城市新生态：未来办公空间与办公模式

来源：房讯网 时间：2018-06-28 点击次数：1508次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 2018年6月26-27日，第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办，主题为"挑战与路径：产业园区的模式创新"。

　　来自300家开发商和运营商、金融和投资机构、物业管理公司、代理经纪公司、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

　　当天下午进行的圆桌对话环节，特邀中交世通资产管理有限公司副总经理黄纯芳担任主持嘉宾，就"城市新生态--未来办公空间与办公模式"等话题进行了热烈讨论和观点交锋。

　　参加对话的嘉宾包括金融街北京置业有限公司副总经理高亮、绿地集团京津冀事业部总经理助理王硕、华润置地北京策划定位及投资负责人孙迎迎、北京金隅文化科技发展有限公司副总经理肖博、伟城顾问（北京）有限公司总裁徐伟成。

　　以下是圆桌对话讨论实录：

　　主持人：接下来我们进入论坛一个非常重要的环节，就是今天的圆桌对话。有观点认为，办公空间不仅仅是一个空间，而是一个办公社区，与传统办公室相比，未来办公空间能提供的最独特的价值不是空间，是连接。办公场景中最理想的办公空间能同时满足员工与员工之间、员工与公司之间、公司与外部三种形式的连接。在座的各位大家是否认同这个观点呢？未来高端写字楼出路何在？未来办公与办公模式会呈现哪些改变？接下来就让我们来自一线的行业大咖给大家做个解读。有请今天对话的主持人中交世通资产管理有限公司副总经理黄纯芳女士。

　　有请以下的对话嘉宾上台：

　　金融街北京置业有限公司副总经理高亮

　　绿地集团经事业部总经理助理王硕

　　华润置地北京策划定位及投资负责人孙迎迎

　　北京金隅文化科技发展有限公司副总经理肖博

　　伟城股份（北京）有限公司总裁徐伟成

　　接下来我就把话筒交给黄总，由黄总主持这个环节的对话。

　　黄纯芳：感谢主持人张平女士。

　　今天我们这个对话的题目是叫“未来办公空间与办公模式”。

　　首先我们会从三个方面，以三个议题的形式来讨论我们今天的这个题目“未来办公空间与办公模式”。

　　第一个议题是未来办公空间与办公模式会有哪些改变呢？刚才我们主持人张平女士也谈到，说现在我们的办公空间最独特的一个价值就是一个连接，也就是说在办公场景中最理想的办公空间是能够同时满足员工之间、员工与公司、公司与外部之间的三种形式的连接。不知道大家是否认同这个观点？未来高端写字楼的出路何在？未来办公空间与办公模式会有哪些改变呢？曾经微软德国的一个CEO表示，他说格子间已经过时，我们新的办公室是一个跨学科实验室，并且是孕育新想法的一个平台，在这里没有固定的工位，也没有固定的时间，员工甚至不需要在办公室工作，也不用打卡。他们所有的1200多个工位是给6个楼层使用，提供1900名员工使用。另外，荷兰德勤总部也是没有一张固定的办公桌，2500名德勤员工分享大概1000张办公桌。这种做法一方面是鼓励员工更多地与同事交流，同时也是更高效地利用这个办公的空间。员工要么去用坐式的办公桌，站式的工作台、会议室、工作亭、包厢，还有小隔间。或者是用注意力集中室，这些完全取决于员工当日的工作安排。所有的办公设备、办公行为都是用数字连接。

　　第一个议题，我们谈到未来办公空间与办公模式会有哪些变化？我有一个引子，说了一些例子。下面我们有请华润置地北京策划定位及投资负责人孙迎迎女士为我们解读未来办公空间和办公模式会有哪些改变。掌声有请！

　　孙迎迎：大家好，我是华润置地北京公司负责写字楼产品线的投资和前期策划定位工作的负责人。我今天刚刚跟主持人沟通的时候，未来办公空间和办公模式会发生怎样变化？这是一个很大的话题。未来我不知道我们在谈的是十年以后还是二十年以后。如果说十年，其实我自己觉得它并不长。但是十年前，退回到2008年，那时其实都没有微信，也没有小米，如今小米其实已经上市了。所以，退回到这个时候，包括今日头条，包括滴滴打车，十年前都没有。我们今天讲未来真的是一个挺大的话题。

　　其实华润置地正是考虑到整个大的公司，考虑到整个市场的变化，随着政府出台各个方面的政策，我们如何走一个可持续性发展的道路。我们也成立了一个专门的创新小组，这个创新小组就是先看自己有什么核心竞争力，再从未来谁是我们办公空间里面的主角，可能95后、00后是当仁不让的主角，我们是从这个角度管理很多创新的项目。其实这些项目都是一些实验性的，有一些是有很明确的目的，但有一些是在我们公司创新战略的框架逻辑之内，我们做一些很随意性的尝试。目的是在目前的大市场和大机遇的前提下，我们一定不能错失掉什么，这是 我们做创新的原则。

　　先讲投资。从投资的角度来说，我相信大家都很了解，北京写字楼投资市场目前的资金水平是全国第一，这是当仁不让的。放眼到全球的整个市场，今天金融街控股的高层也在这儿我看到的报告也是，金融街市场写字楼平均租金是全球第二，应该是在170美金/平米/月的水平。第一名是香港的中环地区，已经达到270美金单价。单从单价角度来看，从华润置地的角度，我们认为整个写字楼的市场，从投资的规划来讲，它的想象空间非常大。

　　市场的流动性。我看到一个17年还是18年的报告，中国写字楼投资性物业的流动性还不到1.0，让我挺惊讶，我记得是0.8还是多少。让我最惊讶的是瑞典那么一个小小的国家，我们都没有对瑞典有印象，说它是大搞房地产或者是投资市场，它的流动性达到了7点多的数值。从流动性的角度，包括政府出台各种资管，包括资产证券化的政策，华润置地对北京的写字楼市场还是觉得它的想象空间和以后从投资盈利的角度来看，这是我们今后发展的重要版图之一。

