北京豪宅市场不限价地块密集入市,面临"高周转"考验

来源:房讯网 时间:2020-08-17 点击次数:104次 作者:成都写字楼网

  受不限价地块密集入市的带动,北京豪宅市场出现触底反弹的迹象。

  8月14日,北京两个10万+项目集中开盘,中海甲三号院和北京金茂府二期分别创造了首日成交20亿+的成绩,其中中海甲三号院的无样板间开盘尤为引人注意,这也是北京首个无样板间开盘的豪宅项目,加之此前分钟寺超级大盘拿地次日即招聘,颐和金茂府、融创香山壹号院两大豪宅也都在拿地不久后即亮相,北京豪宅市场的风向开始有所转变。在供应井喷的预期下,北京豪宅市场已进入到“高周转”通道。

  没有样板间的开盘

  作为豪宅产品,中海甲三号院开盘首日接近70%的去化率并不算低,但尤为引人注意的是其没有样板间的开盘方式,这在北京豪宅项目中尚属首例。

  一位长期关注豪宅产品的业内人士告诉北京商报记者,按照传统的豪宅销售逻辑,高端产品销售更注重客户体验感,因此豪宅在售卖时一般会以现房入市或者在有像样的示范区、样板间之后再考虑入市,这样才能通过实物来传递开发商的产品理念,让客户也能有更深入的了解,毕竟都是上千万元的消费。“豪宅项目不同于普通住宅,产品打造以高溢价为目的,只有给到客户更广阔的想象空间,才能达到高溢价的目的。”上述业内人士进一步表示。

  合硕机构首席分析师郭毅同样表示,对于10万+的豪宅产品来说,没有样板间的开盘并不多见。对于潜在客户群体来说,没有一个好的样板间或者示范区,他们并不能直观感受到项目最终落地所呈现的效果,开发商的产品理念也无法传递到位,这对于项目销售是减分项。特别是最近几年,无论是普通商品房还是豪宅项目都频频曝出一些质量问题,仅靠几张效果图就去吸引千万元级的购房者还略显牵强。“但从首日的销售成绩来看,中海的品牌效应以及重仓北京的动作,还是赢得了购房者的青睐。”

  对于中海此次无样板间开盘的动作,中原地产首席分析师张大伟则表示,虽然豪宅产品偏向于“慢工出细活”,但按照中海甲三号院项目的拿地时间来算,当前入市也不算急迫。没有样板间可能是出于其他原因,从豪宅产品营销节奏上来讲确实有些超前,但从最终销售的成绩看,此次中海甲三号院入市的动作并非临时起意。

  包括郭毅、张大伟等在内的行业人士判断,受外部市场环境影响,此次中海的入市动作或是想通过压缩营销节点来达到提速的目的,才选择没有样板间开盘的方式;另一方面,中海应该是从前期拿地的节奏判断,未来竞品供应量会陡增,这样在锁定意向人群方面能快人一步。

  值得一提的是,在今年北京已出让宅地中,中海亦是拿地的“积极分子”,其独立竞得三宗不限价地块,与首开联合竞得一宗不限价地块,合计花费近200亿元。其中,房山区轨道交通房山线稻田站不限价地块溢价率高达41.34%,而亦庄河西区不限价地块刷新了今年北京的总价纪录。

  不限价的春风

  “目前北京限竞房供应可以说处于饱和状态,再加上今年的特殊情况,不限价产品的增多也是顺应市场变化而出现的。”地产分析师严跃进表示,在消费者层面,高净值人群出于对产品品质的急迫情绪,和部分海外人才回流,为豪宅入市提供了需求端的基础;产品层面,持续三年“以限竞房为主”的土地供应策略让市场呈现“刚需盘红海、高品质高端改善盘难求”的局面。

  据统计,过去三年北京一共有212宗地块供应(包括部分流标),其中限竞房供应了113宗,合计住宅部分面积是1008万平方米,共有产权52宗地块,不限价的商品房地块只有21宗。

  大量限竞房入市,对缓解北京住房供需起到了较为关键的作用,但同时也因为同质化严重带来了去化难题。

  除上述因素外,北京供地节奏已发生明显转变,不限价地块渐成供应主力。据中原地产统计,以成交为界限,2020年北京一共成交了商品房住宅地块34宗,其中有28宗不限价,而未来挂牌的7宗地块也全部为不限价。

  以中海甲三号院所处地块为例,这是去年7月由中海以79.4亿元竞得,溢价率 18.79%,折合楼面价约6.6万元/平方米。“四环”“不限价”等词汇让该地块颇受瞩目。

  “选豪宅从来都不是一个区域的比较,而是整个北京范围内的竞争。”郭毅直言,从西局到樊家村,再到造甲村,丰台是近几年新兴的豪宅片区,但与真正的大热高端项目聚集区相比还需要培养消费者认知。

  北京商报记者了解到,颐和金茂府和融创香山壹号院都是今年初所竞得的地块,而且在地块收入囊中不久后便公布了案名,按照目前透露的消息,两个项目大概率都会在8月底入市,从这一点上看,无论是中海的无样板间开盘,还是北京金茂府的二期,都提前与其拉开了时间差。

  豪宅“高周转”的考验

  无论是被动接受还是主动争取,北京豪宅市场似乎进入到“高周转”通道。

  “北京楼市即将进入全面不限价时代,虽然不排除未来还有零星限价地块出让的可能性,但总体来看,2020年北京住宅土地的不限价已经全面开启。”张大伟称,从趋势上看,2020年10月开始,北京入市的项目中80%将变成不限价,其中10万+项目有望超过10个。

  张大伟进一步表示,去年北京豪宅项目成交600多套,但去年并没有相关产品供应,因此今年的成交量预计会达到上千套。如果下半年豪宅项目供应井喷,那么必然会带来互相“打架”的情况,这就考验开发商如何加快去化节奏。

  严跃进同样表示,上半年整个楼市处于“静默”状态,因此大多数开发商都将面临全年销售业绩无法达标的困扰,当前时间段是房企最后的冲刺期,豪宅产品也将寻求“高周转”的突破,但是否能达到“高周转”的预期仍需时间来检验。

  在供应井喷的预期下,豪宅客户俨然成为最大的稀缺资源,尤其是在市场低迷的状态下,这一小众群体也会变得更加谨慎。严跃进提醒称,选豪宅看的不仅仅是地段,品质所带来的附加值更为重要,如果因为“高周转”而丢失了这一重要元素,那么让利销售也不能换来这一小众群体的青睐。

  北京商报记者注意到,在此之前部分豪宅项目已有交房时缩水“减配”的先例,由此也引发各种维权事件,这种“挤”出利润空间的做法并不可取,当然如果因“高周转”而忽视产品的质量,同样无法被市场所接受。

  对于下半年北京豪宅市场的购买潜力,上述业内人士一致判断,最主要还是在于宏观经济的影响,开发商要顺应楼市变化,以把握最佳入市时机。

  来源:北京商报

编辑:wangdc

 

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