解析2011成都土地市场展望今年发展

来源：好楼在线时间：2012-02-01 点击次数：2400次作者：成都写字楼网

    土地市场的冷热情况与房地产市场的发展可谓息息相关，很多业内人士将土地市场的交易量看作是房地产行业进退的风向标。以去年十银期间全国土地交易为例，中国指数研究院在11月发布的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津。而这一数据也恰恰成为业内认定楼市拐点到来的标志之一。

    只是当下土地买卖收入对于政府财政收益的重要性不言而喻（2010年土地出让金占地方财政收入的比例已高达76.6%），在目前国内经济还未实现由传统的经济发展方式到现代经济发展方式转型的情况下，土地买卖将会给政府带来最大的财政支持。所以不少人对于房价拐点说不以为然。一种普遍的观点认为：土地市场遇冷只是暂时的，房改使得开发商撑不住，买不起地（买得起在确保利益前提下也建不起），但是地方政府有何尝撑得住？据悉去年土地出让金比前年减少了5200亿。

    然而随着2012年中央明确表示房改政策仍将继续坚定实行，楼市的前景再次扑朔迷离起来。不过一般观点认为至少在最近这两三年内，国家会继续房改,房价稳跌中渐稳不会明显反弹、土地市场地王频现的情况以不会出现。

俗语说：知己知彼百战不殆，要想投资房地产必须对投资所在地的土地市场有所了解，成都近年来随着西部核心的地位日益凸显，房地产投资的前景也不断升值成为各地投资者关注的焦点。下面便对成都市土地市场去年交易状况作出回顾及今年的相关展望。

去年个月成都规划用地指标图

    2011成都土地市场遭遇前所未有的“寒流”，往年“地王”频现的风光一去不复返。若要梳理近一年以来的成都土地市场，地价下跌、成交下滑、商业走热等现象无不成为其年度关键词。然而，在土地市场冷锋过境之后，也有部分人士读出了一丝乐观意味，“前端土地市场的逐渐降温，或将在一定程度上促进成都楼市回归理性。”

    2011年1月—3月，成都土地市场零放量；直到4月才逐渐破冰，迎来了市场的小阳春；但好景不长，第三季度开始，开发商拿地激情降低，就连攀成钢、光华片区的优质地块也难逃流拍的噩运，这让不少业内人士跌破眼镜。比起时有人气个盘出现的楼市来说，这一年的成都土地市场显得更为寂寥和冷清。

    6月开始，成都土地市场首现流拍案例，现在来看，这场流拍似乎已是土地市场步入寒冬的初步显现。据中成房业提供的数据显示，2011年上半年全市共出让土地88宗，总成交面积7013亩，成交金额205.01亿元。成交面积同比下降58.17%，成交金额同比下降35.63%。
　
　中成房业分析人士认为，受国家宏观调控影响，企业拿地更加谨慎。2011年上半年成都市土地推出量大幅下降，成交地价普遍偏低。其中，上半年供应土地主要集中在1月、5月、6月，2—4月连续3月无商品住宅用地供应，主要以保障房用地及各种配套设施用地供应为主。造成住宅用地供应冷清局面的原因主要有三：第一，由于成都实施了“持证准入”等制度影响了企业的拿地热情；其二，宏观调控背景下，国家狠抓保障房建设，商品房土地供应暂缓；其三，一季度处于传统土地市场淡季；其四，成都年初先后发布的住房限购令和房价调控目标，使得房地产市场买卖双方进入观望状态，开发商拿地越发谨慎。
　　
　　随着住宅市场调控的不断收紧，2011年成都土地市场则出现了商业和办公用地持续走热的情况。今年前11个月，主城区一级土地市场上，商业和商住混合用地交易成为绝对主力，市场需求得到快速释放，商业及办公用地规模迅速扩大。
　　
　俗话说“水满则溢”，供应量超过市场消化能力从而导致商业地产大量滞销和堆积的“难堪”局面，也让不少业内人士为之担忧。10月，成都主城区商业新增供应面积8.2万平方米，成交却仅有3.9万平方米。不足一半的成交面积，似乎是当前商业地产市场、投资性物业市场“供求失衡”的信号弹。有机构预测，未来开发商对商业及商住混合用地的选取愈发谨慎，尤其是在当前调控政策及信贷环境无明显利好转变的前提下，一些开发周期较长或对资金要求较高的地块可能面临流拍风险。

去年成都全年推出土地列表

2011成都土地三大关键词
关键词一：慢热

回顾全年的成都土地市场，可以用慢热来形容。中国指数研究院发布的《2011年1~3月全国120个城市土地市场交易情报》显示，在10个重点城市中，深圳和成都两个城市无住宅用地成交。

春节大假后，成都土地招拍挂市场没有随着春天的到来而回暖，显得格外冷清，连续3个月放量为零。与此形成对比的是，大量的保障房用地和市政配套设施用地，通过行政划拨或是协议出让的方式入市。