　　未来畅想办公空间和办公模式，站在华润置地的角度，我们不代表未来得出行模式或者是我们的办公模式、行为模式发生变化之后，我们旧有的空间就全部无效或者是没有用了。我们觉得是过去的办公方式和过去的一些生活模式无效了，但是我们可以从新的场景、新的需求和新的模式出发，去做我们的整个产品的定位。这是投资的层面我跟大家分享的。

　　定位这个层面，华润在这个过程中也面临着从传统的开发商，我们做开发、销售，向我们做投资性物业，我们做持有、经营，大家现在最时髦的一个论坛就是做资产管理或者是大资管的角色，一直在向这个方式去转型。所以，我们做投资也好，或者是我们做一些在建、在规划项目的角度，我们也讨论了目前大家都看好的理念都是什么。第一是高效，效率在不停地提高，这么多科技，AR、物联网、大数据，我们觉得最终是把人推到很高效的状态。第二是灵活性。市场变化很快，你做出来的产品，我们在前期做定位规划的时候，考虑到它的灵活，它可改变的空间。第三是健康。尤其是在北京生活的人是最在乎自己健康的，今天空气好一点，昨天好象PM2.5  200多，我的同事都说北京没办法工作了。所以，在北京工作的同事们，可能对整个健康更关注。所以，高效、灵活、健康的社群打造，这是我们在定位上面的想法。

　　我自己之前是做估值的，我们谈到投资性物业，我们都知道一个写字楼最后估值的时候，租金的现金流是最终能决定它的整个资产价值的。但在华润来看，我们看现在这一秒钟做的所有产品的规划和定位，我们都认为它以后可能在我们的红宝书或者是在估值的层面，我们不光是资金收入的现金流，更多是服务所带来的现金流，能够使资产真正达到溢价和升值。这是从产品规划的定位创新的角度。

　　时间比较有限，我也想听听各位嘉宾其他同事的分享。

　　最后，讲一下产品创新。我给华润做一个比较硬的广告，在产品创新方面，因为华润现在有自己的共享空间的品牌，我们有一个叫润联行，着重打造，我们希望通过润联行这个品牌，希望能够把华润自持的这些所有空间进行资源的有机整合，真正形成在北京市内的可以让它联动起来。这是多个项目的规划考虑。

　　另外，在同一个楼里面，其实我们也不希望是比如三层或者是二层、B1是做了一个共享空间，而是我想用大共享的概念做真正的运营和资产的服务，宗旨都是可以和我们的租户互动起来，以租户的需求为最终的出发角度。

　　这是我们的润联行。

　　我们在产业方面，因为华润置地还是可以坐享很多华润集团七大SBU板块的优势，比如有华润电力、华润医疗、华润金融、华润资本，我们有很多SBU，我们也发挥了这些SBU的产业优势， 我们做的很多工作都是把这些产业融合，在我们的空间内进行嫁接和引入的工作。这是产业引入，当然我们也是跟政府，跟中关村，一直在沟通如何能够把一些真金白银的政策优惠纳入到我们的空间内，这都是我们在产业部分做的工作。

　　提到产业，紧紧围绕我们的资本、技术、人才和公共平台这方面的创新。

　　最后，智慧。我们通过现在最时尚的人脸识别，不用打卡，这是比较前台层面。还有会议室有智慧办公，停车也不用记车在什么地方，我来到这个楼的时候也完全知道这个楼里有没有停车位，对我这种完全没有方向感或者是丢三落四的搞不清很多生活状态的人是很实在的一些创新工作。

　　最终实现华润置地要打造一个智慧化、平台化、产业化、生态化的办公空间和办公模式。

　　以上是我给华润置地做的硬广告，还有我自己在投资、定位、产品方面的一些分享。谢谢大家！

　　黄纯芳：孙总给大家从投资、定位以及产品这三个方面跟大家分享了我们未来办公空间和办公模式会产生哪些变化，基于她在华润的一些产品的实例和体验，都是一些干货分享。我们可以看到未来的办公环境会越来越好，人们的生活会越来越开心。

　　我们请到北京金隅文化科技发展有限公司副总经理肖博女士，从产品创新、运营创新、用户体验三方面为我们解读未来的办公空间和办公模式，会有哪些改变。

　　肖博：大家好，我叫肖博，我是来自金隅文化科技发展有限公司。我们这个公司主要负责的是金隅智造工场项目的招商运营一些相关工作。刚才孙总已经高屋建瓴地把整个产品的投资、策划、定位做了深入浅出的介绍，我们这个公司和我们这个团队主要做的是前期这些工作的落地，我们要把所有这些理念落地到一个项目中去，并更好地去结合。主持人提到未来的办公空间是什么样的，我们的办公模式是什么样的。最近比较热的是联合办公这种业态，我们作为一个项目的招商负责人，我们看过很多家联合办公的模式，我们可以学习的一点是，他们在每个办公空间里边带给我们几个观点特别好。

　　第一，由共享带来的成本的降低。最早如果我接到谁的名片，他在联合办公里办公，我说太小的一个公司吧，资质不太好。但是经过一段时间以后，我已经对这类型的公司有一个非常深刻的改观。包括像现在很多联合办公，他们能拿到一些大单。什么叫大单？他们能够拿到甚至是500强企业他们在某一个领域上要做出一个团队或者是临时拓展出一些团队的办公需求。为什么会这样？因为他们在选址人力成本上，还有他们的整个装修成本上、谈判成本上，各个方面带来一个成本的降低，对任何企业来说，从企业需求的角度来说，是非常好的，我们也会深刻地体会到这一点。

