柏文喜：融资端持续大幅利好可救房企？有形之手该出手了

　　11月23日，史诗级救市政策“金融16条”正式发布。次日，融资“大礼包”立竿见影。

　　中国工商银行与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家房企签订协议，提供意向性融资总额高达6550亿元。同日，建设银行与8家房企签署协议，融资惠及央企中交建，地方国企首开、越秀，以及民企万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华。

　　多家银行与房企密集“牵手”，深化银企合作，将定向“帮扶”落到实处。一系列的高层定调，加上“第二支箭”迅速跟进，正让这场开发商“救援行动”落到纸面。

　　从“ICU”到“KTV”模式，政策落实眼花缭乱，此波“速效救心丸”，到底能起到多大的作用？

　　纵观“金融16条”，大多与房企融资及化解债务风险及保交楼相关，防范金融风险扩散，而非让暴雷房企重生。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜认为，之所以推出以国家队出面提供增信措施来支持民营房企发债的举措，貌似政策力度很大，但是增信机构需要提供的反担保或质押措施比房企直接向银行融资更苛刻之外，还要付出相当的费用，从而让其只能成为优质民企给自己锦上添花的宣传品，而实际上真正的落地额度与覆盖面都相当有限。

　　“以银行保函取代预售资金监管这一措施而言，出险房企和处于困境中的房企因为信用缺失而导致银行根本无法出具保函。”

　　此外，“金融16条”结合2000亿元“保交楼”专项借款的出台，鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具，保交楼仍是重中之重。在焦点财经采访的几家暴雷房企表示，他们无法和优质房企相比获得相关融资，目前仍以保交付为主。

　　而所谓的银行支持房企授信额度，也是为了呼应央行“金融16条”的定调，即“表演式授信”，能够按“挤牙膏”一样的策略释放出来就不错了。根据未来预期，如果销售未好转，授信额度不可能大幅度兑现。“2000多亿的并购贷授信几乎没有落地，就是前车之鉴。”

　　银企合作关键是看落地。金融机构银行有比较严谨的投资标准和体系，即使有16条政策指导，但是在实操层面，就每个业务端口、每个人、每项业务来看，金融机构银行端也不会那么宽松，还会守住自己的标准。

　　与融资端的定向“放水”维稳楼市相比，市场销售端的回暖才是市场复苏的关键。同样的，银行授信额度的授予也会看企业基本面，有良好业绩的房企无更能脱颖而出，这也与销售市场紧密相关。

　　柏文喜认为，救行业、救市场目前已然是政策层的共识。诸多政策接连出台无不体现出政策面的焦虑。但是新政策的出台似乎只是资本市场的短暂狂欢，却不见楼市回暖的真实反应。“这说明仅仅依靠市场机制、以促进房企融资已很难实现当前的房地产市场回暖与行业复苏问题。“

　　从房地产行业发展与楼市运行来看来，短期看资金，长期看销售。为了改变市场端回暖效果不佳的情况，近日政策层面动作不断。

　　根据11月23日国务院常务会议强调，除了提到加大金融支持实体经济力度之外，特别强调适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。

　　柏文喜的观点则是，当前已经出现市场和政策双向失灵。应该以政府直接入市或政府信用背书来修复市场信心。

　　为此，他建议，中央政府和地方政府可以以政府信用发行特别债券，或者支持央国央企和政府平台公司发行特别债券来注入市场端和资金端，并对这些资金实施封闭管理，从而以较低的资金风险代价来促进市场信心的修复和市场机制的恢复运转。

　　“在短期内实现保交楼的同时促进行业信心修复和市场机制的恢复，就长期而言。则必须让房地产行业的发展与土地财政彻底脱钩，只有如此，中国的房地产行业才会有未来。”柏文喜称。