柏文喜：以金融手段促进商办物业的价值流动

来源：房讯网 时间：2019-12-20 点击次数：919次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

　　来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、北京金隅投资物业管理集团有限公司、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

　　当天下午进行的"蓝光文商旅论坛"领袖圆桌对话环节，以"京西南区域商业办公发展新模式"为主题。中国企业资本联盟副理事长柏文喜受邀参加了讨论环节，并从金融角度与现场嘉宾分享探讨了商办地产的创新发展。

　　柏文喜认为，从金融角度来讲，金融是从术的层面上来帮助行业解决问题的。商办物业的问题在于资产的流动性相对来讲比较差，大家都讲到了商办物业交易大宗的特征，大宗意味着低频，这是商办物业交易的特点，反映了商办物业流动性比较差。

　　以下是柏文喜在领袖圆桌对话环节发言实录：

　　对近期的商办市场，包括楼市，怎么看的问题？最近我接受媒体采访时也讲了我的一些看法，经过近两年的防风险、降杠杆、降负债，现在很多企业运行风险已经下降了；从国民经济大势上来看，第三季度到第四季度的国民经济增长小幅下行。在下行压力之下，大家发现财政政策和货币政策虽然还在强调稳健的基调，但实际上已经进入了相对宽松、相对放松的阶段，长期利率已经在走低，尤其是昨天富力H股增发的问题，去年10月份就上报了，拖了一年多，昨天核准了，这是一个信号。

　　在房产调控方面，行业监管部门对于资金流向楼市，尤其是流向土储市场方面严加防范，最近为什么突然放松。所以核准富力H股增发是一个信号，虽然不代表从此货币政策楼市调控有一个根本性的转向，不代表行业监管政策拐点的到来，但是这个行动表明了整个调控和大的政策的松动，对未来是有利的。

　　从实践中来看，环京楼市，因为一般楼价的下降都是周边地区先降，而且降很多，核心地区抗跌能力会强一些。前两年，尤其是到去年，环京地带无论是固安还是燕郊地区，楼价降了至少1/3以上，可是最近回升的非常明显，我不知道固安的价格走势怎么样，燕郊现在又涨回来了。

　　所以对于明年和后来的楼市，包括商办楼市的走向，我是相对来讲乐观的，而且必须乐观，经济托底的行业都不乐观的话，其他都是空话。

　　因为我是做投行的，也从金融的角度来谈谈对京西南区域商办楼市的一些看法。

　　从金融角度来讲，金融是从术的层面上来帮助行业解决问题的。商办物业的问题在于资产的流动性相对来讲比较差，大家都讲到了商办物业交易大宗的特征，大宗意味着低频，这是商办物业交易的特点，反映了商办物业流动性比较差。

　　商办物业的价值是由什么决定的？一是它能够带来的租金，二是由它的流动性来决定的。如果我们能够通过一些交易结构的设计，通过一些金融手段，通过资产证券化的形式把其凭证化、等额化，甚至电子化来提升其来源性，在同样的现金流创造能力之下，实际上它的价值也提升了。而且在这方面，听说蓝光有一些金融方面的设计，包括资产管理、基金等有一些配套。我想都是准备用这个来为其物业流动性的提升做一些支持，我认为蓝光的构想还是非常周到的。

　　蓝光作为川渝地区老大，来到北京发展，而且选择了京西南这个处女地，是很好的方向。期待公司也能获得发展，改变京西南商办市场的现状。

　　最后介绍一下，中国企业资本联盟是早年北大方正创始人王选院士发起的一个企业间相互交流学习和互助的民间社团组织，现在是一个独立的非公益性组织。第一，这个组织里有300多位不属于任何组织的独立经济学家，在帮这个行业做一些资本市场的事情，帮行业做一些融资和资本市场对接的业务。第二，促进会员之间交流，这个组织在全国应该有好几万会员，比较活跃。

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