　　另外，给我非常有震撼的是，联合办公在给他客户提供的服务上，真的是非常细致的，以前有些可能真的很难做得到，它会去放大一个小的点上的需求，并且把这些小点上的需求落实。现在基本上很多联合办公空间会有人脸识别，不需要打卡，会议室会非常简单，只需要一个小的插件，你进到这个会议室之后，不需要投影仪，只需要一个码输进去，就直接可以把电脑上的内容投放到墙面的电视上。未来他们还可以通过团队，把整个声控、温控、节能全都做得到。这些对小型的或者是初创型的企业，他们在这些方面的需求和联合办公给他们提供的服务来说，其实是非常到位的。试想如果他们在北京的市场上，我虽然是初创团队，但是我想享受这么好的服务，怎么办？会很难。比如CBD很高端的一些写字楼，我们很难找到很小的比如一百多平的面积，但是现在可以通过联合办公空间的提供，完全可以享受到这种服务。我们有了感受、感触之后，在我们做这个项目的时候，可能就会更多地把这些已经在其它业态上有所体现的一些服务内容结合起来，落实到我们智造工场项目上。智造工场会在几个方面，首先最基础的，也就是最基本的，像生活服务这方面，我们就会从招商的过程中，就会更多地体验。因为智造工场招商是有行业限制的，我们只吸引智能制造相关企业入驻园区的，所以我们园区未来的产业定位非常清晰，更多聚集的是科技类的人群，我们招商的时候，会更多考虑科技类的人群消费有什么特点，我们除了满足食堂、银行、快递最基本的服务之外，可能我们在商户引入的时候，更多考虑像科技类体验感更强的一些生活服务配套引入。孙总刚才提到健康的概念，比如说健身、跑步，我个人非常有感触，并不一定是办了健身卡就能去跑步的。我们在园区里边，围着北区四栋楼，设置了800米长的环形的健身步道，空气好的时候，就可以在园区里跑步。同时这里有一个27米层高的位置，在这里做一个综合型的健身，可以满足客户像游泳、打球、做瑜伽简单的休闲健身的需求。这是生活服务。

　　刚才我们有一位老总提到，有一个做无人机的园区，一个小的机器人，需要200多个零部件，这个其实就涉及到我们园区未来在产业服务方面的服务配套。因为我们园区弊端是对我们招商来说是不利的，产业行业有限制，但是也可以转化成我的一个优势，就是未来我的产业行业有聚集地，它是集中的。我可以针对我集中的产业行业方向，对行业所需的上下游产业链相关的企业和服务配套引入到我们园区。像产业服务，我们为企业配套的大的方向，比如我们的推广平台，国际化的平台，跟高要和科研机构对接的平台，最重要的还有金融服务平台。虽然说我们本身金隅还是国营单位，在金融方面有些束缚，但是不影响我们整个金隅智造平台这个项目，在平台上给客户对接各种资源，我们帮他们做相关的工作和内容。

　　举个例子，这个园区前期招的主力客户，包括有新能源汽车方向，有一个基础配套的打字复印。我们前两天招商引入了一家做3D打印，目前主要是给各大汽车行业去打造一些它的零部件，包括现在有很多汽车的展车，其实都是由3D打印出来的，不是上线生产，那样成本会非常高。那天我跟我的一个同事开玩笑，我们的3D打印其实是给我们园区的客户配了一个高端的打字复印社，你们需要试制试验的产品，在我们的园区就可以实现，非常便捷。

　　金隅智造工场项目，落实到未来的办公空间和体验上，我们更多还是从软性的、服务方面考虑。因为我们是一个旧改项目，之前是一个厂房。优势是厂房层高比较高，劣势就是这个产品的形态还有一些规划的内容我们是改不了的。所以，未来从我们的角度来讲，我们更多会从服务的角度去提升我们办公的空间也好，还有模式的提升也好。

　　黄纯芳：肖总从联合办公这种业态，以及金隅这个项目有一个智能科技专业的项目，针对专业特色的科技型公司，是量身定制的一个项目，叫金隅智造工场。以两个案例分享了运营创新和产品创新以及用户体验这三个方面，谈到了未来办公空间的一些变化。

　　刚才第一个话题是讲办公空间、办公环境未来的状况，现在我们把时空拉回来，我们谈一谈我们眼下现在的情况，题目叫“商办市场目前面临哪些挑战和机遇。”去年3·26新政实施已经有一年多了，现在开发商可以找到商办市场的新逻辑，一是从投机到投资的客户意识的升级。二是从传统售卖逻辑进化到用户使用逻辑。三是从新用户使用逻辑向对产品的全新规划。

　　据统计显示，今年前5个月，商业新增供应是475套，同比下降了27%，成交是783套，下降了60%。成交面积达到了11.69万平方，下降了很多，下降了65%。成交均价现在是每平方达到了34485元，价格是上涨，成交均价上涨了21%。成交总额达到40.3亿，总额下降了58%。目前我们存量的套数是18341套，与前期同比持平。

　　从刚才几个数据看，基本上全部都是下降，一个持平，只有一个成交均价上涨了，均价接近3.5万一平方。套数、成交面积都下降。为什么那些数据都下降？是因为3·26政策出来之后，现在商办市场只能以公司的名义购买，个人不能购买。所以，购买渠道变窄了。另外，由于新注册公司又受到融资的限制，无法拿到贷款，又没有钱买。所以，现在北京市的商办市场基本处于零杠杆的状态。商办市场如今50%的成交都是自己用。而在之前是投资，客户是用来租或者是卖掉。以北京市场为例，商办市场目前面临哪些挑战和机遇？下面有请金融街北京置业有限公司副总经理高亮先生，从开发商的角度为我们去解读商办市场目前面临哪些挑战与机遇，开发建设及销售运营逻辑有何新变化。

　　高亮：我是金融街北京公司的高亮，主要是在北京置业做营销管理工作，是北京置业的副总经理。我到金融街的时间比较早，02年一毕业就到了金融街。我到金融街当时是什么状态呢？金融街的核心区只有一栋办公楼，处于在建状态，其它的办公楼还是一片平地，拆迁还没有完成。应该说这十几年时间，见证了整个金融街区域的发展。实际上金融街区域的发展，能够浓缩为我们国内商办市场发展的缩影。

　　刚才主持人提到目前商办市场的这些数据，我个人的判断，第一，我们对这个市场依然是有很强的信心，但是就像我们的主题是一样的，同时业面临着巨大的挑战。说到机遇和挑战这个话题，从我在金融街十几年的经历和一直以来是做商办的销售和租赁运营业务来看，有几点总结跟大家做分享。

　　一，北上广深这些国内的一线城市充满机遇。除了这些一线城市，面临着很大的挑战。在北京这个区域来说，这个区域我更熟悉一点，除了我们这些传统的商务区，金融街、CBD包括中关村，甚至新兴的还有望京和丰台，我们都叫做有机遇。除了这些区域，我们面临的更多是挑战。我们在其他区域，在做商办项目的每个同事和同行，我们都应该是能够有这种感受的。

