房讯指数：保障性租赁住房纳入公募REITs，新居住迎来新发展

　　日前，国家发改委发布了《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确提出将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金试点行业。政策的发布，给租赁住房行业的发展注入强劲的信心。

　　实际上，近年来国家频发租赁住房建设方面的支持政策。2021年政府工作报告提出，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。“十四五”规划纲要也明确提出，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给。

　　成都写字楼指数研究院认为，发展租赁住房已经被国家当成解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的尝试性解决方案和有效途径。短期来看，大城市住房问题、租赁住房将成为政策发力的重点，新市民的住房需求同样得到重视，这是基于去年以来市场变化做出的政策措施。而从中长期来看，住房市场和住房保障两大体系的完善，成为今后五年的政策目标，这也将对未来的调控思路作出引领。

　　住房租赁市场挑战和机遇并存 供给端呈现多元化规范化

　　自2015年中央经济工作会议首次提出"租购并举"以来，住房租赁市场的发展逐渐受到各方关注。在大城市房价高企的背景下，租赁住房是解决大城市住房突出问题的重要方式，也是城市新市民和青年缓解住房困难的重要手段。

　　2020年，在"租购并举"政策推进落实下，住房租赁市场行为正逐渐规范，市场环境亦进一步改善。

　　从政策来看，国家"十四五规划"提出，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。推进住房租赁市场的规范与发展成为未来五年的重要工作，也是关系社会民生的关键因素，租赁市场的发展迎来挑战和机遇。

　　12月，中央经济工作会议从战略层完善租赁市场相关政策，从保障性、供应及租金调控等方面规范租赁市场。一方面鼓励租房市场的发展，要高度重视保障性租赁住房建设；土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房；另一方面对市场提出进一步规范发展的要求，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场；要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

　　各级政府也纷纷推出政策举措，从顶层到底层规范租赁市场发展。据机构统计，2020年，全国共计颁布租赁相关政策超过200条，以权益保障类、市场监管类政策为主。

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　　2019年，中央财政在全国进行城市试点，根据不同能级城市给予不同财政支持，到2020年试点城市范围扩大，在住建部的指导和支持下签署《发展政策性租赁住房战略合作协议》，国家给予城市更多资金用于支持住房租赁市场。目前，中央财政支持住房租赁市场发展试点城市主要有24个。由于城市人口规模、房价水平、经济发展等方面的差异，不同城市的租赁市场发展速度和趋势并不相同，在外来人口较多、住房问题比较突出的一线城市，租赁市场的发展更加积极。

　　从市场来看，2020年新冠肺炎疫情对租赁住房市场造成了冲击，全国租赁市场进入低温运行状态，据机构研究分析，重点40城中有八成城市租金收益率出现下降，七成租金议价空间上涨。至2021年一季度，租金下滑趋势放缓，2021年3月，全国大中城市租金挂牌均价为34.51元/平方米/月，环比上涨0.13%，同比下降2.04%，市场需求继续回升，租赁市场持续回温。

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　　从供应来看，当下租赁住房供给端呈现多元化，既有招拍挂市场的租赁用地、自持用地，也有集体建设用地以及存量改作租赁的项目等。统计显示，截止2020年底，全国范围内累计共推出租赁用地约235块，规划建筑面积超1502万方，环比微跌。

　　集体用地建设租赁住房的供应规模不断扩大，包括北京、广州、杭州等城市纷纷加码，对于我国农村土地盘活也有着深刻意义。5月，北京首创繁星十八里店集体土地租赁房社区品牌发布，是首创置业首个、同时也是北京最大的集体土地租赁房项目，总建筑面积约40万平米，可为市场一次性提供超过6500套租赁住房。

　　新生代住房租赁群体崛起 长租公寓行业稳中求进

　　"跑路"、"爆雷"，接连的负面消息使得2020年长租公寓行业再一次走上风口浪尖。由于受到疫情的冲击，租赁市场遇冷，长租企业出租率下降、违约率提升，出现了因现金流断裂而无以维系的现象。依据公开信息不完全统计，2020年超 40 家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

　　究其原因，一方面是疫情加速了长租企业经营风险的暴露，市场环境的降温让一些盲目扩张的企业资金链难以为继，另一方面，长租企业拓展速度放缓乃至停滞，融资难度增加。同时，政策上对租金监管趋严的趋势也加速了运营不规范的企业被淘汰。

　　需要注意的是，市场上"爆雷"风波多是由分散式长租企业引起。目前国内长租公寓企业，根据物业分布，主要分为集中式、分散式。集中式长租公寓以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的，多是房企布局租赁住房市场，拓展多元化业务；而分散式公寓则以中介机构和专业运营商为代表，包括自如、魔方等。

来源：企业公开信息 成都写字楼指数整理

　　依据公开信息统计，头部房企中已有近五成涉足长租公寓，其中 2017 到 2019 年涉足长租公寓业务的房企占比超过 75%。房企依托于资金、房源等优势，为租赁市场提供的机构化房源占比在近两年逐渐提高。万科泊寓2020年新开房源 4.26万间，累计获取房间数超19万间，开业规模超14万间；龙湖冠寓2020年新开业也达到 7766 间，截至年底已布局全国30余个高量级城市，开业超过8万间，获取房源超11万间。

　　此外，去年依旧有房企入局，大华集团、融通地产、星河控股各自推出旗下租赁住房品牌"大华享寓"、 "融寓" 、"星河郡寓"等。

　　从专业运营商来看，企业规模差距拉大，阵营内收并购频现，优势资源向头部集聚。例如，去年安歆集团先后战略并购易企租、入股杭州诺巢故寓及新起点；魔方集团收购V+SPACE上海白领项目；世联红璞公寓将整体出让，由世联行大股东珠海大横琴集团有限公司和魔方生活服务集团接手。在开业规模上，头部企业依旧处于领先地位，魔方、乐乎累计开业规模均超过5万间，世联红璞、V领地开业规模则分别达3.3万、3.1万间。

　　从行业整体来看，2020年长租公寓市场总体规模依旧呈上升趋势，但增速有所放缓。尤其是上半年，由于疫情影响开业节奏显着减慢，下半年开业增速才逐渐恢复。疫情下长租公寓普遍选择较审慎的布局方式，多选择北上广深杭等租赁市场发展比较成熟的城市。据统计，在北京、上海、深圳等 13 个城市的数量占头部房企 门店总数的近 85%。

　　随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进，租赁消费升级大势所趋。在行业增速放缓的背景下，企业也应该结合自身的优势、资源和规模，强化运营能力。预期未来随着"租购并举"政策的全面落地，聚焦经营质量，提升开业转化效率，坚持稳中求进将是长租公寓行业主旋律。

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