长租公寓 运营低下导致暴雷频频

来源：房讯网 时间：2019-08-08 点击次数：1153次 作者：成都写字楼网

　　自古以来，房子和地是中国人心中的一个最大的需求。大居住的重构，最基本的就是住房，这个重构国家已经给了明确的方向，叫租售并举，今天我们先来说说租。

　　自2015年首次提出建立购租并举的住房制度以后，中国长租公寓开始不断升温，各方参与者接连进入长租公寓行业，但2018年以来，先是鼎家公寓、鱼悦公寓、寓见公寓、昊园恒业、爱佳心仪、乐伽公寓暴雷，后是朗诗、远洋等大型房企相继传出将剥离旗下长租公寓业务……长租公寓天雷滚滚。为何会出现这个现象，我们先来看看长租公寓的前世今生。

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　　需求+政策+资本催生行业迅速增长

　　我们先来看需求，依稀记得最初长租公寓的广告词：不一定非要买房，在租来的房子里依然可以拥有美好的生活。当时我们家领导撇着嘴说，典型的中国式阿Q精神，在自己的房子里，生活更美好，只是臣妾买不起而已。

　　这话没毛病，新白领是长租公寓最大的客户群体，以应届毕业生为代表的 20 - 30 岁租房人群，有着基数大、增长稳定、需求强烈等特征。这些人大部分无法买房，即使是家里有矿，在限购下也不满足5年社保的要求。这部分人群成了长租公寓的主要用户。

　　政策对于长租公寓的发展可以称得上是大力扶植。2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，随后在2017年7月，九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，十九大也明确提出“房住不炒”和“租售并举”。

　　有了需求和政策，资本大举进入也非常正常，基本上排名前十的PE/VC都布局了这个赛道。除此之外，楼市调控力度大，卖房买房都更难，许多房企、中介、酒店及互联网巨头都加入了对长租公寓的围猎，排名前三十的房企有三分之一进入了这个行业，一片欣欣向荣之势。

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　　野蛮生长导致成本大涨

　　运营低下导致暴雷频频

　　大量参与者进入市场后，房企系、中介系、酒店系、创业系……长租公寓派系林立，运营商疯狂签长期租约“房东都觉得资本要吸干年轻人的血”的事情，成为当时长租公寓运营方在拿房时的竞争常态。尤其是一线城市的分散式公寓，租房价格上涨极快，大量的运营商拿房的成本高于市场租赁价格，甚至部分运营商的单房出租收入低于拿房成本。

　　这种抢房的状态其实并不可持续，间接推高了成本，对资金链是一个挑战，但是除了在初期有大资金进入可以支撑，但在玩了一圈之后，资金方基本都不看好，投资人的典型思维（包括我们），都是锦上添花而不是雪中送炭，很多项目只能饮鸩止渴，进入了“拿房-收租（现金流）-补亏损的同时又产生窟窿—拿更多的房-收更多的租”的死循环。

　　这时候，大量的金融手段出现了，不仅是国外的标准化打法—REITs，还有本地特产—租金贷，新的问题来了，利息钱怎么办，目前国内的大部分长租公寓的收益也在2%左右，融资成本在5%以上，又是新一轮的饮鸩止渴。

　　大家看出问题的核心了，核心是大部分长租公寓运营不赚钱或者是收益率太低，暴雷的是运营非常差的一批，但是大部分活着的运营商，效率也非常低。按逻辑说，租金的收益差额、空置期的收益、服务费、违约金、金融服务收益、衍生品的收益，盈利模式其实也还是可以的，关键是细致的运营，长租公寓和其他行业不一样的地方是大部分房源都是签长约，一旦亏损就是长期的放血。

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　　前途依然光明，道路十分曲折

　　我们先来看看成熟的美国市场，比较成熟的收益体系是靠资产组合的持续运营、出售资产获得增值回报、资产翻新改造提升竞争力。说白了，我买下一栋楼，改造出租，租金是稳定的现金流和收益，这栋楼因为租金增加而增值了，才是赚钱的大头。

　　过去10多年美国长租公寓 REITs的年化总收益率约为 8% ，甚至高于当地房地产开发销售的收益回报。以EQR为例，2004 - 2017 年运营收入年复合增长率约为6%；2005-2017年间共完成了价值19亿美元的公寓开发，实现了33% 的资产增值。两种收益的优化组合，核心是运营商优秀的管理能力。

　　以目前中国的需求总量和房价，毕业生需要5～10年的过渡时间（家里有矿的除外），租房需求被进一步释放，加之人才的跨区域流动，这为公寓市场的发展提供了土壤。而对于买房和租房的选择，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本的剪刀差过大时，会促进公寓市场的发展。同时，新用户对住房有品质要求，也使整体长租公寓市场不断扩大，2018年整体市场规模1.57万亿元，到2020年长租市场规模或将达到1.90万亿元，这个市场长期存在，就看你玩的好不好。

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　　路在何方

　　国内的长租公寓最为成熟的市场仍在一线和新一线城市，以下图为例，核心城市的人口数仍在增长，且在1000万以上人口的大城市，需求相对更为集中。运营商的布局应该更谨慎，超大城市的布局是目前比较稳妥的做法。

　　运营规模一定是公寓运营商的主要任务，不仅仅是总体规模，在单一城市甚至单一区域内要有足够的规模，包括区域内的获客能力、公寓的成本控制、和供应商的议价能力等方面，都会形成竞争优势，有效提高人工效率，降低人房比，减少人工费用。从美国的数据看，100户以下的公寓运营支出占收入比最高为46%，500户以上的公寓占比最低为37%。

　　整体系统运营能力也非常重要，一方面是标准化运营的能力，包括运营体系、内控体系、选址能力、标准化运营获客、租户管理、成本控制等等，保证每一个新的项目能做到标准化的运营以及盈利；另一方面是资本化的运营能力，能有地产基金的思维，持续良性运营带来资产的增值溢价。

　　可以这么说，长租公寓以前跑马圈地的规模扩张时期已经过去，接下来拼的是运营和服务，提升出租率和坪效、降低成本才是根本。

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　　结语

　　大量的暴雷是市场自然出清的必然，随着监管的加强，行业的出清带来的是运营效率高、资金实力强的头部企业市场份额的提高。我们看到，巨头继续加码头部企业，蛋壳公寓的5亿美元的C轮融资，自如的融资5亿美元B轮融资，阿里、腾讯仍在其中。

　　作为投资的选择，一方面是运营效率高的头部企业；另一方面是为运营商提供服务、增加运营效率的赋能性企业，比如SAAS系统、金融系统等等。

　　在万亿市场面前，机遇与挑战并存，任重道远且行且珍惜。

　　来 源：鸿坤集团

      编 辑：liuy