　　从时间节点上来看，我们总是在看昨天都是机遇，明天我们面临着很多挑战。比如我们的供应量一定是越来越大的，我们面临的竞争也是越来越激烈的，但是整体的市场需求，因为商办市场这个产品的流动性和住宅比较起来，它的流动性一定是弱很多的，它有自己固定的节奏，有着自己固定的流动性的时间节点。金融街的平均租金，实际上曾经一度攀升到了全球第二，最近最新统计是第三，基本上就是前三甲。前三个是香港中环、北京金融街、伦敦金融城，主要是这三个地方。金融街能够取得一定的成绩和成功，有它很深远的历史成因，有机会以后可以跟大家更多交流和分享。

　　我们再回到机遇和挑战的主题上。我在金融街工作，不管是租赁还是销售都是机遇。我是做销售出身，客户我自己谈是机遇，给销售是挑战。也许一个很有机会的客户，谈飞了，如果我能够谈，可能成功概率更高一些。虽然我们处在卖方市场，金融街这个区域，依然很珍惜我们的每一个客户。尤其是当走出金融街之后，在天津、重庆、上海、广州、深圳、贵州这些城市，我们也有我们一定的商办产品，我们立刻就感觉到了严峻的市场挑战和市场压力。

　　时间、地点、人物、事件。时间是什么？这个项目一定要选择一个合适的入市时机。拿通州这个例子举例，通州现在整体的存量只有几百，空置面积超过300万平方米，但是我们只有挑战没有机遇吗？一定是有的，机遇在哪儿？通州这300多万平米的80%，200万平米，它们的交付时间集中在2020年的年中。机遇是什么？哪个项目能够实现快速的建设、快速的交付，你在2019年的年中可以交付给客户，那么你就有足够的机会能够承接通州现在对于办公商办需求的客户，这就是机遇。挑战是什么？我们一旦项目拖到2020年的年中，200万以上的产品同时入市，同时集中交付，包括了几种类型，一种是前期在没有受3·26政策限制的时候的批量的投资型的产品要入市了，要寻找租户了，这些客户的诉求是什么？我只要把我的物业费给补回来，我能够拿到一部分我的贷款按揭的钱，我这个房子就可以租。对于个人来说，不会考虑长远的发展，不会去考虑项目整体客户准入的标准、客户的素质，谁给我租金合适我就租给谁。这些叫做散售投资的产品优势会对市场租金造成重大的冲击。同时对于这些实现散售的项目来说，客户的标准、客户的品质，对项目是会有一定影响的。

　　2019年通州面对的更多的是机遇，到2020年面对的更多的是挑战。

　　时间、入驻时机很关键。如果我判断一个项目，它面临的入市的时间节点，面临重大竞争的时候，建议适当调整。如果有机会，你有足够的时间抢在其他项目入市之前你能够入市，你就可以把握这个时机，你可以捞到更多的客户。如果不行，其实你可以考虑适当地来延长你的开发周期和入市时间，通过这种方式来控制你的初始投资，你前期投资成本总额来减轻你的资金压力。

　　第二，地点。这是最核心的东西，北上广深这些一线城市，金融街也好，CBD也好，这些传统的商务区的核心价值就是因为它处在核心商务区这个区位上。不管未来我的项目是走散售，是走租赁，还是考虑你的项目进行股权交易的方式，来实现项目的退市。不管是什么客户，他选择你项目的理由是什么？还是核心在于你这个项目所处的区位，你的商务产品是不是有足够的商务产品的价值。他买你的产品，他有他的投资需求和使用需求。如果你能满足，你的项目才能出去，不管是用什么样的方式。

　　第三，人物。人是两个方向，一个是你面对的客户，客户的需求到底是什么？除了区位需求、价值需求以外，他对产品的需求，随着时代的发展，随着产品的更迭，客户对于产品需求也在发生重大变化。

　　首先，我们面对的客户结构有一个重大的转变，这是最近三年时间。除了金融类的客户，谁能出钱买楼，一个是租赁需求，一个是投资需求。金融企业买楼和建楼的要求，政策出来之后，他们购楼的需求一下子降下来了。在座的无论是第一太平戴维斯还是开发商也好，我们的客户结构在这一两年发生重大变化，从以前主导的金融客户，逐渐成为热点行业包括网络科技，包括建材、节能环保，还有新兴的一些行业，渐渐地变成了我们现在去谈客户的一个主流了。这些客户的核心诉求，除了基本的传统的区位需求、价值需求以外，它还需要什么？我能给他提供什么样的产品？比如我们现在遇到的一类客户，属于电信企业，除了办公需求以外，它有机房的需求、灯光的荷载要做到1000，我们标准配的是200，标准层高4.2米，这个客户需要4.8米，还有电力配置，我们标准的这一栋楼给到1500就够了，这个是它的一半，你能不能解决它的需求。你能解决，在规划设计的时候考虑到了你客户的需求，给他预留了条件，这个客户就可以成交。

　　我们在选项目的时候，我们在做产品定位的时候，首先要想客户需求是什么。

　　第二方面，我们自己的团队。不管是销售、租赁还是我们面对我们的投资客户，我们自身的团队要达到一个什么样的标准？提供一个什么样的服务水准，对应上我未来提供给客户的产品，我能够提供哪些服务，这都是由我们自身的团队组合构成。如果能够满足对了，这就是加分。也许60分，这叫及格分，就能实现客户成交，最后差3、2分，就是来自于我们的团队。

