　　在欧阳捷看来，三个“增多”的本质上都是限价令的倒逼作用，只要限价令不松，地价下降、二手房降价都不会停止。

　　换言之，这是政策之力。

　　那么，未来房地产市场的大格局会怎样呢？

　　“未来五年，住房市场就是‘大稳小乱’的格局，全国整体趋稳，是谓大稳，地方动作不一，是谓小乱，但不会再有火热的盛夏，也不会有冰冷的寒冬，各地逐渐形成难涨难跌的市场预期。”欧阳捷表示，坚持房子是用来住的不是用来炒的，这句话写进了十九大报告，不管是谁主持工作，政策都不会发生随风摇摆式的动荡。所以，楼市没有大起大落，房价没有大涨大跌，但是，地方政府的动作不一样，有的在刺激，有的在打压，有的在收紧，有的在放松，所以引起了“小乱”。

　　同时，欧阳捷表示，住建部提出的一城一策、一城多策也给“小乱”产生了土壤，但不会影响大的格局。

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