买房现在该出手吗？

来源：华西都市报时间：2012-06-29 点击次数：2395次作者：成都写字楼网

在即将结束的6月，楼市延续了上个月的回暖势头。全国各地，住宅市场销售停止下滑甚至触底反弹，向来反应滞后的土地市场也再现开发商高溢价拿地的情况。于是，有人断言，在经历两年的严厉调控之后，房地产市场将迎来拐点，想要买房的人，现在就是最佳的出手时机。真的是这样吗？

本期“财富观”，华西都市报记者与著名经济学家、商务部研究员梅新育、上海易居房地产研究院副院长杨红旭、四川中原地产市场研究中心主任周觅共同讨论，楼市是否已经面临拐点？国家是否有可能放松甚至放弃调控？现在是不是入楼市抄底的最好时机？

精彩观点

国家不可能放松房地产市场调控，这一轮经济下行压力再大，也比不过1998年，而房地产市场问题已成了关系社会稳定的政治问题，孰轻孰重，不难辨别，只不过房地产利益集团鼓噪舆论把水搅浑、把人搞糊涂而已。 ——梅新育

房价下半年肯定会涨，但不太可能出现报复性上涨，至于出手买房的最佳时机，我觉得已经过了，一季度的时候比较好，不过现在也还不错。——杨红旭

近期，开发商拿地热情较高，土地交易市场呈现持续火热，但这背后部分开发商其实已经到了非拿地不可的地步。 ——周觅

房地产是否已到拐点

华西都市报：五月和六月，全国各地楼市成交量回暖，北京出现了最近这两年来的首次上涨，深圳再现千人排队买房的局面，而成都的土地市场更是频频出现高溢价成交的情况，房地产市场是否已经到了拐点，即将出现反弹？

梅新育：由于宏观经济政策基调从抑通胀转向“稳增长”，货币政策放松，房地产市场出现一些反应是正常的。但这种成交回暖是在冰封多时的基础上回升，并不是在成交量很高的基础上进一步上升；某些千人排队现象不排除是开发商导演的营销手法。

杨红旭：其实成交量回暖已经持续了好几个月了，我觉得房地产市场可以说已经到了拐点，出现成交反弹也会形成趋势。

周觅：今年上半年楼市成交呈现出不断反复的特点，今年2月楼市成交量开始走出“小阳春”，3月份成交量大幅攀升，随后4月份回落，5月份冲出“红五月”。然后6月份的数据又出现回落。

在国家调控政策依旧严厉的情况下，二套房的信贷门槛依然很高，投资性需求并未爆发，刚需仍然是支撑起市场的主力。但刚需对于政策、价格的细微变动都十分敏感，并不足以对楼市产生强劲的支撑。

近期，开发商拿地热情较高，土地交易市场呈现持续火热，但这背后部分开发商其实已经到了非拿地不可的地步。前两年随着房地产市场进入冰封期，开发商拿地的热情迅速褪去，一些开发商已经近两年未曾拿地，现有土地储备已经难以维持正常的开发计划。

新房成交震荡、土地交易活跃、政策依旧严格，综合多方面情况分析，房地产市场并未出现明显的拐点，但房地产行业已经走出了最坏的时候，拐点已经在形成之中。

微调是否意味着调控放松

华西都市报：日前，央行三年来首次降息，在央行下发的文件中也再提七折优惠利率，同时部分地方政府对楼市的微调似乎也得到了默认，这是不是意味着国家对房地产市场的调控正在放松？

梅新育：“重申七折优惠利率”等说法是某些媒体蓄意曲解和捏造，不排除背后有房地产势力指使以营造有利于自己的气氛，已被央行、发改委等辟谣。相反，上海等地已经发布了进一步收紧限购的措施。

国家不可能放松房地产市场调控，这一轮经济下行压力再大，也比不过1997—1998年、2008—2009年，而房地产市场问题已经变成了关系社会稳定的政治问题，社会动乱风险

与不可持续的所谓“保增长”压力，孰轻孰重，不难辨别，只不过房地产利益集团鼓噪舆论把水搅浑、把人搞糊涂而已。

杨红旭：总体来说，国家层面上并没有放松，但货币政策和地方政策已经开始出现松动，呈现出一种“紧中趋松”的态势，如今限购令仍没有松动，我认为中央政策不会因为经济下行压力而放弃调控。

周觅：国家的调控政策至少不会再加码了，但地方政府会在不违背宏观政策的前提下，进行微调，这种情况在未来一段时间将会成为常态。实际上，国家并不希望看到楼市量价齐跌的情况，相反更希望看到房价稳定的情况下，成交量保持在一个合理的水平。

现在是否买房最佳时机

华西都市报：就今年的情况，房价有可能出现大幅上涨吗？现在是不是大家出手买房的最佳时机？

梅新育：我不大赞成大家现在出手买房，因为可能会成为给开发商击鼓传花的接盘者。

以下因素在制约房地产市场反弹：第一是实体经济部门形势不太好，居民收入增长势头减缓，几乎所有省份加薪幅度都大大降低，而且收入预期不佳，没有太多能力透支未来用于支付房产。

第二是各国政府这一轮反危机政策力度会比2009年温和很多，因为大力度刺激政策对保增长的效果已经很小，而副作用则不可低估，特别是发达国家货币政策不会进一步加码。如美欧实际利率已经接近于零，欧洲名义基准利率只有1.0%。倘若过度依赖降息来保增长，美欧都很有可能陷入货币政策完全失效的流动性陷阱。人民银行宣布降息后，海外初级产品市场一度猛涨，随后便回跌，原因就在于此。

第三是保障性住房正在陆续入市，而且要不了太久就会陆续建成而放量。我们财政支出中的住房保障支出2009年是725.97亿元，2011年上升至3822亿元，这意味着什么？

杨红旭：房价下半年肯定会涨，但不太可能出现报复性上涨，至于出手买房的最佳时机，我觉得已经过了，一季度的时候比较好，不过现在出手也还不错。

周觅：上一次楼市报复性上涨的情况肯定不会再次重演。政府在多年的房地产调控中积累了比较丰富的经验，不再是利用单一手段进行调控，更加注重多管齐下。我们发现备案制度的改革、新的二手房交易税费实施，都在增加投机性炒房的成本，这种温和的调控针对性更加明确，也能够长期作用。

目前来说，对于刚需购房者已经到了比较合适的出手时机。以成都为例，如果购房者对区域选择没有特别强烈的选择，还是能够在三环内买到均价6000元左右的房子。即使是其他热门区域的房价，也较房价顶点出现了约10%的下滑，购房者的选择面相对变大了。

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