　　第四，事件。

　　回到最初的主题，挑战和机遇。现在北京和上海的市场，来自于我跟踪的意向客户来看，我们现在整体面临着不错的一个机遇、机会。就是因为开篇主持人在介绍的时候，个人投资办公楼的这种投资属性已经被降到几乎没有，以企业自用作为一个主导。但是市场依然有流动，这叫规模化的投资效应渐渐浮现出来。之前我们做一栋办公楼，一旦出现散售的情况，即使卖出了一间两间，按照几十平米卖出去，你会发现你的投资客户没有了、消失掉了因为，它不会去投资一个散售的办公楼。而政策对于我们产品销售的控制，对于产品结构的控制，反而促成了现在一些投资的机构和投资的团体，它开始来关注一些比较完整的办公项目，尤其是北京和上海的商办，去年我们在上海闸北项目成交50亿的一个大宅，一个来自于香港的投资机构，它看好的就是项目的整体性、完整性，以及未来这个区域的投资价值。他的判断是两个标准，一个是本身物业升值的空间有没有。它通过股权收购的方式，可以控制它资产，要比资产交易模式它的成本能够节约出大概12%、15%，这已经变成了它物业升值的一部分。第二，本身项目所属的闸北所在区位，它可以吸引到足够的租赁客户，通过租金的测算，通过股权交易节省出来的交易成本，已经实现了它投资这一单业务的投资诉求。目前除了上海市场以外，北京市场也开始涌进来一批投资型的大中投资客户，这些客户的数量还有资金规模都非常庞大，在北京市场寻找可以投资的项目，当然投资项目是什么？对这些投资人来说，他要的也是一个机遇，不想要挑战，他认为什么是机遇？我们的区位，我们项目入市的节点，项目的产品的品质以及未来我项目的整体的运营状态，这也是我们金融街从90年代一直做到现在我们做产品打造，做产品开发一个恒定不变的理念或者是一直我们在坚持的一个我们对产品的理解，我们对开发的追求。

　　我认为就是机遇和挑战并存，它是一个动态的过程，某任何一个点不会起决定性的作用。我们还是在不同的时间、不同的区位、不同的产品、不同的客户之间来做出我们的选择和判断，我们来把握它有没有机遇，怎么样去克服我们面临的困难和挑战。

　　谢谢大家！

　　黄纯芳：刚才非常感谢高总的分享，从他的分享当中，挑战和机遇不是单独存在的，挑战中也有机遇，机遇里也有挑战，关键是我们怎么了解市场、了解市场需求，并根据市场的需求去创造适合我们的产品。这就是高总的分享，非常精彩，再次感谢！

　　进入第三个议题，联合办公现在这个产品出现了，它对我们原来的产品写字楼会有怎样的影响呢？有数据统计，经过2017年的迅猛发展，北、上、广、深四个一线城市的联合办公品牌数据正迎来史上最多的一个时刻，据报告统计显示，今年上半年北京联合办公的品牌数量首次达到了706个，而CBD、中关村等核心商圈的联合办公租金水平已经超过了传统写字楼，CBD商圈联合办公平均租金水平达到了17.3元/天/平方。我们现在应该如何去看待联合办公？如何考虑联合办公对我们写字楼的影响呢？下面我们有请绿地集团京津冀事业部总经理主力王硕先生，从开发商的角度为我们解读联合办公模式会对传统写字楼有什么影响。掌声欢迎！

　　王硕：如果大家了解绿地集团，可能会清楚，本身我们绿地集团在商业办公这个领域，我们的规模非常庞大，我们很多地方城市的超高层地标是绿地做的。比如说武汉的绿地中心636米，大连的绿地中心518米，比如说北京的望京最高的是望京的绿地中心26恩0米，我们做了很多全国的地标性建筑、超高层。同时我们在一些高铁、轨道交通的枢纽站，做了很多商业综合体，这已经形成绿地集团目前的一个标志性产品的两大类。一个是超高层，一个是地铁的枢纽站。

　　正基于此，我们现在整体的规模，我们曾经统计过，全球的商办开发的规模，现在绿地集团是第一。我们有很多商业办公这方面过往的经历和积累下来的经验。比如说在京津冀区域，我们现在的开发体量已经超过1000万平米，商业办公的比例能够占到90%左右，依然商业办公是我们的主力产品。

　　刚才主持人讲到这个问题，联合办公对于传统写字楼的影响，我认为其实联合办公只是一种新的业态的补充，实际上不可能说我们开发一个20万平米的项目，全做联合办公，那不现实，它只是一种业态。这种业态对应的是不同的用户群体，就像我们做了很多产品，商业综合体，有可能做集中商业，有可能做商业街形式的商业。办公楼也是一样，有些楼是总部型的，有些是联合办公型的，都是很正常业态的组合。只不过我认为联合办公是未来的一种思维趋势，它完全从空间角度上无法全部代替楼宇，但是它是一种理念上，从思维的运营的角度上去转变的一个未来的趋势。

　　我们自己也做联合办公，我们最早联合办公是在房山，做了一个绿地国际创化中心，我们在今年的3月25号，在雄安新区做了首个雄安绿地双创中心，3月25号开业，那个项目是我们跟清华控股的双创街合作，联合运营。其实都是联合办公，但是不同区位的客群又不一样。比如像房山这个区位，本身靠近房山大悦城，有一些初创型的高校毕业的科技成果转化的项目，小微型的企业，更多选择办公成本降低和高校资源靠近的有效整合，这些用户是这样的客群。而它的行业又不同，这些行业更多是偏于研发类和设计研发类的，比如同样是做文化创意这个产业，媒体类的，新媒体或者是传统的广告新媒体这一块可能更多会选择在朝阳或者是通州，而不会选择在房山，因为它更靠近一些大的媒体机构。房山因为设计研发类的小的企业，对物理空间的距离的敏感度并不高，反而还能降低它的办公成本，可能考虑房山区域。

　　雄安又不一样，我们在3月25号开业的双创中心，我们发现不会是初创型的企业，因为初创型的企业现在去雄安什么都做不了，它需要更好的城市周边的配套，需要更好城市资源整合的能力去帮助它孵化、成长。而雄安现在落脚的都是一些大型机构初期的办事处，容城县的奥威路，那条街基本上是国企央企一条街，所有的央企、国企在那儿都挂了自己的牌子，租了自己的房子，雄安新区写字楼现在是3.5元，很高，有的比北京的区县租金都要高，它的入驻客群又不一样，有很多相对成熟的企业，有的甚至是大型企业的办事机构。