这样的境况一直持续到5月，随着房地产传统旺季的到来，土地市场开始“破冰”。5月9日，竞拍出让5宗土地净用地面积共计196.02亩，但最后成交的溢价率都并不高；而5月20日主城区的第二场土地拍卖会则更为清淡：高新南区的两宗大幅地块，备受保利、龙湖、中海、华人、新希望、华润、花样年等知名开发商青睐，但在拍卖现场遇冷，丰收片区地块中国中建地产以起拍价收入囊中，另一宗仁和片区的大幅地块仅以溢价率2%被中海竞得；5月31日成都市国土局再发布5宗住宅和商业土地拍卖公告，合计560余亩。5月之后，据统计，整个6月招拍挂出让土地总量是5月的3倍。

去年成都土地流拍状况

关键词二：流拍

    土地市场刚刚“破冰”不久，进入第三季度的成都土地开始频频遭遇流拍，显示出开发商对市场信心不足。
    10月，成都土地市场提前入冬。10月26日，成都四宗土地拍卖因为“报名人数不够”被终止拍卖，原本定于当天拍卖的另外两宗地块已在此前两日就公告终止拍卖。不仅如此，两周前位于双流的两宗近249亩商业用地也已流拍。
    据四川中原地产的土地半年报显示，2011年上半年，住宅类用地供应1384.16亩，成交1236.71亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华片区，为条件佳、潜力大的优质地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见。
    据悉2011年全年流拍土地高达29宗。尽管如此，在流拍事件频发的第四季度，仍有令人关注的拿地企业。11月3日，新加坡丰隆集团竞得位于温江区公平街办太极社区10、11、13组地块，面积合162.7374亩，宣布其正式进入成都市场。随后丰隆集团高级副总裁梁德平公开表示，丰隆集团一直在中国西部寻找发展机遇，而成都作为中国西部的特大中心城市，市场前景广阔。据了解，新加坡丰隆集团将投资18亿美元，在光华片区投资建成商业体量达49万平方米的城市综合体。
关键词三：商业
    2011年，整个成都楼市的热点词非“商业地产”莫属。商业地产回报率加上物业升值，都比住宅高，并且投资风险更低。正因为开发商顺应了购房者这样的心理，在土地市场上的表现也如出一辙，商业地块的受欢迎程度大大高过住宅用地。
     据成都市国土局的公告统计显示，从第四季度开始，成都土地市场开始放量供应，截至10月17日，成都市国土局公告10月以来的拍卖和挂牌出让的土地已经达到3610.2572亩。值得关注的是，成都在土地供应结构上也作出了调整，在推出的地块中，商业比重有所加大，与住宅的比例接近持平，而按照以往的惯例，入市的地块中都是住宅多过商业。
    在政府推出的商业地块增多的同时，开发商对商业地块的兴趣也更大。以11月的城南为例，主城区的主要成交地块集中于城南大源组团附近，均属于商业地块，其中1宗颇受开发商追捧，溢价率高达233%。

去年成都成交地块一览

遇冷原因
    那么土地市场为何遭遇“千年极寒”？成都业内人士曾表示：“2011年成都土地市场出现慢热和流拍的两大现象，原因主要有三。第一，政府宏观调控深化，受‘三限政策’的影响市场消费力萎缩，大部分房产企业回款困难直接导致土地市场低迷；第二，高企的地价对现如今的房产企业失去吸引力，房产企业的利润空间减少，也是土地市场低迷的重要原因；第三，开发商对未来市场情况预判的模糊和不确定因素，使大部分房产企业的预期降低。”
    不得不承认，楼市交易的走低直接影响着土地市场的起伏。成都去年春节之后，先后发布了住房限购令和房价调控目标，房地产市场迅速萎缩，开发商更是谨慎，全年土地市场都难以出现往年的火爆景象。不少业内人士都认为，如果调控没有放松的迹象，市场情况持续恶化，开发商会认为贸然拿地风险非常大。

今年展望
    那么年关已过，除了回顾与盘点，人们更多地对明年的市场开始有所揣测。首先，去年土地成交量的下降使得土地价格下跌，地块成交价格及溢价率回落明显，底价成交地块增多，那么今年的土地价格会持续走低吗？
    业内人士分析认为，虽然楼面地价下降，但会有一个底线，政府会把它保持在一个合理的价位上，保证以前拿地的企业的利益，以及今后土地市场的平稳，会定一个合理价位来稳定市场。
    对于今年土地市场的走势，有业内人士分析说：“从近期风传的港资企业抄底内地土地市场的资讯，可以看出未来一年的土地市场由于地方政府的财政需求，地价会有一定的浮动；另一方面，一些有实力、融资渠道宽泛的房产开发企业也有可能在土地市场进行抄底行为；而还有一部分的房产企业或许会通过其他方式如城镇周边的土地整治等进行拿地。综上所述，土地市场的变化一定受房产买卖市场的影响，房产市场如果能平稳地发展，土地市场发展的可能性才会更大一些。”
　　

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