　　双创中心联合办公，区位不同，用户不同。联合办公对产品楼宇最大的冲击是思维的转变，我们以前开发一个楼宇，更多地是建房子、设计，之后交付，然后卖掉给到物业公司去运营。但是谁来用，它在里面运营的情况怎么样，其实物业公司没有特别直接的关系，物业公司只是提供保安、保洁等简单的物业服务，但是对企业的生与死、成长得好与坏是没有任何联系的。而联合办公最大的区别是它给你提供一个社交的平台，会给你一个整合资源的渠道，同时还会有一些生意的配对和撮合交易的过程产生，包括解决资金的问题、投融资的问题，这也就是我想说的，未来其实联合办公，更多是思维的转变。

　　这方面绿地集团也做很多事情。包括集团层面，我们现在主业是房地产，但是我们现在是一主五大，我们现在有自己的绿地金控集团，我们可以做pre  IPO项目的投资，包括可以跟政府成立产业引导基金，包括我们现在有大科技，跟上海的三所高校，复旦、同济、上海交大成立合资公司，做成果转化，同时人才引进、人才培养。包括我们现在的大基建，我们收购了一些省建工，包括贵州省建工、江西省建工、西安建工，我们都是大股东。会投入到城市基础设施的建设，包括PPP项目。包括大消费，我们现在也建立了一个全球商品的直采中心，我们做跨境电商，我们去采购海外的食品、日用品，线上、线下。线下叫G- Super，我们现在在上海开了20多家店，北京有一家店已经开业，在大兴的绿地中央广场。包括还有我们的大健康，康养集团成立了，我们利用我们全国的规模优势做康养服务，比如一张卡，可以在北京、上海等很多地方同时享受康养服务。

　　其实我们现在是多元化产业协同，做的目的也是跟主业能够有一个有效的互动。包括我们最近还投了一个科技公司，叫“深蓝”，人工智能芯片这方面有新的尝试。这些都是我们在做产业协同。之所以做产业协同，也是为了做好商务的生态体系的构建是很重要的。我们可以利用我们自身整合的优势，开发商、开发企业最大的能力就是资源整合能力，我们的地是从政府那儿买到的，但实际上我们很多时候资金要去靠银行贷款，我们项目的建设，很多是要靠我们的建筑方总包、施工单位解决。我们的设计，我们需要设计院去做设计。销售，我们是自己有销售团队，但是很多开发企业还是销售外包代理的方式，当然我们也有我们的渠道销售。我们其实每个事情都可能跟外部产生联系，这是开发商一直在做的，最核心就是资源整合能力和思维。所以，我们做运营也是这个初衷，我们有这个资源整合的基因。

　　集团层面我们是一主五大，京津冀这个区域，我们13年下半年成立了中小企业扶植平台，13年提到中小企业扶植平台，实际上国家还没有提到大众创业、万众创新，我们比较早地就参与了主动扶持中小企业，主动鼓励创新，做得比较早。当时在房山最开始做。房山很多开发商拿到项目之后都不敢做写字楼，我们是在房山第一个敢做写字楼的企业，很多开发商拿到房山项目的时候，那时没有326新政，做公寓类产品，我们还是希望能够体现我们自身国有资产的社会责任，同时也是希望能够把区域盘活，我们一直定位为我们现在是城市运营商，拿完项目以后不去建设，为了增加政府的税收，增加它的产值，同时能带动产业升级和调整，我们希望把写字楼做成以后带动产业结构升级，包括扶持当地的企业，能够快速成长，我们认为我们在做的事情，其实不是一个联合办公或者是一个孵化器在孵化一个项目，我们有点儿像孵化一个区域，尤其是新的区域，出了金融街、中关村、国贸，很多区域就是挑战，没什么机遇。这个过程中我们其实做的就是孵化区域，把这个区域怎么孵化出来，让它更有好的企业能够落地。我们发现大城市病是怎么造成的？都是职、住不平衡。天通苑、回龙观，包括以前的通州都是人居住的地方，但是没有产业，造成严重的交通用度和城市资源配置的不合理。如果我们通过区域的优化，能够把产业做好，当地的居民能够当地就业，能够解决城市职住平衡的问题，解决大城市病的问题。

　　基于此，我们当时也做了很多事情，包括我们成立了一个科技公司，叫“为天下”，现在是我分管。包括这个为天下做了一个线上的平台，叫时在app，做什么呢？做B2B的企业服务。我们这个平台上现在累计企业44000家，包括企业的选址、工商注册，包括税务的优化，包括代理基站，这些基础性服务提供之外，包括天使汇、双创金，包括创头条都是我们的合作伙伴，他们去帮助这些企业能够做天使投资，帮助企业做投融资的服务。通过这个平台的构建，我们把一个B2B的平台搭建以后，可以让企业在这里形成互动，这种生态的反应很有意思。以前我们传统的开发企业做的是传统的生意，就是买卖，一次性行为，卖完以后卖给谁也不管，老死不相往来，这是传统生意。但是未来联合办公给我们的启示是我们要让我们的客户变成我的用户，不是一次性的客户，而是我长期的用户，把他拉到我的平台，让他们可以产生互动、撮合交易。我们很多企业正是基于这样的平台，我们通州的项目的一个入驻企业可以跟房山入驻的企业合作，我们昌平的入驻企业可以跟石景山的入驻企业合作，这个很有意思。这就是生态的思维。我们搭这个平台也不可能完全我们自己做，我们就是利用我们的平台优势，会整合很多服务商、机构，会把优质服务商机构拉到我的平台里为企业提供服务，我们用用户的思维整合服务，用平台的思维构建生态，这个可能是联合办公对传统商业楼宇最大的一个贡献的价值。

　　黄纯芳：感谢王总，王总是从绿地的产业结构，分享了联合办公对传统写字楼的影响。我自己的体会，感觉这个联合办公不光是传统写字楼对它的一个内涵的丰富，同时也是外延的延伸，同时也是对传统写字楼运营这一块的提升、升级产品。

　　下面有请伟城顾问的徐伟成先生，从顾问公司的角度为我们解读联合办公模式对传统写字楼的影响。

　　徐伟成：如果在座有联合办公的行家，我在你们面前班门弄斧。因为这个行当其实从2015年大家萌发生长了大概三年，其实变化也挺大。大家心中有很多谜团，我为了这个专题，特别给大家准备了一个小报告，也访谈了一些大的国际开发商，有一些联合办公的首创人、经营方，接下来可能有些不是很专业的分享，给大家做一些参考，自己从生意的角度能够判断这是一个好事还是坏事。王总说对传统高端写字楼、中档的写字楼有什么影响。

　　大家有没有思考过，什么叫联合办公？用一句话能不能说清楚？好象也说不清楚。因为它不是普通的，比如我是一个购物中心，我知道我是来买东西。联合办公不是传统的一些产业，它是混合的一个产品，它既是像服务式租赁的办公室，它又像以前很流行的五年前大家看到的Google、Facebook总部，能养狗、能喝吗啡、能跳绳、能交流演讲，很羡慕，还有像古罗马演讲的总部办公的感觉。又像硅谷初创企业的一些人，大家可以扎堆联合办公，大家省钱，联合办公从硅谷慢慢演化形成。

　　我想强调我们不是模仿美国这么简单，因为这些事情一来到我们伟大的中国，我们这么聪明，开发商已经自己跳进去参与经营、运营、创新、革新联合办公。我给大家简单汇报一下，主持人说北京有706家，我的统计数据是全国有3000多家，还不包括开发商，还不包括每个楼宇，我可能是某某单位有一个楼，有一个厂房，我可以做联合办公。这个行业入门的门槛不是很高，可能在座各位都是用户。我最近就有一个朋友要租联合办公，都在我们的身边，我们都是使用者，我们也可能是经营方，它是一种新的工作方式、生活方式理念、观念、IDEA的新的改变。它除了影响写字楼的开发商的决策，影响到我们普通人的思路，我觉得最大的影响是什么？最大的影响是星巴克。十年前、十五年前我们创业者办公或者是我自己拿个电脑在星巴克想一个方案、IDEA，现在很多办公方式，像国贸三期北区三楼有一个联合办公，一天120块，能喝咖啡，能吃饼干，半天80块，星巴克可能被抢生意。五年之内，2013年左右，办公的革新，人的观念、思维有翻天覆地的变革，在座各位都被它所感染，像一种wework，现在不是纯租工位，它有一个好处，是租全球的，你租我的we work，我在德国、法国、美国有公司，你可以租了我的公司成功，你在美国开公司，你在德国出差，我可以给你租工位，提供咨询解决方案，其实帮你的企业萌发创新。这不是新的，也不是什么高核心技术。开发商早就应该做。

　　我们2003年做雅宝城、天雅大厦，就已经帮俄罗斯贸易的那些买家、业主，它的贸易额很大，每年500亿，已经帮它组成法律商会，开发商或者是经营商已经在做。但是因为中国人比较聪明，我们能跳进去参与，我们就能够做一些服务的态度，以经营、创新、共赢的态度。

　　王硕：以前开发商不做是因为以前钱太好赚了。

　　我也是做开发商出身，我们做开发商眼睛是这样看人的（斜看），这个观念改变是好事。

　　2018年的经营情况，大部分如果真是联合办公的参与者，都是在观望，到底这个是不是潮流，是不是趋势？大家在深思这个问题。潮流是过时的，两三年前有人说联合办公不行，那些创业机构，总理李克强呼吁大家创业，潮流一过。但是2018年有些活得不错，有些当然经营有困难也不会告诉你，我们中国人做生意肯定是有苦自己吃。但是有些人确实经营得很好，默默经营。它是趋势还是什么？我访问业内人士，他们就说基本上联合办公，我不是说大型的wework，它是技术密集、资金密集，全球垄断，也不停收购小的，变成一个巨兽。中小型的基本上说做得最好的是北京和上海。王总说的雄安新区，这是个别的，我不敢说不好。但是因为创业多的地方都是在北京、上海，深圳创业的人数没有北京、上海这么多。这些公司从存活、发展到壮大、成熟，经过很多阶段。大家有没有想过，其实联合办公的客户群，除了初创公司，还有一些企业，包括不同的初创型的企业，我们最新发现，还有一些老外、大公司来出差，要租一个月的工位给他的员工，可能在国贸，在楼下有联合办公，租给他两三个工位，就是项目管理团队。所以，这个市场扩充得无限大，而且随着科技资讯发达，大家在家里面办公或者是很多办公交流方式的改变，高科技、互联网、视频，我们感觉它未来也会有翻天覆地的变化。

　　最后总结一个事情，大家有没有想过，什么叫传统的办公楼？传统的办公楼现在好象有点贬义。我最近采访了一个传统名牌办公楼的经营方，他自己租了一个工位试试联合办公怎么回事，因为他的老板让他搞那个东西。他一脸的无奈，他说我们这么高端的写字楼，联合办公的人流是创业者，你想一个道理，如果他是最顶级的商务办公楼，顶级写字楼，他在二楼也好，B1也好租了联合办公，大家有没有考虑，如果你是开发商、经营方，人流的出路是有影响。我不是说创业者一定很低端，但是作为大的壳牌公司、宝马公司或者是律师事务所，他的邻居是有影响的。像我是做策划咨询，我牵扯到好多，包括商业招商，我不知道大家知不知道，登喜路是不喜欢希尔顿是在它旁边的，影响使用档次。

　　联合办公，我们自己从咨询方的角度还是在观望，因为咱们中国人很聪明，这个市场的变化是有无穷的可能，我们应该开放、学习，也希望大家能够从共同繁荣的角度看联合办公。今天我们不说看好还是不看好，我们保持开放的思维继续学习。

　　总结一句话，这个事情是非常好的事情，因为它让我们每个人都改变我们自己固有的观念，去迎接一个中国大市场、世界大商机横流的变化。

　　黄纯芳：非常感谢徐总，仁者见仁、智者见智，联合办公在每个人的心目中都有不同的想象、不同的判断。

　　最后一个环节，我们在未来的办公空间和办公的模式到底是什么样的？有请五位嘉宾用一句话说一下未来的办公空间和办公模式到底是什么样的？

　　高亮：我个人观点，空间和模式依然是延续现在我们整个商办市场需求的机理，我的判断是丰富化和多样化，这个根本不会改变。我们现在在座的还有参加这个活动，我们未来都充满着机会。因为随着城镇化进程的加速，我们不管是在房山也好还是在顺义也好，我们的商办市场有一天都是会得到它的机会。

　　第二，从我们的代理公司、中介公司来说，我们也有机会。至少你现在手里的客户和你未来的客户，它会成立一个北京分公司和首都分公司，这些公司会产生裂变，也许会衍生出一个雄安分公司，你的客户会一变三。在这个机遇之下，每个项目都是会迎来一个时机，或早或晚。

　　谢谢！

　　王硕：可能未来的开发企业，就像手机制造商，可能我们要往苹果去发展。未来淘汰的是诺基亚、摩托罗拉，你只会做壳子，只会做空间，就会被淘汰。苹果的成功在于它的app store，生活方式，你可以通过手机实现生活方式的体验。未来我们的开发企业更多应该是注重我们的运营，注重能够给用户带来什么样的价值，可能未来你的房子是送的，你去实现盈利模式是靠购买服务。另外，一定要坚定信心。今天有很多开发企业都打了很多项目的广告，不用打，我们绿地就没打。但是我们绿地有一个大兴项目，叫生物医药基地，离二机场很近，包括离雄安机场也很近，还享受中关村政策和亦庄的双重政策。有对大兴生物医药基地感兴趣的产业可以找我，不是打广告，一定要有信心。昨天有一件事情，对足彩事业贡献很大力量的一些人民群众所痛恨的阿根廷昨天都出线了，所以一定要有信心，对市场要有信心。

　　谢谢！

　　孙迎迎：还是回到我开篇说的，对未来的畅想，其实是一个特别大的话题，也是一个很难给出答案的话题。我分享的是我之前对这个办公空间或者是办公未来的样子是什么，是因为我在一两年前看的电影《关键性报告》，汤姆克鲁斯演的。他戴了一个白手套，因为长得很帅，他去办公空间寻找一份档案，他抓取档案的状态，是实实在在在那儿的未来的办公，很酷。这是一年前我想的。

　　但是今天我坐在这儿想法又变了，因为最近特别火的一部美剧《西部世界》，我是追了一下。那里边讲得特别有意思，是机器人和人已经非常模糊了，而且面目全非，这个机器人自己都不知道自己是机器人。所以，如果谈我对未来办公空间和办公模式的想象，我觉得是从空间到模式都比较模糊化，无界也好，很模糊地状态也好。因为未来可能不是一个固定的工作场所，而是任何地方都是可以是办公的空间，我可能是在家办公还是在一个购物中心办公，总之那个内容，核心是不变的，我们都要做业务的发展，做办公。所以，空间是会很模糊的。而且我们说到联合办公也好，传统办公也好，大家打造的可能是24小时的一个生活圈，就跟朋友圈已经绑定了我们几乎24小时的生活一样，现在华润开例会都要没收手机，对空间层面可能是一个24小时空间的打造。我们原来开发一个项目，说综合体也好，都说办公和商业的配比，商业可能有5%、10%，有很固定的比例，我相信将来的空间就会打破所有的这些，可能办公、公寓、商业、联合办公甚至地下车库，因为我们有无人驾驶了，我们的交通出行的模式也发生改变，我们可能不开车，不需要那么多车库了，那时可能会重置。这是我们打开脑洞，对未来的畅想。

　　刚才我说的是模糊，其实这个界也并没有那么模糊。因为华润在未来的三年内，在办公创新的产品里会有120万平米的体量入市，未来五年大概会有200多万平米，模糊的东西可以都清晰地展示在我们未来的这些产品里面。我们10月份有一个华润长安中心项目，是一个智慧产业园区的示范，同时还有展厅的中心及我们所有这些AR技术在这里面。所有刚刚我说的模糊化的这些概念，都会清晰地在我们的项目中能够看到，我们也欢迎大家7月、8月可以到我们华润长安中心看一下，跟我们沟通，一起帮华润。这个蛋糕肯定是越做越大的。

　　肖博：可能因为我们智造工场的项目，接触的科技类企业比较多。其实未来很遥远，但是最近大家其实应该关注有一句比较有名的广告词叫“未来已来”。

　　王总在分享的时候我不知道有一句话大家有没有注意，绿地做了很多很高的楼，但是他们现在已经铺垫在人工智能，在一些方向的探索，这也是我对未来的一个畅想。通过我们在座的，包括所有的房地产开发企业也好，我们所有的专业人士也好，未来我们的办公空间，我希望能够是智慧的，可能里边会融入所有科技，同时希望能够不论是入驻在取消了物理区格的联合办公，还是在垂直交通的写字楼，还是像智造工场这样的一个平面交通的这样一个产业园项目，通过我们专业人士的运营，可以使得入驻项目的这些客户协作起来，动起来，产生一些创新，不论是商业模式上的还是科学技术上的，通过这些创新能够获得更大的社会价值和利润。最后实现在这个项目里边办公的所有人员得到快乐的体验。概括来说就是未来的办公空间，我的想法就是智慧、协作、创新、快乐，谢谢！

　　徐伟成：一个温馨的提示，不管未来的办公空间还是办公模式怎么变，不断地快速地变革，能让员工、老板能赚钱的空间是不变的。

　　另外，我们最近讲了太多90后、2000后联合办公，好象大家不用赚钱，很快乐工作，这个是对的，但是大家不要忘了，我们是为了创造生产力，所以未来的办公模式是一个健康的空间，它是一个自然的空间，它是一个艺术的空间。

　　什么叫健康的空间？我们在2013年给中粮的中粮置地广场的报告，当年我们提出“动感快乐楼梯”。大堂的楼梯，从大堂直接上去每一个楼层，我们的健康空间不是给一大堆去除PM2.5、高科技、节能，那是必须的，可以的，但是人性还是回归减法，我们员工散步走楼梯吃饭，这是健康的空间。自然的空间是建筑物更多要结合大自然，或者内部空中楼层的绿化等等，很多项目，很多自然空间，艺术生活、文化的空间在未来的办公是必须的，因为人性还是要回归艺术产生创意，创意产生灵感，灵感产生商业价值，我觉得还是回归我们要赚钱的空间。

　　黄纯芳：非常感谢五位嘉宾的精彩分享，今天我们的对话环节就到此结束，谢谢大家的聆听。非常感谢！

    来源：房讯网

编辑：wangdc